上海科创中心建设中的城市再开发与居住生活功能重组

上海科创中心建设中的城市再开发与居住生活功能重组一、问题的提出前一阶段问过一些在张江创业的朋友，核心问题是房价，民建会员企业，跳槽率30%，留不住高级技术人员，年初招聘的技术人员，4月份全部走掉。关键是房价让人绝望。造成企业唯一能做的是将研发中心放到外地。（想想算一算，上市公司的年净利1000万交完所得税750万，只能是买一套2室2厅，分给谁啊），科创型企业家降低了创业成就感。二、城市土地的再开发1、张江综合性国家科学中心的建设，政府要重点打造高度集聚的重大科技基础设施群，要打造具有国际竞争力的人才引进制度，集聚国际国内一流创新人才；还要创造环境大力吸引境内外创投机构落户上海。为此，需要一方面需要控制和降低企业商务成本，关于这一点，在前十年的浦东新一轮开发过程中已经逐渐显现，也使浦东新区失去了大量的创新企业落户，教训深刻。另一方面，随着前20多年摊大饼和粗放式的土地开发建设，大量的建设用地、居住用地和研发用地出让，造成土地资源稀缺性日益显现，土地开发成本高企，这些都严重制约了未来浦东乃至上海科创中心的建设发展。据一份最新的调查结果显示，上海市企业最重视的商务经营成本按重要程度分前5项依次是：劳动力成本（84.2%）、税负（68.4%）、地价（57.9%）、办公楼租金（42.1%）和各类行政性事业收费（18.4%），苏州和昆山的调查结构是前三项排序与上海一致。从以上调查结果来看，土地成本以及包含土地成本的办公楼租金等是企业考虑投资时主要的影响因素之一。目前浦东新区与周边其他地区，如苏州（昆山），以及沿海开放城市，如深圳等相比土地开发商务成本较高，主要表现在批租价格相对较高、土地开发实际所需费用差距较大。按照以征地程序操作必须发生的各项费用（养吸劳、动拆迁、土地规费、土地出让金、基础设施建设费用等）测算，浦东新区土地开发费用在每亩55万元左右，苏州约25万元，昆山22万元。苏州、昆山、深圳等地区的土地开发商务成本相对较低，整体的商务成本也较低，再加上近年来大力优化投资环境，因而吸引的外资数量大大增加，成为外资流入的集中地。苏州等周边区域对外资的吸引度与上海差距逐渐缩小。因而，如何降低商务办公成本，尤其是其中的土地成本，成为政府管理者亟待研究的问题。2、关于城市再开发。与当前上海城市发展面临的问题类似，二战后的西方国家、尤其是美国的经验教训尤其深刻，二战后随着人口的增加和经济的发展，美国的城市或社区不断向外扩张，大量挤占农田，被称为“城市蔓延”。一系列经济、社会问题由此产生。郊区发展占用了大量土地，基础设施重复建设，城市内部出现明显的阶层与种族分化现象，另外，还造成了环境污染，公共交通逐步萎缩等问题。当时的，美国学者针对城市蔓延问题提出了一种“精明增长”（smargrowth）理论，强调混合利用土地，采用紧凑式建筑设计，创造适宜步行的社区（类似于我国目前提倡的打开小区围墙），保护公共空间、农田、自然美景和对环境有重要影响的区域，提供多样的交通方式等。目前美国有2/3的州采用这种发展战略，其中一些州还将实施“精明增长”写入法规。由此也带动了美国新一轮经济增长。三、科创中心建设中的城市再开发的核心要素我理解，主要表现在以下几个方面：1、从供给侧的角度出发，提高土地一级市场的供地效率，供地要素与产业导向相符合。一方面，政府对建设用地指标进行严格控制，实行建设用地减量化增长，有些区域甚至是负增长。对于目前的市场而言，这些都造成了无论是住宅地块还是商业地块，只要推出一块就是天价的现象，地王频频出现，拿的地的都是缺乏实际产业支撑的企业。而实际这种饥饿疗法，对房地产市场调控治标不治本，伤害的最终真正的优质科技创新企业。因此，我觉得目前政府应该除了市场公开出让的一块保留以外，应该给出一部分通过土地招牌挂联席会议的形式定向供应给符合条件的企业和研究机构。使供地要素与产业导向相符合。2、提高房产开发建设的集约度。历年来，浦东新区已批租给各大开发公司的土地达到了70多平方千米，但是开发公司实际开发的比例却比较小，真正推向市场，进入二级市场流通的比例则更小，各个开发公司都不同程度地存在未集约开发土地的现象。其原因，一方面是由于在开发初期，政府和开发公司都过高地估计了未来的发展形势和自身的开发能力，土地批租规模过大，开发摊子铺得过大；另一方面是因为新区的土地开发和经营管理机制和其他行业的支持配套制度不健全、市场发育程度不完全，土地闲置和开发效率不高造成成本上升。重点开发小区是政府未对“生地”开发投放任何建设资金的情况下，由开发公司承担全部的征地动迁任务和“七通一平”的建设任务。开发公司既要按规定标准和建设需要负责土地上的各类建筑、人口的搬迁、农村劳动力的城市化就业、养老安置，又要兴建包括水、电、气、热、通讯、道路等各种公用设施，耗资巨大，其资金主要来源于土地资本和金融资本的结合，主要依赖“熟地”转让收入予以平衡。一方面，由于土地投入与产出之间有一个时间差，在国家财力难以支持的情况下，各开发区大多采用“以贷还贷”的负债开发模式，由于近年来受国家金融调控的影响，兼以土地开发成本与土地转让收益的倒挂现象，国有重点开发公司的债务负担越来越重，随着土地开发周期的延长，不仅使开发公司的开发计划受到阻碍，导致产出周期拉长，配套建设滞后，而且贷款利息和其他各项日常开支也上升，造成土地开发商务成本上升；另一方面，开发公司开发管理效率不高也造成土地开发的时间成本、管理成本以及其他各项投入增加，在周边国家和地区加大招商引资力度以及长江三角洲投资环境改善的竞争压力下，浦东新区与其它地区相比，土地开发成本明显偏高，削弱了招商引资的竞争优势。2、利用“城中村改造”抓紧降低征地动迁成本，加强地块储备。目前的拆迁补偿费用实际包括级差地租第一形态（I）、垄断地租以及地上物折价等，垄断地租应该归土地所有者所有，实际中却为原土地使用者占有，导致拆迁补偿费用偏高。另外，市政代征地和无偿上交的公共配套设施用房所需花费，应由政府从收取的绝对地租、级差地租中第一形态、级差地租（II）和垄断地租中，采取收支两条线的方式支付。而现实中，地价款和指令性摊派同时存在，也增大了土地成本。3、继续厘清土地的价费税关系，正税清费，加快营改增进度。我国土地资产价值由价、费、税构成，据有关调查，其中与地价相关的税种有14项，费种更多。在上海房地产开发成本中，行政事业收费占到总成本的30％，国土部门单纯收取的出让金只占10％左右，而国外政府收费一般只占3％，地价则要占到30％，有的费税交叉重叠，且对象依人而定，显失公平，这就使土地资产经营难以显现真实的地价水平，不利于投资商成本核算，影响招商引资的政策环境。3、加强功能性开发与居住生活区的功能重组以张江地区为例，早期的规划和开发主要是先考虑产业布局，再兼顾住宅组团的分布，人口一旦达到阶段性饱和和一些新的创业人群的出现，就再出让住宅土地，考虑人才公寓的办法补充形式来满足居住需求，这样导致近20年来，张江地区的房产开发是缺了就补补了又缺，面粉多了加水，水多了加面粉。经过这么多年的累积张江居住成本是很高的，这样就没法真正留住人群。保障对居住成本的控制。建议：一方面，以唐镇为中心“卧城一、加强一级市场调控力度要加强一级市场的垄断力度，增加一级市场土地供应数量和范围，必须推行新增建设用地“六统一”管理，积极开展土地收购储备，建立有效的土地储备机制，从源头上掌握对土地市场的调控能力。通过运用市场机制，将存量国有土地、城市的闲散用地、利用效率不高的土地以及新增建设用地等各类待开发土地，通过政府收购、收回、征用、置换等形式收回土地使用权，集中起来由政府统一进行一定程度的整理和前期开发成为熟地之后予以储备。根据地方经济发展的需要、土地开发成本和房地产市场的供求关系，通过协议、招标、拍卖等方式将部分储备地块按照规划要求和供地计划适时推向市场：在土地有效需求不足时，政府以买方角色进入土地市场，大量收购土地，减少土地一级市场的供应量，防止低价土地供应；当市场需求过旺时，政府以储备土地投放到市场，调节供需矛盾，可以达到：实现供需平衡，使市场的土地价格不至于大起大落，防止土地投机活动，避免持地者任意抬高地价；减少土地流转程序，降低流转费用；建立土地储备机制，引导土地入场挂牌交易，可以规范土地市场行为，避免土地隐形交易中的暗箱操作，推动土地交易有形市场的发育，使土地交易行为在政府监管下有序进行，避免各种不合理费用的发生，同时也降低用地者的交易成本；通过土地储备制度，由政府委托专业土地估价部门进行土地补偿费用的评估，确定补偿费用，可以避免原土地所有者漫天要价，平抑土地开发的前期成本；土地储备制度的建立，对于闲置土地处置中项目不落实、无资金，土地长期闲置的地块以及零散地，可由政府通过相应法律程序依法收回土地使用权，纳入新区土地储备机构进行储备，等到地块开发条件成熟时再进行招商，落实有开发实力的建设单位，可推动闲置土地处置力度，拓展城市建设用地的来源，为新区建设提供更多可利用土地，扩大市场供应量，平抑地价过快上升。二、加强存量土地管理，实现土地规范交易对土地存量市场的管理，主要是提高土地利用效率，扩大土地供应量，同时实现规范交易，避免地下交易和不规范操作造成的土地交易成本上升。1、提高土地利用效率对已出让土地的实际开发利用状况进行调查，摸清家底，清理出项目不落实、资金不到位、利用效率低下和闲置的土地，区别各类不同情况，分别做出处理，整合各种零散土地资源，重新投入市场，扩大土地供应数量，提高土地利用效率。2、规范交易行为对于划拨土地使用权转让、出租等发生的土地使用权交易，要求在土地市场公开进行，其交易价格也在土地资产交易中心予以公开，规范交易程序，遏制各种非法形式的供地，消除土地隐形交易，提高交易的透明度和规范性，遏制各种不合理费用的发生。三加强地价管理政府对城市地价的管理，应当遵循有利于合理配置资源，有利于国有土地资产和正确处理各种经济利益关系，以及有利于保持房地产市场价格的稳定的根本方针。为此，政府对城市地价应该实行直接管理和间接管理相结合的原则，建立以基准地价和标定地价为主，调控、引导城市土地价格形成的机制。1、加强对征地价格的管理现行的征地补充价格是采用的征地补偿费，其征地补偿标准是以三年平价亩产值及当时的价格为基础测算，农产品的测定虽然有一定的依据，但是没有考虑市场价格上升的影响，而其倍数就没有什么合理性了。各地补偿费中有大有小，执行中必然产生很大的随意性，自然征地价格及不规范，价格形成机制极不合理。为此，征购农村的土地与征购城市的土地一样，要进行科学的分等定级。首先测定基准地价，然后根据宗地的区位、环境、交通、产出、人口等因素进行修订，从而评估合理的市场征购价格。征地费作为一种土地所有权的交易价格应当定义为：在购地的经济补偿上，要将目前一定程度的市场性转变为全面的市场性，把过去征购农村集体土地采取的暗补变为明补，实现公平合理的交易价格，以替代隐形的、不等价的征地补偿方式。2、完善对土地批租价格的管理一是建立基准地价、标定地价的定期公布制度。公布地价，是许多国家对地价管理的通行制度。在目前的条件下，国家应该首先建立的是基准地价公布制度，即将各地区测算、估算的基准地价公开公布，并定期公布土地价格变动指数，以发挥政府对土地估计的控制和导向作用。在条件成熟时，及时建立标准地价公布制度。二是坚持有计划、按规划批租土地。批租土地必须按照建设用地计划进行数量控制，必须依照城市规划，且与建设项目相结合，力争让土地批租在总量上和结构上保持平衡，以调控土地批租价格的波动，使其上涨速度与国民经济发展速度相适应。三是建立合理的价格形成机制和价格体系。政府或土地管理部门要及时进行地价调查、更新基准地价和标定地价成果，建立动态的土地估价系统，使地价评估标准符合市场的实际情况；要以基准地价为基础，建立年度公示地价（年度供地地价）制度；并且以基准地价为基础，以上年度土地市场交易价格为依据，预测当年土地供求状况和地价趋势，建立各类土地价格指数的测算和公布制度，指导土地市场交易，形成合理的价格，避免土地交易价格畸高。