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中华南大街项目评审方案上海五行智道营销顾问有限公司石家庄分公司二○一○年二月十一日目录一、项目简介..........................................................1㈠开发商简介......................................................1㈡地块简介........................................................1㈢项目基础信息....................................................2二、市场状况..........................................................2㈠、本市房地产市场宏观分析........................................2㈡、本区域同类项目情况............................................3㈢、本区域同类项目总体分析：......................................4㈣、本项目定价....................................................4三、本项目SWOT分析...................................................4㈠、优势..........................................................4㈡、劣势..........................................................5㈢、机会..........................................................5㈣、挑战..........................................................5四、该项目推广销售策略概述............................................5㈠项目宣传推广策略概述............................................5㈡项目销售计划概述................................................7五、项目收益测算......................................................8六、项目现金流测算....................................................8七、潜在风险及防控方案................................................9㈠可能出现的风险..................................................9㈡规避风险的措施..................................................9八、总结.............................................................10附录：项目实操收益预测分析...........................................11一、测算基础.........................................................11二、项目所需费用.....................................................11㈠费用预算简表...................................................11㈡测算依据.......................................................12㈢资金占用成本...................................................13㈣该项目费用总额合计.............................................13三、收支平衡点测算...................................................13㈠各月收支平衡点.................................................13㈡项目收支平衡点.................................................13四、收益及利润率测算.................................................13㈠收益...........................................................13㈡项目税前利润率.................................................13五、备注.............................................................14一、项目简介㈠开发商简介公司名称：河北和顺房地产开发有限公司公司地址：石家庄市中华南大街盛景大厦401室注册资本：2000万元企业资质：暂定既往开发项目：该项目为本公司进入该行业的第一个项目。其他：该公司老板此前从事采矿业多年，目前仍在进行铁矿经营。因其通过哥哥（也是开发商）对本行业有了了解，所以进入该行业。公司具有较为雄厚的实力，属于目前可以合作的单位。㈡地块简介本项目所在地块位处石家庄市桥西区，位于中华南大街与槐安西路交口以南约1000米路东，南北分别与恒丰写字楼和居然丽家装饰城相邻。该地块使用性质目前为工业用地。在本市“三年大变样”的总体部署下，被列入市政拆迁范围。开发商于2009年通过招拍挂形式取得该地块的开发权。该地块总占地面积9650平方米。项目位置图：（图中方框处）㈢项目基础信息根据开发商提供的初步设计方案，该地块上规划总建筑面积约4万平方米，容积率4.2，其中1-3层为商业裙楼,面积约为6000平方米，4-25层为商住两用小户型公寓，面积约为34000平方米。住宅与商业的面积比为17:3。该项目的客户群体以投资类客户为主。目前，开发商正在与该厂洽谈具体拆迁事宜，并着手进行拆迁前的准备工作。预计工厂拆迁动工时间为2010年5月。同时，开发商正在做土地使用性质变更申请工作。预计项目封顶工时间为2011年底，交房时间为2012年5月。根据我方与开发商商谈的初步结果，对方将把项目中2.4万平方米的可售部分交给我公司代理销售，并要求我方在拆迁动工后即开始项目销售工作。经过我方努力争取，开发商同意我公司在不支付项目保证金的情况下代理该项目。二、市场状况㈠、本市房地产市场宏观分析2009年以来，针对房地产市场的实际情况，国家、河北省及石家庄市均出台了多项直接、间接刺激房地产市场供需的政策措施，降低了有效需求的购房成本，尤其是减免了二手房交易的相关税费、促进了改善性需求的释放、增强了房地产开发企业的信心和能力，有效地激发了我市房地产市场的活力。2009年1-12月，市区商品房当期上市面积500.52万平方米，商品住房394.6万平方米，同比分别增长44.18%、56.22%；商品房成交面积494.65万平方米，商品住房432.05万平方米，同比分别增长201.41%、252.41%。商品住房供求增量比为0.91：1，商品住房供需基本平衡。受2008年房地产市场观望气氛的影响，加之未来市场的不确定因素，2009年初，部分开发企业不同程度地放缓了在建楼盘的开发进度，从而使得2009年年初的商品房上市量略显不足，4月份以后，由于政策的影响，开发企业加快了开发速度，整个年度市场基本能够满足消费者需求。2009年市区商品住房成交均价为3897元/㎡，同比增长11.17%，月环比增长0.29%，从每月的成交均价看，总体较为平稳，没有出现大起大落的现象。市区商品住房成交均价呈现小幅上扬的趋势。石家庄房地产市场发展健康。从商品房上市和分布区域看，上市量最大的是裕华区达225.4万㎡，占市区商品房，裕华区商品住宅成交量173.13万平方米，裕华区显相对“供大于求”；桥西区上市量最小，上市量84.48万㎡，占商品房上市总量的17%，桥西区显相对“供不应求”。项目存在较好市场机会。在国家宏观政策和省、市政府及时出台的多项鼓励购房措施以及住房刚性需求有效释放的共同作用下，我市房地产市场回暖较为明显，尤其是商品住宅成交量大幅上升。从商品住宅的成交面积段分布看，90㎡以下面积段的商品住宅成交86.31万㎡，占商品住宅成交总量的19.97%；90-120㎡面积段的商品住宅成交141.59万㎡，占商品住宅成交总量的32.77%，中小户型住宅的成交呈不断上升趋势。产品存在较好市场机会。2009年1-12月商品住房销售均价为3897元/平方米，同比增长2.28％。商品住房大部分集中在单价为3000元/平方米～6000元/平方米之间，交易量占总量的69.2％。㈡、本区域同类项目情况盛景大厦位置中华南大街与新石南路交叉口北行路西规模配套90000平米，共5栋高层，户型为二、三室，面积66-138㎡销售周期12个月（06年8月-07年7月）价位走势06年开盘2900元/㎡；07年3700元/㎡；现价5800元/㎡左右租赁情况住宅租价在25-30元/平方米/月；商铺租价100元/平方米/月左右。华南商务位置桥西区中华南大街与槐南路交口（天鹅湖北面）规模配套建筑面积：22000㎡；甲级写字楼销售周期只租不售价位走势租金1.3元/平米/天租赁情况全部租完万豪大厦（优盘）位置中华南大街与工农路交口西南角规模配套60000平米，1－4层商业、5－28层艺术化精装酒店式公寓销售周期14个月（07年12月-09年2月）元/㎡；现价6500元/㎡左右租赁情况情况良好，大致价格在35-40元/平方米/月恒丰大厦位置中华南大街（项目以南）规模配套酒店商铺一层临街商铺价位走势120元/平方米/月左右租赁情况全部租完㈢、本区域同类项目总体分析：⑴销售情况：盛景大厦和万豪大厦的销售情况都比较理想，不过当时市场异常火爆是其主要原因之一。⑵价位情况：当时住宅销售价格基本在4000元/平方米左右，现在价格5800元/㎡左右；公寓（精装）价格在6000元/平方米左右。⑶租赁情况：临街商铺价格在100-120元/平方米/月左右；写字楼价格租金1.3元/平米/天；盛景小区内商铺价格在30元/平方米/月左右；小户型公寓价格在35元/平方米/月左右。㈣、本项目定价通过对现阶段周边各项目的销售价格和租赁价格的了解，结合市场情况和项目自身情况，综合分析后得出结论：本项目住宅均价大致在5200元/平方米左右（按年回报率8%和还贷系数计算）。一楼商铺价格大致在15000元/平方米左右（按年回报率8%计算），三层一起销售价格大致在9500元/平方米左右（按年回报率8%计算）。三、本项目SWOT分析㈠、优势区位：位于桥西区主干道中华南大街东侧，出入便捷，周边商务与商业氛围浓厚。配套：所在区域内拥有成熟完备的商务配套，国客大酒店、天鹅湖、阳滩渔港等。交通：中华大街为城市主干道，同时临近槐安高速路，畅达交通助力商务活动。结构：为商住两用小户型公寓，具有客户面广，市场风险小等优点。w