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不动产权籍调查姜栋2016.1《关于做好不动产权籍调查工作的通知》解读主要内容一、概念二、背景与意义三、基本原则和总体要求四、不动产单元设定与编码五、不动产权籍调查内容与程序六、不动产权籍调查表七、不动产单元图和不动产测量报告一、概念不动产权籍：记载不动产的权属、位置、界址、面积、用途、等级和价格等的表卡簿册证、图件和数据的总称。不动产权籍调查：指依照不动产权利人的申请和由政府统一组织，通过权属调查和不动产测量，查清不动产的权属、界址、面积、用途、等级和价格等基本情况，形成数据、图件、表册等调查资料，为不动产登记、核发证书等提供依据的一项技术性工作。一、概念《物权法》第十一条：当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。《不动产登记暂行条例》第三章登记程序第十六条：申请人应当提交不动产界址、空间界限、面积等材料。不动产权籍调查是不动产登记的基础工作，权籍调查成果资料经不动产登记后，具有法律效力。坚定不移落实不动产登记“四统一”要求，逐步建立不动产权籍调查体系和工作机制，完善不动产登记制度，是当前不动产登记工作的重要内容。不动产权籍调查作为不动产登记的基础，是条例实施、薄册证统一和信息平台建设的重要支撑，慎重稳妥做好《不动产登记暂行条例》实施后的不动产权籍调查工作具有重要意义。保证已完成不动产登记职责和机构整合的地区能够顺利开展不动产登记工作，确保现有各类不动产权籍调查工作的平稳过渡，实现日常不动产权籍调查的有序运行。二、背景与意义二、背景与意义国土部门地籍调查宗地《地籍调查规程》房产部门房产测量幢、户《房产测量规范》《城市测量规范》林业部门林权调查林班、小班《森林资源规划设计调查技术规程》农业部门土地承包经营权调查承包地块《农村土地承包经营权调查规程》海洋部门海籍调查宗海《海籍调查规范》无居民海岛调查用岛区块《无居民海岛使用测量规范》当前现状:3月30日，国土资源部下发《关于做好不动产权籍调查工作的通知》（国土资发〔2015〕41号），部署在已完成不动产登记职责和机构整合的地区做好不动产权籍调查工作，确保现有各类不动产权籍调查工作平稳过渡，实现日常不动产权籍调查有序运行。《通知》旨在指导各地有序开展日常不动产权籍调查，并不意味着开展一次全国性的不动产权籍调查。《通知》自下发之日起实施，有效期为8年。《不动产权籍调查技术方案（试行）》一并下发。二、背景与意义三、基本原则和总体要求（一）宏观指导性国土资源部发布的《关于不动产权籍调查工作的通知》（以下简称《通知》）以及附件《不动产权籍调查技术方案》（以下简称《权籍调查方案》），着眼于打基础、重现实、利长远，重在指方向、明任务，为各地结合实际创造性开展不动产权籍调查工作留下空间。基本原则:三、基本原则和总体要求（二）持续推进性不动产权籍调查技术体系的建立是一项相对长期的任务，涉及多项国家标准、行业标准的内容，在现行的体制下不可能一撮而就。创建不动产权籍调查技术体系是一项常态化工作目标，需要在实践中不断改进和完善，具体要求是：原则问题不含糊，具体问题重现实，过渡期不设限。基本原则:三、基本原则和总体要求（三）针对性和可操作性权籍调查要贯彻不动产统一登记的大方针、大原则，具体工作要落实到以宗地（宗海）为基础的不动产单元，要具备可操作性。权籍调查要努力做到既体现不动产统一登记的总体精神和要求，又符合各项不动产登记的基本规律和权籍调查的实际情况，重点增强针对性和操作性。基本原则:三、基本原则和总体要求（四）继承中创新强调现行各类不动产权籍调查标准并行，把已有的行之有效的做法坚持好、运用好，要充分吸收地籍调查、房产测量、土地承包经营权调查等实际工作的成熟经验，实施便民利民的不动产一体化调查。结合不动产权籍调查的实践，在继承吸收的基础上，不动产权籍调查要有新内涵、新特征和新要求，提出不动产单元设定和编码规则、不动产权籍调查表、不动产单元图、不动产测量报告等新内容。基本原则:三、基本原则和总体要求（一）统一基础，做好调查工作的有效衔接。坚持地籍调查作为不动产权籍调查的基础土地信息是不动产调查登记的重要载体和有机组成部分。各地应按照继承性、兼容性和统一性的要求，以地籍调查为基础，以宗地为依托，稳妥有序地开展土地、海域以及房屋、林木等定着物的日常权属调查和测绘工作，避免因调查基础不一而可能导致的权利交叉、重叠、信息不对称等问题，依法保护权利人的合法权益。总体要求:（一）统一基础，做好调查工作的有效衔接。坚持已有地籍调查成果作为调查衔接的主要依据。各地要按照不动产登记的总体要求，以现有地籍调查成果为依据，充分利用房屋、林木等各类不动产调查、登记、审批、交易等资料，开展日常不动产权籍调查。权籍调查完成后，要和已有的地籍图、宗地图等地籍成果进行有效衔接，核实权籍调查结果，适时更新地籍图，满足不动产统一登记的需要。申请办理不动产转移、变更登记时，如宗地界址等未发生变化的，原有调查结果继续有效。三、基本原则和总体要求总体要求:三、基本原则和总体要求（二）多规并行，保持调查工作的连续稳定。继续沿用现行各类标准。继续执行现行的《地籍调查规程》、《海籍调查规范》、《无居民海岛使用测量规范》、《房产测量规范》、《森林资源规划设计调查技术规程》等标准规范。涉及土地、海域的调查，按照《地籍调查规程》、《海籍调查规范》等标准开展；涉及房屋等建（构）筑物的调查，按照《房产测量规范》等标准实施；其他不动产权籍调查，依据相关标准和规定实施。五年过渡期间，涉及耕地承包经营权的权籍调查，继续按照农业部门相关标准规定实施。总体要求:协调一致避免现行调查标准间的技术差异。•现行不动产权籍调查标准在数学基础、精度要求等方面存在差异，对于不一致的，原则上以《不动产权籍调查技术方案》的要求为准。•在同一县级行政区域内，宜采用与地籍图相一致的坐标系统和投影方法开展调查。•同一不动产权籍要素，调查精度要求不一致的，原则上以精度要求高的规定为准。三、基本原则和总体要求总体要求:（二）多规并行，保持调查工作的连续稳定。三、基本原则和总体要求（三）规范调查，坚持调查工作便民利民。实施一体化调查。•应以不动产单元为基本单位，在地（海）籍调查的基础上，一并开展土地、海域以及房屋、林木等定着物的权属调查和测量。•一个不动产单元的权籍调查事项应由一家调查机构主导完成。合理确定调查内容。依据《不动产登记暂行条例》，不动产权籍调查应以不动产登记申请人申请登记的不动产单元为对象，遵循“权属清楚、界址清晰、面积准确”的原则，根据申请调查或登记的不动产权利类型，合理确定不动产权籍调查的内容，包括土地、海域、房屋、森林和林木等。规范调查程序。主要包括准备工作-权属调查-不动产测量-成果审查入库-整理归档。总体要求:三、基本原则和总体要求（四）严格要求，规范调查成果。规范提交调查成果。调查机构应以不动产单元为单位，按照《技术方案》的要求，提交统一规范的调查成果（包括图、表、报告等）。确保不动产单元代码唯一性(设立唯一的不动产单元号)。在宗地代码编制基础上，按照《技术方案》要求设立不动产单元，编制统一的不动产单元代码，确保其唯一性。成果须经审核确认。不动产登记机构或其授权机构应对调查成果审核把关。前期行业管理中已经或部分产生并经行业行政主管部门或其授权机构审核确认并符合不动产登记要求的成果，应继续沿用，不再组织调查。总体要求:三、基本原则和总体要求（四）严格要求，规范调查成果。建立不动产权籍调查数据库和管理系统。•以现有的地籍数据库为基础，建立不动产权籍调查数据库和管理系统，实现对不动产权籍调查成果的图形、属性、档案等信息的一体化存储、管理与应用。•结合日常不动产登记等业务对数据库进行及时更新和系统维护升级，满足不动产权籍调查的信息共享和成果应用。•不动产权籍调查数据库应当接入不动产登记信息管理基础平台，与不动产登记属性信息相关联。总体要求:三、基本原则和总体要求（五）强化组织管理，保障调查工作的顺利实施。加强组织领导，协同做好不动产权籍调查工作，全力保障不动产登记工作的开展。省级：权籍调查组织领导和指导监督；市县级：制定工作方案和实施细则，组织做好本地区不动产权籍调查工作。明确机构和人员。•由现有土地、房屋等各类不动产权籍调查机构承担。•调查机构应按照方案要求开展调查工作，提交调查成果。•继续保持现有各类不动产权籍调查人员、队伍和管理体制不变，通过系统业务培训，使得现有各类不动产权籍调查人员、机构能够逐步综合承担不动产权籍调查工作——一项权籍调查事项由一家调查机构主导完成，建立“一站式服务、全程负责”的工作机制，更好地服务不动产权利人和行政职能部门。•各地应采用公开、公平、公正的市场竞争方式，规范不动产权籍调查行为。原则上，谁委托，谁出资，对于利用已有成果资料进行不动产权籍调查的，不得重复收费。总体要求:四、不动产单元设定与编码基本概念不动产单元设定原则地籍区和地籍子区划分宗地（宗海）划分定着物单元划分不动产单元设定不动产单元编码及案例（一）基本概念宗地土地权属界线封闭的地块或者空间。宗海权属界线封闭的同类型用海单元。房屋独立成栋、有固定界线的封闭空间，以及区分幢、层、套、间等可以独立使用、有固定界线的封闭空间。定着物固定于土地（海域）并不能移动的房屋、森林、林木等有独立使用价值的物。四、不动产单元设定与编码（一）基本概念不动产土地（海域）以及房屋、林木等定着物。不动产单元权属界线固定封闭，且具有独立使用价值的空间。不动产单元代码按一定规则赋予不动产单元的唯一和可识别的标识码。地籍区在县级行政辖区内，以乡（镇）、街道办事处为基础结合明显线性地物划分的不动产管理区域；根据实际情况，可以行政村、街坊为基础将地籍区再划分为若干个地籍子区。四、不动产单元设定与编码（二）不动产单元设定的原则合法性原则合法性原则是我国法律制度的基本原则，基本精神就是控制国家权力，以保障公民权利，基本要求就是遵循法律、法规和规范性文件的约束。不动产单元设定、调查、登记也必须依据法律和法规的规定，不得与法律和法规相抵触，任何与不动产单元设定相关的违法行为都应承担相应的法律责任。四、不动产单元设定与编码（二）不动产单元设定的原则合意性原则•一是要满足社会经济管理和相关行政管理的需求，有利于明确不动产的归属和发挥不动产的效用。•二是要尊重权利人按照意愿占有、使用、收益和处分不动产的权利，维护产权人的合法权益。•三是要照顾相邻权利人生产、生活的便利，坚持团结互助、公平合理的准则。四、不动产单元设定与编码（二）不动产单元设定的原则一物一权原则不动产单元是特定的物，也是不动产权利的客体，又是不动产管理的基本单位。不动产单元应具有独立性和特定性，并遵守物权法的“一物一权”原则。四、不动产单元设定与编码（二）不动产单元设定的原则继承性原则不动产单元设定的继承性原则是在尊重业已存在的各类不动产登记单位和登记信息的基础上，新设定的不动产单元应继承已经登记的各类不动产信息，衔接现行各类不动产登记的业务规则和技术要求，确保不动产登记结果法律层面的延续性。四、不动产单元设定与编码（二）不动产单元设定的原则继承性原则不动产单元设定的继承性原则是在尊重业已存在的各类不动产登记单位和登记信息的基础上，新设定的不动产单元应继承已经登记的各类不动产信息，衔接现行各类不动产登记的业务规则和技术要求，确保不动产登记结果法律层面的延续性。四、不动产单元设定与编码（二）不动产单元设定的原则界线明确的原则明确不动产权单元的界线和位置是设定不动产单元的重要内容，是保护不动产相邻双方产权人利益的重要途径。不动产单元的设定必须要保证每一个不动产单元的位置准确与边界明确，避免因界址范围不清楚带来的产权纠纷。四、不动产单元设定与编码（二）不动产单元设定的原则稳定性原则不动产单元的设定涉及面广，初始划定以后，应保持相对稳定。只要不动产单元本身未发生界线调整等变更行为，其他类型变化（包括整体转让、更名更址、权利性质变更等）