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1报批报建流程图190/350土地获得（收购、招投标）编制修建性详细规划75签定土地出让合同交纳土地出让金和土地补偿费缴纳契税20修详评审并批复45/60土地证20规划定界报告15环评报告编制60环评报告批复15/30方案征询15/20方案批复15/20扩初设计60扩初征询15/20扩初批复10/15施工图设计60施工图审图证15/30建设工程规划许可证20/25立项备案15/20地名申请30申报门牌号码30面积预测45预售许可证10建筑工程施工许可证15/30工程招标现场进度鉴证可研报告编制15/20建设用地批准书15/30中标通知书工程进度：多层封顶高层结构2/3新开工计划、施工计划、配套计划，并配套费支付到总额的70%方案设计60拆迁许可证15/30土地勘测定界报告10房屋土地关系规划关系建设用地规划许可证20/40大产证新开工登记2竣工图准备地籍修测、面积实测60地籍图、实测报告10设计审核5住宅交付现场验收住宅交付使用许可证20上海市房地产权证20规划验收、竣工备案配套竣工合格证明现场条件物业用房承诺10土地核验15物业维修基金缴纳15完税证明15入伙公建用房移交15业主共用及公益性设施认定15现售商品房销售方案备案153报批报建工作指引根据房地产开发的流程，将整个过程分四个阶段：一、土地获取及规划确定二、建设工程规划许可证和开工证的申请三、预售四、交付和产证根据各阶段的性质及特点进行描述和分析：一、土地获取及规划确定该阶段包含的重要环节：1.获取土地——签定合同2.规划定界——根据土地定界报告进行规划用地范围的界定——主要涉及市政（如绿带、河道等）退让3.规划编制条件——向规划管理部门申请（如容积率、绿化率、集中绿地率、覆盖率、建筑高度、公建配套设施及特殊性限制条件等）4.详规评审及批复5.申请《建设用地规划许可证》6.缴纳土地款项（出让金、土地补偿费、契税），办理《土地证》重点注意事项：详规的编制至关重要，一旦获得批准，后期的设计必须符合批准的内容，指标一定不能突破。各环节报批指引：1、规划定界：定界单位：规土局定界队所需时间：10个工作日控制要点：规划定界和土地定界是否一致，主要涉及建设用地面积（即土地出让面积）是否有差异审核资料：序经办部门提供资料清单1总办申请单位营业执照42报建配套土地定界报告3项目发展部中标通知书、土地出让合同及附图[返回]2、申请规划编制要求：批复单位：规土局（审核部门：规划科）时间：20个工作日控制要点：建设用地面积、容积率、覆盖率、有无限高、绿地率、集中绿地率、停车率、配套公建设施内容、面积及分布审核资料：序经办部门提供资料清单1报建配套申请表2报建配套地形图2份[返回]3、申请详规批复批复单位：规土局（审核部门：综合科）时间：从评审会后开始需30个工作日（修详批复政府承诺40个工作日）控制要点：建设用地面积、容积率、覆盖率、有无限高、绿地率、集中绿地率、停车率、配套公建设施内容、面积及分布流程：1、规划定界；2、申请规划要求；3、进行规划设计；4、详规中期评审即详规评审会；5、根据评审会意见（会议纪要）修改规划；6、上报详细规划；7、详规批复。审核资料：序经办部门提供资料清单1报建配套填写修建性详细规划报送表（包括电子版）、请示报告2设计部规划文本8套5内容：区位图8份、用地现状图8份、土地使用规划图8份、详细规划总平面图8份、交通及道路系统规划图8份、绿地系统规划图8份、给排水系统规划图8份、电力电讯燃气规划图8份、防灾及地下空间利用规划图8份、分期实施规划图8份。3设计部文本光盘（盖设计院章）4报建配套控制性详细规划批复5报建配套详规评审会议纪要6报建配套国有土地出让合同及规划意见复函附：《项目用地条件流转确认表》D:\E\表单\项目用地条件流转确认表（修详阶段）.doc[返回]4、申请《建设用地规划许可证》发证单位：规土局（审核部门：建管科）审核所需时间：20个工作日（政府承诺40个工作日）控制要点：地形图用地范围划示必须清晰、用地性质明确审核资料：序经办部门提供资料清单1报建配套填写建设用地规划许可证申请表2报建配套用地范围测绘成果报告（规划定界报告）/选址意见书（青浦）3报建配套地形图５份（划示道路红线、河道蓝线（青浦））4报建配套国有土地使用权出让合同、详规批复及附图5报建配套方案批复6报建配套立项备案[返回]5、缴纳土地出让金收款单位：上海市房屋土地资源管理局6缴纳时限：签订出让合同后60天内缴清缴款依据：土地使用权出让合同经办部门：项目发展部控制要点：缴款期限内必须缴清，否则将缴纳滞纳金（基本无法协调）6、缴纳土地补偿费收款单位：区土地储备中心缴款时限：根据合同约定缴款依据：根据补偿费合同经办部门：项目发展部[返回]7、缴纳契税收款单位：区财政局缴纳时限：缴清土地出让金、土地补偿费缴款依据：土地出让金、土地补偿费缴款凭据，出让合同、土地补偿费合同经办部门：报建配套[返回]8、办理《土地证》发证单位：房管局（审核部门：房地产交易中心）办理所需时间：25个工作日控制要点：出让面积、用地范围、用地性质、出让年限关键点：动拆迁许可证审核资料：序经办部门提供资料清单1报建配套申请表2报建配套用地批文、用地批准书及批文附图(原件)3报建配套土地出让合同5报建配套契税缴纳凭证6报建配套地籍图2份7报建配套建设用地规划许可证(原件)及附图8报建配套土地勘测定界报告79报建配套已付清土地使用权出让金或交纳土地租赁费的证明10报建配套已付清动迁、配套等费用的凭证[返回]二、《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》的申请该阶段包含的重要环节：1.方案设计、征询、批复2.环评批复3.扩初设计、征询、批复4.立项备案5.计划转正6.施工图设计、审图、报建7.卫生设计审核8.民防规划证阶段审核9.水务局河道蓝线复验10.申请《建设工程规划许可证》11.施工中标通知书12.《建筑工程施工许可证》重点注意事项：设计过程中一定要符合详规批准的要求，满足规范要求。青浦区在此阶段的重要环节顺序为：1.项目立项备案需先行审批→方案审批→扩初；2.建设用地规划许可证和规划设计方案可以同步审批→完成后办理建设用地批准书；指标如：容积率、覆盖率——不能突破规划批准的上限；绿化率——３５％，集中绿地率——１５％；停车率——１００％；建筑面积——准确性。公建配套如：居委会、业委会、物业管理用房、青少年、老年活动室、门房、变电站、水泵房、煤气调压站、围墙、停车库、自行车停车位等。规范性要求如：建筑退红线、绿线；间距；日照要求；高度限制等。8各阶段报批指引1、方案征询：时间：10---20个工作日征询部门：区自来水公司、区燃气公司、区电信局、区供电局、区文广局、区卫生局、区水务局、区环卫、区市容绿化局、交通（市、区）、区民防办、区教育局、区节能办、镇政府、区房地局、区防雷办、市空港办。附：《项目用地条件流转确认表（方案阶段）》、《方案送审资料设计核对表》、《征询意见反馈意见单》、《区政府各职能部门送审意见单》项目用地条件流转确认表（方案阶段）.doc方案送审资料设计核对表.doc征询意见反馈意见单.doc闵行区政府各职能部门送审意见单（方案阶段）.doc[返回]2、规划报批：批复单位：规土局（审核部门：建管科）区政府、镇政府（宝山）批复时限：15个工作日（政府承诺20个工作日）/47个工作日（宝山）控制要点：容积率、覆盖率、绿地率35%、集中绿地率15%、总建筑面积、住宅建筑面积和公建配套建筑面积（含商业，居委、青少年老年活动用房等符合千人指标，物业管理用房按0.2%配置），建筑退界、间距、日照分析送审资料：序经办部门提供资料清单1报建配套立项批复或中标通知书2设计部纸质地形图一份3设计部总平面图两份4设计部方案文本两份5报建配套选址意见书或规划设计要求或土地出让合同6设计部方案送审申请表7报建配套各部门征询意见单8设计部高层建筑附日照分析报告两份9设计部分层面积表两份10设计部电子地形图光盘一份911设计部设计图光盘一份12设计部电子报建光盘一份13报建配套修详批复（调整意见）/土地权属调查报告书(宝山)注意事项：电子报建光盘从上海规划网站上下载（）。按沪规信（2004）1190号要求执行。设计图光盘内容含所有图纸内容，光盘表面加盖设计院出图章。纸质地形图：用墨线标注总图内容：1）建设基地界限；2）周边地形（现状和待建建筑位置）；3）各项规划控制线；4）拟建建筑位置；5）基地内外的建筑间距、建筑退界距离、后退建筑控制线距离、建筑物层数、道路交通（周边道路用红线划示，标出路宽和中心线）。总图和方案文本必须加盖建筑设计方案出图章和注册建筑师印章，总平面图上应标明的内容及要求同地形图。方案送审表及分层面积表加盖设计院章。建筑间距必须满足规划要求，日照分析必须准确，如满足60分钟不满足65分钟日照需提供承诺书，承诺书需设计单位和建设单位共同盖章。集中绿地率达到15%，绿化率达35%，停车率达100%即可，数据不宜过大。规划经济技术指标必须符合详规批复要求。商业要求集中设计并退道路红线10米，不许结合住宅建设底商。[返回]3、环评批复批复单位：区环保局批复时限：从编制环评报告开始3个月送审资料：序经办部门提供资料清单1报建配套环境影响评价报告（报告书2本、报告表3份、登记表3份、电子版1份）2报建配套立项批复或中标通知书3报建配套排水许可证或排水接管许可证明4报建配套公示105设计部总平面图、总排水图各1份[返回]4、可研报告的编制及立项备案\可研备案（宝山）编制单位：投资咨询公司批复单位：区、市发展和改革委员会批复时限：1个月控制要点：经济技术指标必须和设计一致，投资估算不宜过大送审资料：青浦区序经办部门提供资料清单1报建配套上海市企业投资项目备案申请表（建设单位盖章、所在地政府盖章）3报建配套环评批复4报建配套建设用地规划许可证及附图5报建配套地形图6总办营业执照、开发资质、组织机构代码证7报建配套房地产权证、土地中标通知书、出让合同8设计部总平面图、方案文本9财务部资本金承诺（20%-35）10财务部资金证明宝山区资料：序经办部门提供资料清单1报建配套组中标通知书报建配套组控规文件5总办营业执照、组织机构代码证、资质证明7报建配套组出让合同报建配套组环评初审意见报建配套组节能专评[返回]5、扩初征询：11所需时间：20个工作日征询部门：区规划局、区消防局、区自来水公司、区燃气公司、区电信局、区供电局、区文广局、区卫生局、区水务局、区环卫、区绿化市容局、交通（市、区）、区民防办、区教育局、区节能办、镇政府、区房地局、区防雷办、区发改委、市抗震办。附：《项目用地条件流转确认表（扩初阶段）》、《扩初送审资料设计核对表》、《征询意见反馈意见单》、《区政府各职能部门送审意见单》项目用地条件流转确认表（扩初阶段）.doc扩初送审资料设计核对表.doc征询意见反馈意见单.doc闵行区政府各职能部门送审意见单（扩初阶段）.doc6、扩初批复：批复单位：区建交局（审核部门：建设审批科）市建交委（审核部门：综合规划处）批复时限：区15个工作日、市20个工作日青浦区流程：扩初文本→建交委审核→分发各部门→开评审会→意见回复→出批复送审资料：序经办部门提供资料清单1报建配套扩初申请报告及请示单2报建配套国有土地出让合同3报建配套项目建议书及可研批复4报建配套相关部门扩初设计阶段审核意见5报建配套原设计方案批文及总平面图（包括所附总平图及规划技术指标）6报建配套土地批准文件（复印件）7设计部扩初设计文本（总平面图及单位平、立、剖面23套），加盖市建委统一颁发的出图专用章及执业注册章8设计部总平面蓝图12份9设计部投资概算书3份10设计部建筑节能计算书3份11设计部初步设计图纸电子光盘1份12[返回]7、申请《建设工程规划许可证》发证单位：规土局（审核部门：建管科）审核时限：15/20个工作日（政府承诺25个工作日）控制要点：容积率、覆盖率、绿地率35%、集中绿地率1