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四、《不动产登记暂行条例》导读（一）制定背景《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）生效之前，我国房屋所有权和他项权由住房和城乡建设部门依据《城市房地产管理法》《房屋登记办法》进行登记；农村土地承包经营权由农业部门依据《农村土地承包法》《农村土地承包经营权证管理办法》进行登记；林木所有权和林地使用权、草原和水面滩涂的养殖使用权、海域使用权等也由相应的林业部门、农业部门、海洋行政主管部门负责登记。登记结构、登记依据、登记证书不统一，增加了政府的管理成本，同时也降低了行政效率，难以建立秩序良好的不动产产权市场。例如，农民需要在宅基地上建房，就需要在多个部门进行登记。根据党的十八大和十八届二中全会精神，国务院机构改革和职能转变方案第九条“加强基础建设”规定“我国需要建立不动产统一登记制度”，这样才能完善社会主义市场经济体制，满足建设现代市场体系的要求，同时保护不动产权利人合法财产权，提高政府治理效率和水平，方便企业和群众。此外，《中华人民共和国物权法》第十条规定：“不动产实行统一登记，并授权行政法规对统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定。”基于现实需要和法律的要求，2014年12月22日，国务院公布《不动产登记暂行条例》，此条例自2015年3月1日起施行。（二）主要内容《条例》标志着我国不动产统一登记制度正式建立。《条例》分为总则、不动产登记簿、登记程序、登记信息共享与保护、法律责任和附则共6章35条。1.登记地点不动产登记采取的是属地原则，亦即不动产登记是在不动产所在地的县级登记机构，而非权利人的户籍所在地的登记机构进行。跨县级行政区域的不动产登记，由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理；不能分别办理的，由所跨县级行政区域的不动产登记机构协商办理；协商不成的，由共同的上一级人民政府不动产登记主管部门指定办理。国务院确定的重点国有林区的森林、林木和林地，国务院批准项目用海、用岛，中央国家机关使用的国有土地等不动产登记，由国务院国土资源主管部门会同有关部门规定。例如，某林地跨两个县，则权利人应当去这两个县的登记机构分别办理登记。如果两机构不能办理，例如出现推诿的情况，那么由这两个机构协商。协商之后也无法达成，则由两县所属的市（省）或者国务院国土资源主管部门指定。2.申请人的义务（1）提出申请。不动产登记以双方申请为基本原则，单方申请为例外。当不动产涉及到多方利益时，应当由双方申请，例如在买卖、设定抵押的情况下。而只涉及单方利益，或者有法律赋权的情况下，则可以只由单方申请。例如首次申请、继承、接受遗赠，权利人姓名改变，权利人申请撤销，以具有法律效力的文书和决定作为申请依据等。（2）确保材料真实性。申请人需要对申请材料的真实性负责，材料包括登记申请书、身份证明材料、不动产权属相关证书或证明材料、不动产的相关资料、不动产上是否有其他权利附着的说明材料（例如是否被抵押）等。（3）配合义务。不动产登记机构认为需要实地查看或调查不动产时，申请人和被调查人应当予以配合。3.登记机构义务（1）公开义务。登记机构应当在办公场所和门户网站公开申请登记所需材料目录和示范文本等信息。（2）登记义务。当登记对象符合要求、材料真实，或者申请人按照要求提交所有补正的材料后，登记机构需书面告知申请人受理申请，并且一般应当在30个工作日内办结手续。（3）告知义务。当申请材料存在错误时，如果可以当场更正，应当告知申请人当场更正；如果材料不齐或者材料形式不符合要求，需要书面告知不予受理，并且一次性告知需要补充的材料；如果登记内容不属于登记范围，应当书面告知不受理并告知申请人有权机构；如果申请违反法律法规、不动产存在权属争议、不动产权利超过期限等，登记机构当场书面告知不予受理。如果登记机构没有当场向申请人发出不予受理决定书，则视为受理。（4）查验义务。不动产登记机构需要查验不动产的自然特性，例如不动产边界的位置，空间界限和面积，是否是申请登记的不动产的情况；需要查验证明材料和文件（例如个人身份证明材料、与他人利害关系、产权来源证明材料、登记原因、不动产权属证书等）是否与申请登记内容一致；查验申请是否符合法律法规的规定。（5）实地查看的义务。在房屋首次所有权登记、尚在建筑的建筑物抵押登记、注销登记和其他登记机构认为需要的情况下，登记机构有实地查看的义务。（6）调查义务。不动产登记机构若认为不动产权属可能有争议，或者涉及其他利害关系人申请登记，登记机构可以向申请人、利害关系人和有关单位进行调查。4.登记信息共享和保护《条例》要求国土资源部会同有关部门建立统一的不动产登记信息管理基础平台，国家、省、市、县四级不动产登记信息要纳入该平台并确保实时共享。不动产的登记信息一旦录入平台，信息系统就会显示，而通过系统平台则可以查询某人名下的全部不动产。《条例》还规定，不动产登记部门与其他部门之间加强不动产登记有关信息的互通共享。通过系统平台，国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门可以查询到有关住房城乡建设、农业、林业、海洋等部门的审批信息和交易信息。这意味着有权部门在职权范围内可以通过这个平台来对登记人的相关信息进行查询，并根据查询的结果采取措施。与信息共享相对应的是不动产登记的信息保护。这意味着不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员都应当对不动产登记信息保密。首先，在主体上，可以查询不动产登记资料的限于权利人、利害关系人和有关国家机关。权利人包括了不动产的所有人和使用人，具体来说就是权属证明上登记名字的人；利害关系人主要是指与该房屋的产权有利害关系，对房屋产权归属存有争议，或者对权利内容有争议（如认为权利内容与实际状况不符，损害了自己的利益）的人。后者又可以分为以下几种：第一是与不动产交易有关的当事人，这是为了维护交易的安全，创造一个运行良好的不动产交易市场；第二是与权利登记人因物权归属产生争议的人，例如一房二卖的情况下，两人都可以去查询；第三种是可能的共有人，例如登记机构虽然只登记夫妻双方中一人，但是另一方可以申请查询；第四种是继承人、受赠人。其次，在查询资料的使用上，查询的个人应当向不动产登记机构说明查询目的，并且查询结果不得用于其他目的，未经权利人同意，不得泄露查询资料。有关国家机关必须依照法律和行政法规的规定进行查询、复制与调查处理事项有关的登记资料。从责任追究上来说，不动产登记资料的单位或者个人违反国家规定，泄露不动产登记资料、登记信息，或者利用不动产登记资料、登记信息进行不正当活动，给他人造成损害的，依法承担赔偿责任；对有关责任人员依法给予处分；有关责任人员构成犯罪的，依法追究刑事责任。