中国房产公司海外上市途径及海外投资基金成功合作案例分析

中国房产公司海外上市途径及海外投资基金成功合作案例分析来源：2004年11月08日16:15我来说两句(null)中国城市化发展和复兴政策对海外房地产信托和基金投资启迪搜狐焦点香港现场同步视频、图文直播点击浏览现场更多精彩图片进入观看视频进入专题【论坛主持人】基强联行铜子管理(中国)有限公司董事总经理陈基强先生精品家园机构集团董事长蔡鸿岩先生【论坛嘉宾】当代集团董事长张雷先生SPG(集团)有限公司董事总经理王伟贤先生凯德置地中国控股集团总裁林明彦先生复地(集团)股份有限公司执行董事/总经理范伟先生荷兰ING在华投资基金董事长胡旭成先生【焦点网香港同传论坛图文实录】【陈基强】刘总叫我们延续他，他本来想讲三个小时的，因为时间的关系，他只讲了一个小时，这个小时希望在我们的配合下，尽量配合刘总，把刚刚讲的问题再深入一下。【蔡鸿岩】其实我们的想法，也是今天下午，大家来参加这个论坛，可能大部分，绝大部分的人还是关心我们投融资主题，所以我们想把接下来的第二个论坛，按照我们刘总的意愿，还是延续下来。在座的这几位也是跟我们要谈的主题非常有关系的几位国内非常有代表性的开发企业负责人，以及我们摩根中国区的负责人，我们想把这个话题延伸下去，大家有共同感兴趣的问题，还可以进一步的交流。【陈基强】我们这一部分的话题是说中国房地产海外上市的途径，第二个我觉得是更加配合刚刚所说的，是海外基金成功合作的案例，刚才讲了很多的问题，怎么样找伙伴，怎么样，怎么样，假如有成功的案例，现在在这里也能选到，他们既然已经跟这些发展商合作了，也赚到钱了，所以其实他们在工作的时间，实际出现的问题，解决问题的方法，就是最好的，跟着来的人的借鉴。【蔡鸿岩】我们不见得非要圈定死已经既定的主题，我们说了，还是延续前面一个主题，大家可以根据几位嘉宾各自的特长，和他们本身企业运作的特点，我们有针对性的，跟我们底下的这些嘉宾互动起来，也可能会更好一些。【陈基强】（英文）刚刚才做完，今年刚刚做完富地在香港上市的工作，所以第一个环节，我想（英文）用简单的十分钟给大家介绍一下整个过程，作为一个指导。【外国人】刚才我听了任志强先生的话，他说的话我完全同意，他的题目是刚才说为什么到现在为止，西方的投资者还没有比较大量的进入来中国的市场。其实最大的一个原因，最重要的原因是因为有一个沟通的问题，有一个问话的差距的问题，还有一些很多西方的投资者，最后做决定的人，他们不是在亚洲，在中国，他们都是在纽约，伦敦等等这种地方。一个中国的开发商到国外去上学的时候，他也面对比较相同的一个情况，就是大的投资者，机构投资者来中国开发的时候，他们大部分都不太理解中国的房地产市场，他不知道是不是一个健康的市场，他不知道红筹和H股的差距。刚开始的时候，他们都问一个问题，大股东，比如说郭广昌，范伟他们以后会不会把他们的股份卖掉，其实其他的股东不是H股就是法人股，都是可以卖的，这个概念就是这么解释，让他们真的理解很难的，因为国外没有法人股的这种概念。我就是说，摩根斯坦利，我们帮助富地上市的时候，他很成功的上市的一个很重要的原因是，我们做过任志强先生他提出的那个需求，他提出的一个概念是，有一个中间的作用，我觉得中间这个东西一定是人，投资者他不相信字写在一张纸上面的，他相信的是人。所以一定要有一个中间人他可以相信，他可以问，如果你们是中国的开发商，你要到国外去上市，要和那些大的机构投资者沟通的时候，你们自己可以和他解释，如果在你旁边有一个第三家也可以解释法人股是什么概念。第一手市场平均的价格，情况是怎么样，让他放心，这样他会投资。因为他们很多机构投资者，他们真的对中国的房地产市场感兴趣，不过他们不懂。摩根斯坦利做这种中间的地位，除了富地之外，我们还会帮助很多公司做相同的一种中间人的作用。【陈基强】总结几点，你要说你的产品好，不要从你的口里说，最好是一个第三者，最好是世界公认的人去说，说的效应就会大很多。另外一点，国外很多投资者进来，其实他们资料不是第一手，因为在中国投资基本上分三节，除了中国，亚洲可能去日本，然后再去纽约，纽约这些人看的是全球，一年他可能只回来看上海一次，两次，如果在那个时候没有解释清楚，机会可能就没有了，所以非常清楚的信息是非常重要的。另外就是文化方面的，我也相信假如没有（英文）在中国做了这么久，第三个案子可以一个月之内完成，所以在这种情况之下，还是在讲人，谁来做是非常重要，就是简单的这三点。【蔡鸿岩】我想问一个问题，比较具体的，刚才我们在第一个论坛里面，刘总也提了这个问题，国外基金的进入和退出渠道的问题，刚才几位嘉宾讲了半天，也没有一个人讲的很具体操作层面的问题，您看可不可以给我们透露一些这方面的您的心得体会。【外国人】如果你是做住宅的话，你卖掉可以把钱拿回来，如果是写字楼的话，目前为止，国内二手市场比较大的市场，还没有很成熟，所以我估计大部分的直接投资中国房地产的西方投资者，他们大概会多一点做住宅项目，少一点做写字楼或者是商场。我估计明年开始，房地产信托公司的概念已经做起来了，如果有一些进展的话，可能会带来另外一些现象，西方大的投资者进来投资写字楼和商场，因为他们有一个变现的办法。到现在为止，他们主要是做住宅，因为可以变现比较简单。【陈基强】刚才刘总的问题有两个，一个是你进来的资金组合怎么样更方便的去界定，因为我们需要把这三、四、五以注册资金，再根据中国现在的法律，你是需要整个项目公司大，才可以（英文）所有的钱，这是第一个刚才刘总想讲的问题。第二个问题，其实是在产品方面有没有（英文），在这方面，ING已经做了非常久，已经出租过物业，卖过楼，在这方面你们是不是可以分享一下把本钱拿回去，收入的利润拿回去的那部分跟大家分享一下。【胡旭成】欧美的资金进入中国是最早的，我们在1995年，1996年的时候，在北京做的项目，今年这个项目早就卖完了，结束了三年以后，才把本金拿回去，为什么？税务局，审计，在审计你的时候，因为我有中方的合作者，有中信，还有另外一个中方，他们可能在卖房尾房的时候，有一个处理，操作权在他们的手里，尾房，我股东帮你背走，低于成本家，税务局不这么认为，税务局说你要补税呀，他拿走的，我们为什么要补税，要补一个发票过来，这是一个服务性的发票，税务局不认，为这个事，换了三任税务局的局长都没有定，最后我可能是任总说的润滑剂，对北京政府比较熟悉，跟税务局出面去谈，你这不可以，这是违反法律的，OK，才把这个钱拿出去了。其实刚才您在引导我说一句话，中国政府需要的不是你们在座的诸位，是政府给国外投资者一个什么样的信息，给他们一个释放的作用，钱进得来，赚到手，还拿的出去。现在三千万美金，我有一千两百万的注册资本，这个钱是我一定要全部做完了审计以后，所有的税务部门签字了，这个钱才拿得出去。但是我的外债的部分，股东贷款可以拿走，但是本金是拿不走的，你的尾房没有最后处理完，是不许拿走的。现在在中国这个地方，我们考虑以后还要在中国做事，我们没有过多的谈这个问题，其实这个问题，是我们心头大患。我们1200万美金撤出去了，ING才有信心继续在中国做，毕竟我们是拿回去了。【陈基强】我想做一点点小的补充，刚刚任总所说的润滑剂，在世界上很多地方都一定要有一个专业机构，专门做这些，比较麻烦的东西一定要有人去做。根据今年的经验，因为缺钱，很多人都讲缺钱，所以外资才有机会进来，前几年外资是没有机会进来的，说25％，开什么玩笑，银行是百分之五，根本没有机会，他们其实会用非常多的钱在税务、工程跟调查合作伙伴上面。我简单的讲一讲，人家付了五十万美金做了一个简单的结果，PWC做出来的税务，一般他们投资35％，希望把注册资金赚到最少，自己用股东贷款，这是在香港没关系，我可以讲，用股东贷款的形式去进来，因为股东贷款可以提早的回馈，股东贷款部分的利息也可以做一个管理费的调整，相对会比较方便一点，这是第一个。其实他们进来的是房地产的资本金，只不过用不同的模式进来。【胡旭成】如果人民币可以自由兑换，税务没有障碍的话，股东还是愿意把所有的钱都做成股本金。【陈基强】另外在很难很难的情况之下，卖到很多楼出去之后，尝试把本来的公司缩小，其实我进来担当风险都愿意担当的，但是法律风险是没有一个国际基金愿意担当的，这种情况下是不容易。倒过头来问一下，接待方他们也要求非常高了，没有跟你投资钱，首先跟你讲，我调查费用就是一百万美金，我不知道在中方的一些发展商又想对国际基金接轨，同样的时间又有自己已经做的非常成功的模式，在这种情况之下，我们知道你们跟他们合作的一个心态，将会是一个怎样的呢？【张雷】今天我们有这么多的高级领导都谈跟基金的合作，刘总就是我们的领导，我认为，无论是跟基金合作，还是我们企业上市募集资金，后边都有一个非常重要的，就是你企业的商业模式。如果有一个良好的政策，你的企业的条件都具备了，你没有这样的一个商业模式，你和基金，就是你去上市募集到的资金也不会有一个非常好的结果。有人说，在这个社会中最伟大的人就是为其他的人承担责任的人，比如说毛主席，他让中国人民站起来了，比如说小平，他让中国人民富起来了，他是最伟大德人，他为所有的人承担责任。有人说最好的企业就是他能为所有的企业承担责任的企业，就是最好的企业。比如说IBM，比如说沃尔玛，沃尔玛有一万多个供应商，但是所有的供应商，他的利润只有五以下，但是沃尔玛的利润一定有20％，为什么呢？因为所有的民众到沃尔玛买东西的时候，他只看，他说我可以投资，我的股权投资要占到55％，然后一定要保证我20％的回报。我们请他到我们另外一个项目，万国城这个项目，到这儿去，坐在这儿，我们跟他介绍了大约一个小时，他看完了，他说好，我股权投资，投多少钱都可以，但是我只占30％，债权投资我还有钱，我就要6％的回报就可以，这说明什么问题？当一个企业你有非常好的商业模式，你有非常好的产品的时候，你能够非常有力量的迅速的和基金对接，但是如果你没有的话，你可能就面临着比较大的困难。我觉得可能国际基金也好，还是什么基金也好，他更看准的就是在你商业模式的背后，还应该有一个团队，这个团队是他的资金的一个重要的保障。第三，当然是社会了，像任总说的，你既有一个社会，一个国家的文化，既有经济秩序，还有法制等等。但是我觉得我们现在，中国房地产发展有没有房地产的附加值，说三流的企业做产品，二流的企业做附加值，在这个附加值的背后，你看看你这个企业有没有。【蔡鸿岩】运营的模式上有没有什么差别？【张雷】这两个项目它运营的模式不一样，一个是以中低档的，一个是高档的项目，同时它是产品的开发的理念也不一样。【蔡鸿岩】是不是这么理解，他看好的这个当代万国城一个长期物业的升值性，和它以后未来总体物业的升值。【周邦华】我是代表中体产业，中体奥林匹克花园管理公司，今天我们总经理吴总要来的，但是他实在是走不开，表示抱歉，我姓周，周邦华，我代表他，我是没什么资格在这儿发表什么意见，不过跟大家分享一下最近12个月吧，我的一点观察所看到的一些细节。因为我是香港中体公司的总经理，香港我们公司的作用其实就是投资，融资，在这方面配合奥运管理公司，配合集团，在这方面的工作我也参与了，我发觉几个现象，刚才这位老总说的我完全有同感。就是说你那个产品的模式，对于基金来说，投资者来说是最要紧的，对于盖房子，谁都能盖，中国土地多的是，你要怎么样，要有自己的特色，因为这个特色呢，是要真的很有特色，在商业化整个运作过程当中，你的资源怎么整合，怎么复合的理念，各方面都要照顾到。还有我另外发觉到一个情况，作为资本，融资有很多不同的方式，比如说把公司上市做一个融资平台就是一个融资方式，发债也是一个方式。从上市的角度来看呢，现在我们发觉，这十几个月下来，跟投资银行他们打交道，中国的房地产现在在股票市场来说，就拿香港来说吧，并不是一个火的行业，折让率非常高，这是任何一个房地产企业考虑以上市渠道去融资一个很重要的因素。因为你融到钱了以后，还要考虑代价，你的代价那么高，最后的帐算不过去，你最终的目的还是达不到的。折让率非常高，股票市场很奇怪的，这一阵子这个行业火，过了十几个月，可能就完全不火了，再过一个周期可