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中国X砚文化村策划案一、项目自身条件分析1.1项目地块分析本项目位于X州一路与沙湖大道交汇处的黄岗镇白石村，北接321国道，南靠沙湖路，西临黄岗路，东依肇庆大桥及江滨东路。白石村是X砚文化的发源地，历史给白石人留下了独有的砚石文化痕迹和典故，现在走进白石村街头巷尾，仍随处可见家家户户雕砚的壮观场面。深厚的文化底蕴与成型的X砚作坊村落成为白石村得天独厚的一大亮色。本项目第一期开发的土地紧靠X州一路及西江流域，水陆交通极为便利且首期开发土地平坦，极具开发潜力。1.2项目经济指标总建面积：22442㎡展览馆面积：8690㎡商铺建筑面积：13567㎡临时商铺建筑面积：1444㎡门楼建筑面积：70㎡商铺总数：341间交铺时间：8月31日装修期：9月1日——9月30日开业时间：2004年10月1日1.3项目交通环境X州一路交通现况X州一路一直以来是X州的郊区，是X砚商家加工、销售一条街，缺乏其他经营类别，因此商业氛围不浓厚，周边围绕的主要是村落及自建的平房，给人的印象是脏、乱、差，且只有三条公交线路途径，交通状况不理想。直到2004年3月15日开始，X州一、二、三路全长7.28公里，改建工程正式动工，X州路的交通环境状况得到政府的重视及改善。X州道路交通网络的改善X州大道、X州一、二、三路改建：东起321国道新线，西至工农北路，全长9.42公里，路宽分别是64、58、48米，X州大道在通过新321国道和三茂铁路时应采用立交处理，项目总投资1.2亿元。目前，X州一路的花基大部已拆除。据了解，为提高道路的等级，市城区已实施改造的重点道路，侧平石将改用花岗岩，人行道也采用高质量、高档次的行人道砖铺设。部分道路正在进行花基带、人行道及管道的施工。工程将原来的公路全部扩建成双向八车道宽28米的沥青路。将原来的普通沥青改铺为进口沥青；人行道全部改为用花岗岩铺设，两边最宽10米，最窄也有5.5米以上。肇庆交通枢纽本项目位于肇庆与其他市、县的重要交通咽喉位置，连接国道321线（广州至成都）、324线（福州至昆明）、四连线（四会至连县）纵贯全境，与广（州）茂（名）铁路和西江、绥江水道交汇。连接全市X州、鼎湖、四会、广宁、怀集、封开、德庆、高要等八个县（市），贯穿全市近半数乡镇的500公里环市公路已改造成为高等级水泥路，大大缩短了肇庆与发达地区的时空距离。加上广肇高速公路、西江肇庆大桥已建成通车，现在到广州只需一个半小时，到深圳只需两个半小时。火车向东直通深圳和香港九龙，向西南在省内可直达湛江，省外可直达重庆。水路交通网络本项目的二、三期紧靠西江流域，西江是径流量仅次于长江的全国第二大河和肇庆的出海口，被誉为“黄金水道”。全市拥有一、二类口岸11个、大小码头泊位72个，肇庆快船4小时可达香港，所以水路运输交通较便捷。小结：为肇庆东扩南连与珠三角接轨奠定良好的交通网络条件为中国X砚文化村的落成提供有利的交通枢纽1.4项目的SWOT分析项目优势（Strength）：地理位置优势独特的地理位置资源优势（四大名砚之首X砚）的发源地历史文化优势具有深厚的历史文化底蕴——宋文化、砚文化交通区位优势位居X州与珠三角接轨的咽喉重要位置政府政策优势X州路的扩建工程开展，使交通枢纽畅通肇庆市委、市政府将中国X砚文化村纳入我市大旅游发展和文化产业发展的重要项目中国X砚文化村得到肇庆市市委、市政府资金和政策上的支持时机优势：肇庆市被中国人大颁发“中国砚都”称号功能规划优势中国X砚文化村是现时肇庆砚行业中规模最大，档次最高的旅游商业复合项目建筑规划特点是建成仿宋代的X砚主题旅游购物公园建筑特色是宋代古建筑与现代商业建筑的优化融合形成旅游、文化、商业三位一体的现代文化旅游村落经营的类别具有鲜明的肇庆特色商铺的间隔具有灵活性自身塑造优势粤西地区标志性项目，X州区地标式的建筑物中国X砚文化村是中国文化瑰宝向外展示的基地列入世界吉尼斯之最的“最大型X砚成品”展示景点本项目是推进砚行业的文化与经济融合和互动的平台中国X砚文化村是学生认识及学习砚文化的天堂项目的劣势（Weakness）人流量及车流量较少项目周边环境差，以平房、临建、工厂环绕区域商业气氛冷淡项目周边的商业布局零、散、乱缺乏统一经营及统一管理项目公交线路配套不足项目的机会点（Opportunity）政府资源通过市委、市政府对“中国砚都”品牌的宣传及打造，本项目可以借助其宣传攻势宣传本项目，节省广告费用市委、市政府投入2000万，改造白石村的村容村貌，有利于中国X砚文化村与白石村的有机融合，形成古文化产业的旅游点，不但可以增加村民收入而且淡化村民对中国X砚文化村的抵触情绪，从而达到双赢目的自身塑造的资源中国X砚文化村打造成旅游商业复合地产的旅游购物公园，势必成为继星湖、鼎湖后来肇庆必游的旅游新景点X砚博物馆落户中国X砚文化村，有利于宣传中国砚文化及为砚行业、文房用品行业提供全方位的信息交易、交流平台，同时可以通过收取门票或租借场地获收益，增加日常的营运收入中国X砚文化村落成，将为X砚文化节提供有利的场地条件，不但有利于本项目的宣传而且利于积聚人气，另外可以通过出租临时展场，获取收益项目面临的威胁（Threat）肇庆砚行业分为两大对立阵营（白石村与外围商家的对立），外围商家及其他村的商家容易混淆本项目是白石村自行经营，会对本项目的产生抵触情绪白石村内的家庭式作坊仿效中国X砚文化村经营模式发展低水平的招商推广中国X砚文化村的体量大，白石村及X州路的砚行业商户难以挤满整个项目白石村的商户以自己居所进行加工、雕刻、销售一条龙作业，营运成本相对较低白石村及X州一路的商家一直以分散式经营，对于集中经营有一定的抗拒流动的个体砚经营者在中国X砚文化村周边以低廉价格拉客影响场内经营户的收益及影响文化村的整体形象白石村内的住户以住户名义带游客参观，避开统一的门票收费牌坊工艺市场的租期即将界满，而适逢湖滨工艺市场重新装修工程完成，准备投入营运，导致本项目的部分投资客户将被分流二、项目竞争力分析2.1竞争力的分析资源唯一性白石村是X砚文化的发源地，而且X砚是中国文房四宝之一，位居四大名砚之首，自古以来就深受文人墨客和收藏名家的赏识。肇庆有着丰富及很深的文化底蕴，区域文化博大精深，X砚与其它砚类相比有着不可取代的地位，这也是外区商业难以复制及迁移的特点。市场的唯一性综观现时广东省内暂未有雷同的集中经营X砚及文房用品的专业项目出现，因此本项目具有较大潜力的市场可塑空间及发展空间。2.2竞争力的塑造旅游观光产业旅游购物公园X砚始祖的供奉地国宝参观基地列入世界吉尼斯大全的“大型X砚”参观景点砚行业及文化类产品行业的信息、商务交流互动平台文化类行业的一年两季的交易会场地学生学习砚文化的基地肇庆文化宣传窗口中国文化瑰宝的演示窗口X砚历史及制作大观白石头村1000多年历史，包括开采、制作、雕刻的微缩景区宋文化展示的文化村落演绎宋朝期间的文化及风土人情的演艺场肇庆旅游新亮点X砚鉴定中心及研究中心发展及打造本项目为高价值、高品位、高质量、集参与性、娱乐性、知识性为一体的旅游商业景点，营造浓厚的X砚文化氛围。三、中国X砚文化村的整体项目定位整体项目定位原则：1．以X砚产业为主的专业市场定位，针对特定专业购物群体，具有长久持续的经营收益及专业特性2.肇庆作为全国优秀旅游城市之一，其品牌已具有深远的品牌影响力，X砚产业及宋文化的现代演绎将与当地旅游市场相结合，形成特色主题旅游市场，吸引国内、外旅游群体前来观光购物消费，创建旅游经营收益3．本项目是“旅游与商业地产”相结合的开发经营模式，将增强项目在整体市场竞争力，并为二、三期开发相关商业地产类别提供良好的平台基础，（例如二、三期发展酒店、公寓、游乐场景）3.1市场形象定位采用旅游市场形式对项目进行整体包装，引入以X砚相关的配套商品及特色商业服务，形成旅游市场新亮点。本项目定位具有：首创性唯一性特色性差异性创新性领先性是中国X砚产业集中展示、销售、推广、商务、饮食、文化七大功能于一体的砚文化旅游商贸平台中心案名：中国X砚文化村产品定位语:中国X砚文化旅游观光购物新天地广告宣传语：中国文化产业新传奇3.2经营行业定位（略）3.3旅游定位全力打造成为中国首创的X砚文化产业基地与全新砚文化主题旅游公园相结合的现代旅游市场及商业地产经营发展模式，并通过创造本项目的首创性、唯一性、增加经营类别，“中国首座X砚文化旅游购物公园”3.4产品类型定位主力经营：以经营砚、文房用品、古玩、玉器、根雕、粤西特色商品辅助经营产品：餐饮、娱乐表演备注：（以上为第一期的产品类型定位）二期：主力经营：娱乐景点及粤西特色美食三期：主力经营：度假式公寓、别墅及商务酒店3.5经营群体定位㈠肇庆X州路及白石村一带的砚行业经营商家㈡国内、外经营砚行业的龙头商家㈢国内经营文房用品的品牌商家㈣粤西地区经营特色商品的品牌商家㈤四会、广州经营玉器、古玩的品牌商家㈥肇庆经营特色饮食的知名商家3.6消费群定位㈠国内、外区域的分销商、经营户㈡国内、外的X砚爱好者㈢以华南地区的个人消费群体，社会机构消费群体3.7投资群体定位㈠广东珠三角、港澳商铺投资群体㈡粤西地区商铺投资群体㈢肇庆砚行业经营商户3.8市场租赁价格定位门票投资回收定价为了确保投资按期收回，并获取预期利润，根据投资的成本费用及预期的生产成本或劳务成本，确定能够实现营销目标的价格定价方法。门票定价：根据前期对消费群体的市场调研的报告分析显示，旅游参观客户基本接受20-25元的门票收费。其他娱乐表演定价：为了加强项目的娱乐性、趣味性、互动性，建议加入现场文艺表演及互动真人SHOW，建议以套票收费25元。四、功能规划建议4.1整体规划建议第一期的整体规划将划分三大组团，考虑到空间处理、环境塑造、形象设计等方面对商业经营方式、经营环境的满足。为了使本项目达到吸引顾客的目的，必须提供良好的购物环境。主要包括以下几方面：①为了充分利用商业设施，最大限度地吸引消费者，建议在项目的前庭设置大型休闲广场及设置项目的标致性建筑物（大型X砚或电动磨墨机），目的是令客户有强烈的视觉冲击效果及留下深刻的记忆②建议在项目的中央位置设置主题情景中心广场（必须带有艺术化和富有感染力），不但易给消费者以深刻的感受和记忆，而且可将客户吸引项目中间位置形成集中购买后再自然向四周扩散③在一期项目的后段利用功能设施的配置和娱乐活动开展的休闲广场进行再次汇聚游客，达到引导客户不知不觉地将二、三期项目消费另外，在经营功能划分方面考虑到，第一组团靠近X砚展览馆，因此功能规划以与砚相关联的功能属性进行设置，目标以经营X砚商家及X砚历史的展示为主。第二组团的功能规划以经营粤西特色商品为主，第三组团打造为主力品牌店的一条街。在第一期项目规划的后段将设置以情景场所及鉴定中心为主，希望通过参与性及互动性强的活动引导客户向东面消费，一方面带旺东面商铺，另一方面通过一、二期之间的东广场作为引导、过渡空间而且要营造成一个舒适的共享空间，将一期商业气氛延伸至二期规划。4.2商场布局原则形成循环消费购买模式，全场皆旺场各组团经营功能由多功能、多业态、多元化的组合基础上，吸引消费群体从各方向进入本项目内产生循环消费购买模式，使每个组团、每间商铺、每个楼层均可吸引消费群体，形成全场旺场经营目标。具引导性的纵横向人流动线本项目以东、西两X作为主入口，人流动线也将以东、西纵向为主，而本项目的关键在于通过每一个组团设定的经营主题，景观特色，互动娱乐特色进行南、北横向吸纳，形成南、北横向人流动线，与东、西人流动线汇合，使其产生交替循环，也将通过制定旅游参观购物线路进行引导。形成人流定向聚集及自然分散以北区组团作为聚集点，提升商铺租金价值。通过将各类特色经营商户及特色表演、特色餐饮、互动娱乐、景观小品设置在北区组团（即H组团），吸引人流向北X聚集，形成集中购买后再自然向四周扩散，在经营上及招商推广令商户没有因地理位置及商场分布有前铺、后铺的感觉，而是产生南组团商铺及北组团商铺，中区组团商铺的朝向及组团的划分，有利于提升商铺租价。4.3整体功能体系划分商品销售功能以X砚商品销售为主，占整体商