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上海莘庄商务区商业价值评估暨发展战略研究项目1上海莘庄商务区商业价值评估暨发展战略研究项目（中期沟通稿）谨呈：上海莘庄商务发展有限公司上海莘庄商务区商业价值评估暨发展战略研究项目2项目组工作的阶段划分与客户进行首次沟通项目地块现场查勘区域宏观产业背景研究房地产市场调研政府人员访谈专业人士访谈目标客户访谈…市调成果发展战略与整体定位、开发模式与策略、招商与营销策略沟通项目发展战略方向初判项目发展整体定位项目产业定位项目功能定位项目开发时序研究项目开发方案研究土地推出策略研究招商与营销策略研究土地推出时序深化研究开发时序深化研究招商与营销策略深化研究深化报告沟通2010/01/222010/03/31第一阶段市场调研阶段第二阶段发展战略与整体定位开发模式与策略研究招商与营销策略研究第三阶段报告修改与方案深化2010/02/102010/03/25上海莘庄商务区商业价值评估暨发展战略研究项目3报告思路项目本体分析项目目标梳理城市与区域发展趋势与现状分析项目产业方向研判项目定位与发展战略项目产业定位项目功能定位项目整体定位项目开发模式与实施研究区域开发的目标与战略区域开发策略研究配套政策研究招商与营销策略研究土地营销战略与策略土地出让策略研究土地出让方案上海莘庄商务区商业价值评估暨发展战略研究项目4项目本体梳理：项目内部优势与劣势区位规划四周与周边交通内部现状在建工程产业现状项目优势项目劣势1、区位条件：地处虹桥综合交通枢纽南翼；是上海市对接长三角的西南门户2、交通条件：道路交通通达性较好，外环、沪杭高速、地铁12号线、5号线实现对外快速交通3、周边条件：周边居住环境成熟，同时面向闵行南部大量产业园区4、拆迁状况：项目原为工业园区，拆迁相对容易1、规划问题：项目控规尚未通过，一定程度上影响项目建设进度2、产业问题：区域内以第二产业为主，产业结构有待升级3、认知度问题地块内部目前的形象破旧，项目的认知度较低，名气小本体梳理上海莘庄商务区商业价值评估暨发展战略研究项目5项目属性对本项目的价值点界定城市层级全球城市上海区域层级中心城区的边缘地块层级项目规模占地面积124公顷；建筑面积186平方米用地属性商办用地为主周边配套周边生活配套设施有待完善交通状况便利的陆路交通系统周边资源南邻大量产业园区内部环境拆迁相对容易全球城市中心城区边缘具有良好产业基础的规模较大商务区项目莘庄商务区项目是位于全球城市上海的中心城区边缘的具有一定产业基础的大规模商务区项目本体梳理上海莘庄商务区商业价值评估暨发展战略研究项目6基于项目自身属性及客户（政府）对项目的目标要求，世联找出本项目的三大问题：R2客户想要什么？（针对目标的规范分析）项目定位目标：寻找项目发展的机会，引领项目整体价值的提升土地出让目标：选择有效的开发模式与实施策略，为土地价值实现与持续运营提供保障项目营销目标：选择有效的营销工具与手段，提高区域知名度，最大化土地价值S项目有什么？（针对现状的实证分析）区位：中心城区边缘，面向江浙的门户交通：地块周边交通通达性较好，未来有多条轨道交通汇集；资源：地块内部与周边有较丰富的水资源；同时具有一定的产业基础，有产业升级的需要拆迁：项目原为工业园区，拆迁相对容易，目前53户企业中的35户已完成动迁；核心问题是什么？Q1：项目如何跳出现状局限，从城市与区域的角度，寻找项目应当承担的使命？找出项目未来的发展方向？Q2：本项目应采取多长的开发周期？开发时序与节点如何安排？Q3：项目应运用那些手段进行营销？应该向那些人进行营销？通过营销，项目可以确定怎样的土地出让价格？7莘庄商务区：整体定位与发展战略报告第一篇第二篇莘庄商务区：开发模式与实施策略研究报告Content第三篇莘庄商务区：营销策略及土地出让策略报告8莘庄商务区：整体定位与发展战略报告第一篇Content上海城市与闵行区域发展机遇分析项目产业方向研判项目整体定位及发展战略第一部分：第二部分：第三部分：上海莘庄商务区商业价值评估暨发展战略研究项目9第一篇章思路框架图整体定位与发展战略城市发展视角区域发展视角产业定位分析顺应上海中心城区功能外溢的趋势，分流中心城区功能，借力“大虹桥”，辐射长三角，承接中心城区服务业，成为“大虹桥”南翼区域中心发挥上海西南门户优势，依托上海中心城区，辐射江浙；立足自身强势产业基础及成熟的居住氛围，完善闵行城市功能，服务产业及城市发展三大主导产业：办公（销售）总部、高新研发、专业服务一大配套产业：消费服务业定位：南虹桥科创商务港她是上海西南科技创新、科技创业的起飞平台上海莘庄商务区商业价值评估暨发展战略研究项目10上海是世界第六大都市圈的核心城市，定位国际化大都市，要建成国际经济、金融、贸易、航运中心之一，发展成世界经济的控制中心和服务中心顶级国际化大都市：纽约、伦敦、巴黎、东京新兴国际化大都市：洛杉矶、芝加哥、法兰克福、香港、新加坡全球城市·纽约全球城市·伦敦全球城市·东京全球城市·巴黎上海国际化大都市分布线城市分析——城市定位上海莘庄商务区商业价值评估暨发展战略研究项目11上海的四大服务中心功能中，目前国际经济、金融和航运中心发展方向已基本明确，承载主体基本清晰，但贸易中心的建设相对滞后，存在机会点2001年5月，国务院正式批复并原则同意《上海市城市总体规划》(1999年-2020年)(以下简称“新一轮城市总体规划”)，明确提出要把上海建设成为现代化国际大都市和国际经济、金融、贸易、航运中心之一上海四大国际中心上海依托洋山港已是世界第一大货运港、世界第二大集装箱港口，是东北亚地区集装箱航班最密集的港口之一。2007年上海港集装箱吞吐量已经达到了2615.2万标准箱2007年上海GDP1610亿美元，在全球城市中排名26位，居中国第一，高于德国柏林、新加坡等发达城市，上海国际经济中心逐渐形成，且经济仍在快速增长，发展后劲十足；随着中外金融机构、证券期货等全国性金融市场逐渐在浦东陆家嘴聚集，上海国际金融中心的核心功能区逐渐形成并趋于成熟，未来上海市政府将在优化环境、调整功能、完善政策等方面全力支持陆家嘴金融中心的发展目前上海外贸吞吐量名列世界前茅，但功能分布相对分散，而且国内贸易功能也相对比较欠缺，某些领域尚有待于整合和完善。就贸易与金融、航运整体之间的互动关系来看，贸易好比是躯干，金融和航运好比是基座，融合起来，才得以形成上海在全国的经济中心地位城市分析——城市定位上海莘庄商务区商业价值评估暨发展战略研究项目12纵观国际大都市的发展历程，大多会经历城市范围逐渐扩散，城市功能逐渐完善，从单一中心发展到多板块多中心，最终城市各个板块功能实现复合化发展。闵行属于上海西南板块，是上海的重要一极单中心城市扩张各个板块明确，功能复合主中心副中心副中心副中心副中心多中心出现分担城市功能压力拓展圈层外延圈层产业板块郊区农业板块商务板块商业板块居住板块文化休闲板块多中心发展阶段板块功能发展复合化单极发展阶段上海以黄浦区外滩、南京路为中心的单极发展老城区升级，功能外扩，形成五角场、徐汇、花木、真如四大副中心，浦东、浦西共同发展中心城区功能进一步细分明确，同时城市各板块的功能也进一步完善，进一步缓解中心城区压力副中心郊区居住板块城市分析——大都市发展规律上海莘庄商务区商业价值评估暨发展战略研究项目13上海中心城的功能持续外溢，城市多中心格局正在形成，三林世博功能区正成为上海第五大副中心。“大虹桥”的提出及实施与浦东开发遥相呼应，促进城市功能“西进”，上海西部将形成第六大副中心徐汇、花木、五角场、真如是上海的四大副中心；三林世博功能区在世博会后将建成“世博新城”，与陆家嘴、外滩等区域一起，形成上海中心城区城市发展的沿黄浦江增长带，成为上海的第五大副中心“大虹桥”和“大浦东”是两个发展极，延安路高架是金扁担，共同组成一个“哑铃”型的区域经济发展推动器；“大虹桥”战略的提出将促进上海中心城功能继续外溢，上海城市功能形成西进态势城市分析——多中心格局中心城区CBD花木三林徐汇真如五角场大浦东大虹桥莘庄商务区上海莘庄商务区商业价值评估暨发展战略研究项目14第一圈层：陆家嘴、人民广场、淮海中路、徐家汇、静安寺第二圈层：徐家汇副中心、中山公园商圈、虹桥商务区第三圈层：五角场、长风生态商务区、真如城市副中心、三林世博功能区从区位上对上海现有城市中心及副中心进行分析，将其分为三个圈层。城市副中心明显呈现由核心圈层向第二、第三圈层扩散的趋势。第一、第二圈层副中心处于城市中心，发展相对成熟，第三圈层正在形成真如、五角场等新兴CBD城市分析——多中心格局第一圈层花木三林徐汇真如五角场第三圈层虹桥第二圈层上海莘庄商务区商业价值评估暨发展战略研究项目15以四个象限来分析第三圈层CBD，东北、东南及西北方向副中心正在加速推进，但在西南方向缺乏一个中心引擎驱动整个片区的发展西南方向：大虹桥及大虹桥辐射区，目前商务中心空缺，七宝生态商务区、莘庄商务区均在规划中，没有形成较强的能级西北方向：大虹桥辐射区，真如副中心、长风商务区正在加速推进东北方向：五角场外正在崛起为东北方向最大的商务商业中心东南方向：受大浦东及世博驱动，三林世博功能区、花木副中心正在形成城市分析——多中心格局花木真如五角场三林东南方向东北方向西北方向西南方向长风虹桥上海莘庄商务区商业价值评估暨发展战略研究项目16“大虹桥”位于上海西部，立足于服务长三角，与浦东开发遥相呼应，成为西北方向和西南方向共同的依托，西南与西北区域城市副中心的建设存在一定竞争，西南区域必须抓住机遇，及时站位城市分析——多中心格局大虹桥位于上海正西方向，将成为上海辐射长三角的枢纽大虹桥将同时辐射西南区域和西北区域，两区域同时借力大虹桥，区域中心的形成将存在一定竞争西北区域城市副中心的建设正在如火如荼的进行，西南方向必须抓住机遇，及时站位东南方向东北方向西北方向西南方向大虹桥上海莘庄商务区商业价值评估暨发展战略研究项目17西北方向面向江苏，主要商务区靠近城市中心，更易接受中心城辐射；西南方向面向浙江，主要商务区靠近产业园区，产业支撑更强。西南区域在及时站位的同时，与西北区域错位发展上海西部是长三角一体化的前沿阵地，是对接江浙的桥头堡西北方向：是江苏出入上海的门户，主要的商务区更靠近城市，接受中心城区的辐射能力更强西南方向：是浙江出入上海的门户，主要商务区更靠近郊区产业园区，产业支撑更强西北方向对外交通：江苏出入上海的门户区位特征：长风、真如等更靠近城市产业基础：普陀区产业基础一般，嘉定区汽车产业基础较强内部竞争：普陀区范围内规划建设的商务区较多，内部竞争激烈西南方向对外交通：浙江出入上海的门户区位特征：位于外环以外，更靠近产业区产业基础：闵行区内产业园区较多，产业基础较强内部竞争：七宝与莘庄存在一定竞争,差异化定位西北、西南方向商务区比较城市分析——多中心格局花木五角场东南方向东北方向西北方向西南方向江桥真如长风莘庄七宝虹桥上海莘庄商务区商业价值评估暨发展战略研究项目18“大虹桥”是上海建设国际贸易中心的重要战略之一，将成为服务长三角的商务中心及现代服务业集聚区，其核心区域位于闵行，闵行区理所当然成为了上海对接长三角的桥头堡虹桥是上海国际化大都市的引擎与起飞平台，将是上海的重要战略枢纽——全球一体化下长三角与上海的对外门户与枢纽；新时代新经济的集聚地；长三角与上海重要的经济新增长极国际看浦东，国内看虹桥，虹桥首看闵行城市分析——多中心格局虹桥商务区规划：规模：面积86.3平方公里，包括主功能区和拓展区，涉及闵行、长宁、青浦、嘉定四区功能定位：将建设成为服务长三角地区的商务中心和大型综合交通枢纽；将是我国东部沿海地区、长江三角洲地区重要的城市综合交通枢纽；贯彻国家战略，促进上海服务全国、服务长江流域、服务长三角，进一步促进上海国际贸易中心建设的重要载体；上海重要的现代服务业集聚区。辐射长三角上海莘庄商务区商业