中国房地产业发展问题分析及措施研究张巧

1中国房地产业发展问题分析及措施研究张巧(贵州大学经济学院经济学类专业09级2班学号：0902010148)邮箱：[e-mail]摘要：房地产业是我国的支柱产业，是国民经济的重要组成部分。自改革开放以来，我国房地产市场改革日趋完善，房地产市场不断发展壮大，为我国经济发展贡献了巨大力量。然而，我国的房地产市场化起步较晚，发展不够成熟，宏观调控措施不够完善，金融环境有待改善等问题依然困扰着房地产业，特别是近来，房价持续快速上涨，供需矛盾突出等问题已经严重威胁到房地产市场的安全，影响到民生问题。房地产市场遵循市场运行的一般规律，如果房价一直持续近几年快速上涨的势头，市场自身迟早也会调整，但房地产业上下游关联产业多，与金融密切相连，自然调整将会付出巨大的代价，造成经济的波动和资源的浪费，因此，实现房地产业健康稳定发展成为产业发展的重要课题。本文系统地研究了我国房地产市场发展中的诸多问题，提出了在短期内以抑制房价过快增长，防止泡沫进一步扩张，化解金融风险及完善相关政策措施为主，在较长时期内实现完善相关宏观调控措施，促进房地产金融完善，调整房地产供应结构，促进房地产市场良性竞争等目标。以期通过这些措施使房地产业有效克服相关挑战，从而实现新的繁荣，向社会提供有效的房地产品，更有效地满足经济和社会的发展要求。关键词：房地产业；问题；措施一、引言房地产业在不同发展阶段有着不同的特点，每一个发展阶段都面临着特殊的任务，也都面临着复杂的问题，而正是对房地产业发展方向的不断探索及对存在的现实问题的不断改革，才促使了房地产业的发展壮大。从新中国建立以后到改革开放以前，立足于落后的经济水平，我国房地产业采取了以计划为主的发展方式。而住房分配也以实物分配为主，1951年国家把房租支出比重确定为全部工资的7.48%，1955年变为2.4%，此后职工工资水平有所上升，而房租所占的比重却越来越低。这一制度在当时对于保障基本的供给与需求起到了一定的作用，而随着国民经济的发展却表现出越来越大的弊端。首先：居民对房产的投入水平十分低，而国家和企业却背负上沉重的负担。其次：计划的体制排除了市场机制对房产的配置作用阻碍了房地产的发展。最后：计划的配置助长了以权、私谋房之风，也不利于合理需求的满足。基于房地产业发展的弊端与问题，立足于已有的发展条件，自1978年房地产业开始了以市场为取向的改革，根据房地产开发重要指标及重大的制度改革的线索，我国的房地产市场发展经历以下几个阶段：（一）复苏阶段（1978—1986），这一时期提出了住房商品化的政策，进行了补贴出售新建住房等政策，尽管总体规模较小，成效有限，但开始了计划经济模式后的复苏和探索阶段。（二）市场化起步阶段（1987—1991），这一时期进一步深化改革，将土地所有权与使用权分离，在法律上允许土地使用权的买卖，进一步推进了房地产市场化。（三）快速发展阶段（1992—1997），不少投机资本进入房地产业，房地产市场发展速度远超国民经济发展速度。从1994年开始，国家通过宏观调控使结构失衡、开发过热等问题得到了一定的纠正，2房地产业进入升温阶段，呈现良好的发展态势。（四）平稳发展阶段（1998—2002），这一阶段通过停止住房实物分配，逐步开始住房分配货币化，供给和需求的两方力量推动房地产市场进入繁荣期。（五）高速发展阶段（2003年至今），随着国民经济的良好发展，城市化进程的加快，居民投资需求增加等多种因素，巨大的房产需求被释放，房地产投资不断增加，结合到开发成本上升等原因，房价不断攀升。这一阶段是房地产市场各项矛盾突出的阶段，市场健康发展面临严峻挑战①。综观我国房地产业发展历程，市场化的改革方向为其注入了无限的生机与活力，然而市场化的改革却为房地产业带来了诸多挑战，美国的次贷危机源于房地产金融的非理性发展，如何完善房地产金融、化解房市泡沫、降低金融风险成为一大课题。恩格斯曾一度预言，住宅问题在资本主义社会无法有效解决，而我国作为以公有制为主体的社会主义国家又应当如何促进房地产业健康发展以解决广大人民群众的住房问题。宏观调控作为房地产市场调节的重要手段起着不可替代的作用，林素钢（2007）要求实现“供求基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定”②标准对房地产业宏观调控政策的绩效作出初步评价，而这也是现阶段宏观调控不断改革的目标所在。从房地产周期理论角度来看，我国房地产市场长期发展已处于繁荣阶段，而巨大的需求与投资在打造繁荣的同时又隐藏着泡沫危机。如何找准措施着力点实现软着陆，如何打造长远的发展机制，是本文探讨的两个重要方面。二、我国房地产业存在的问题（一）房地产投资过热，部分地区房价上涨过快自1999年以来，中国的房地产业保持了21%的年平均增长率，整个产业的发展远远快于国民收入的增长。房地产投资常年占到固定资产投资的较大比重，近三年来，房地产开发投资规模均以25.6%的速度增长，为GDP增速的三倍左右，2007年房地产开发投资达到25288.84亿元，同比增长30.2%。部分地区房价的上涨已经超出普通民众所能接受的范围。联合国人民委员会与世界银行（1992）认为，房价收入比在4~6倍之间比较符合居民承受能力，由此看来，我国城市的房价水平明显偏高。表1-1、中国城镇住房价格与固定资产投资结构（1997~2007）③年份住宅销售均价（元/平方米）城镇房地产投资占全国固定资产投资的份额（%）城镇住宅投资占城镇房地产投资的份额（%）城镇房地产投资总额（亿元）19971790.0012.7448.433178.3719981854.0012.7257.593614.2319991857.0013.7464.304103.2020001948.0015.1466.454984.1020012017.0017.0566.476344.1120022092.0017.9167.107790.9220032197.0018.2766.7410153.80①姚玲珍.房地产市场研究[M].北京：中国建筑工业出版社，2008.②林素钢.对我国房地产市场宏观调控的几点建议[J].北京：价格理论与实践，2007（11）.③中华人民共和国国家统计局.中国统计年鉴2008[R].北京：中国统计出版社，2008.3年份住宅销售均价（元/平方米）城镇房地产投资占全国固定资产投资的份额（%）城镇住宅投资占城镇房地产投资的份额（%）城镇房地产投资总额（亿元）20042608.0018.6767.1613158.2520052937.0017.9268.2715909.2520063119.0017.6670.2219422.9220073645.0012.7471.1225288.84表1-2、不同类型的住房平均销售价格增长率（2003-2007）单位：%年份住房销售平均价格增长率别墅、高档公寓销售平均价格增长率经济适用房销售平均价格增长率20035.020.227.56200418.7134.527.39200512.614.6311.6920066.2012.874.47200716.8613.451.45数据来源：黄石松，陈红梅.房价之谜[M].北京：社会科学文献出版社，2009.119.我国近年来房地产投资过热及房价增长过快一方面表明房地产业大有发展契机，能影响到整个宏观经济的走向，另一方面也表明房地产业还处于初期发展阶段，缺少标准化的约束，呈现出非理性的增长方式。吴德进、李国柱（2007）认为，推动房地产价格上升的因素分为“空间因素与时间因素”①。姚玲珍（2008）认为，推动房价上升的因素包括旺盛的市场需求与不合理的房地产供应结构。结合到当前一段时间的房市运行，房价上升的因素有:1.国民经济的发展、人均GDP的增长与人均可支配收入的增加为我国房地产业在金融、市场、材料供应上创造了良好的条件。2.房地产市场供需出现矛盾，大量的住房需求刺激了供给，而投资大多集中在普通商品房，投资过热而推高房价。3.温海珍、吕雪梦、张凌（2010）认为：“房价与地价之间存在内生性关系，相互影响的方向均是正向的”②。土地作为稀缺资源，而地方政府采取拍卖的方式出让其使用权，在市场预期向好的时候低价被不断抬高，增加了开发成本，促使房价上升。4.我国房地产市场基于稳定的国民经济发展及较大的市场有效需求等因素，取得了良好的市场预期，造成了各方资金的投机炒作，进一步推高了房价。房地产品具有消费品和资本品的双重性质，我国目前的房地产投资过热及房价上涨过快等问题的出现符合着双重性质，但是寻找到一个合理有效的机制防止房地产市场大涨大跌，对房地产市场甚至国民经济的健康发展、民生的保障依然意义重大。（二）房地产市场金融环境有待改善1998年4月，中国人民银行发布《关于加大住房信贷投入，支持住房建设与消费通知》，标志我国住房金融制度正式建立。住房金融制度的建立对于加大资源配置的效率、促进房地产业快速发①吴德进，李国住.房地产泡沫-理论、预警与治理[M].北京：社会科学文献出版社，2007.②温海珍，吕雪梦，张凌.房价与地价的内生性及其互动性[J].北京：财贸经济，2010(2).4展起着重要的作用，而房地产金融制度的完善对房地产业健康发展亦是意义重大。徐滇庆（2006）认为“房价上涨充其量不过是肌肤之疮，而银行风险才是心头大患”①，的确，回顾日本金融危机及美国次贷危机可以发现，房地产泡沫与金融危机之间有着较大的关联性。至2006年5月末，全国商品房空置面积约为1.22亿平方米，同比增长17.8%，商品房住宅空置面积约为6700万平方米，增幅13.4%，而空置一年以上的商品房占总空置面积比重为65.6%②，由此可见房地产市场金融依然存在较大风险。关于房地产市场是否存在泡沫之争由来已久，但任没有权威的定论，其原因不仅在于信息披露的问题更在于房地产泡沫的隐蔽性。长链条、多环节、实体层面与金融层面交织错纵，且历来房市的崩溃往往在市场一片向好之时，使得金融风险控制很有难度，因此加强管理与预警很有必要。陶海波、楚东坡（2009）认为，房地产泡沫引发金融危机的机理在于：“房地产业的高利润率和低利率的货币政策及金融的过度支持，导致资金过度涌入，从而导致产业结构失衡，引发结构性通货膨胀；政府宏观调控滞后，金融机构收缩信贷，由此带来市场低迷，刺激了房地产泡沫的破灭；作为资金密集型行业的泡沫破灭造成金融资产质量下降，呆账坏账增加，由此对金融市场体系造成冲击”③我国房地产金融除了存在较大风险以外依然存在诸多问题，首先，从至今供给角度来看：1.房地产融资渠道单一，商业银行提供的资金占有很大比重。2.金融创新能力缺乏，金融运行效率低下，降低了服务水平与风险防范水平。3.国际热钱的聚集于炒作推高了房价也增加了金融风险。4.住房公积金制度不够完善。缴、存在不同地区不同企业间不平衡，资金运用率低，仅为53.54%，大量资金需进一步规范其合理合法之用。其次，从资金需求角度看：1.不合理住房需求大，占有资金量大，其中包括大量的炒作资金需求，不但占用了大量资金反而推高了房价。2.房贷资金向高收入群体、房产大企倾斜，难以满足低收入群体及中小房产开发企业的资金需求，导致正真有效需求难以启动，保障民生困难。最后，我国房地产金融还存在：1.房地产金融资产评估体系不健全，制约了房贷质量。2.金融的政策配合度不高，使得国家宏观调控效度不够。金融是国民经济的“润滑剂”，完善的房地产金融是房地产业健康发展的有力保障，房地产金融的改善也将作为金融发展的长期任务。（三）房地产市场供应结构不合理，有效供应不足随着我国房地产市场化改革的不断深入，巨大的需求被释放，同时拉动房地产供给的不断扩大。随着我国经济社会的不断发展，人们普遍最求高质量的房地产品，具体要求表现在房屋大小、所处地段、居住环境等方面，地方政府也渴望通过土地的拍卖获得大量的财政收入，从而普通及高档商品房的建设规模不断扩大，房价也不断抬高，如此扩张的结果便是增加了房屋空置率，2008年，全国商品房屋空置率上升到1.64亿平方米，其中商品住宅空置面积达到0.91亿平方米