中国房地产产业对经济的影响及前景分析

中国房地产产业对经济的影响及前景分析河南经贸职业学院毕业论文中国房地产产业对经济的影响及前景分析论文作者：______________专业：______________学号：______________班级：______________指导教师:_______________答辩委员会主席____________评阅人______________论文答辩日期______________中国房地产产业对经济的影响及前景分析II独创性声明本人声明所呈交的毕业论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的成果。尽我所知，除文中已经标明引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的研究成果。对本文的研究做出贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。论文作者签名：日期：年月日毕业论文版权使用授权书本毕业论文作者完全了解学校有关保留、使用毕业论文的规定，即：学校有权保留并向有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借阅。本人授权河南经贸职业学院要以将本论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本论文。保密□，在________年解密后适用本授权书.本论文属于不保密□。（请在以上方框内打“√”）毕业论文作者签名：指导教师签名：日期：年月日日期：年月日中国房地产产业对经济的影响及前景分析III摘要要求：以精练的语言阐明研究或设计的主要内容或成果，300字左右。(四号宋体字)关键词：中国房地产产业对经济的影响及前景分析IV目录1前言.................................................12房地产产业内涵.......................................22.1房地产产业的含义.................................22.2房地产产业的特点.................................33房地产产业发展概况....................................43.1中国房地产产业发展现状...........................43.1.12011年中国房地产政策........................63.1.2中国房地产金融发展现状......................73.2其他国家房地产产业发展现状.......................93.2.1房地产产业与美国经济........................93.2.280年代的日本房地产产业与日本经济...........104中国房地产产业对经济的影响...........................114.1中国房地产产业对经济的正面影响..................114.1.1中国房地产产业的发展拉动其他行业的发展.....134.1.2中国房地产产业促进了金融系统的发展和完善...144.2中国房地产产业对经济的负面影响..................144.2.1中国房地产产业出现虚假繁荣及房地产泡沫.....144.2.2中国房地产产业的迅猛发展带来金融风险和系统性风险................................................154.3中国房地产产业对经济影响的数量分析..............174.3.1中国房地产产业对总体经济的影响.............17中国房地产产业对经济的影响及前景分析V4.3.2中国房地产产业对关联产业的影响.............184.3.3中国房地产产业对居民消费的双重影响.........195中国房地产产业应采取的调整措施.......................205.1中国房地产产业虚假繁荣的预防和对策..............205.1.1加强对房地产市场的宏观监控和管理...........205.1.2建立全国统一的房地产市场运行预警预报制度...215.1.3强化土地资源管理...........................215.1.4加强金融监管力度，合理引导资金流向.........215.2中国房地产产业金融风险的防范....................215.2.1依靠房地产融资渠道多元化和证券化转移和分担房地产投资风险..........................................225.2.2加强国家的宏观调控和引导，加大中央银行的监管力度................................................225.2.3加强对房地产金融风险的监测.................225.2.4完善房地产金融的法律环境..................................................235.2.5建立个人及房地产企业信用制度，健全信息传递机制..................................................236结束语..............................................23致谢..............................................1中国房地产产业对经济的影响及前景分析1中国房地产产业对经济的影响及前景分析1前言近年来，随着经济社会的发展和城市化进程的加快，房地产己经成为我国经济增长的引擎和国民经济的重要支柱产业，房地产及固定资产投资对国民经济的贡献日益显著。1998一2007年，扣除土地购置费后的房地产开发投资对GDP增长的直接贡献率由6.32%增加到13.56%，年均9.68%；从1998年到2007年房地产开发投资对GDP增长的间接贡献率由8.71%上升到15.93%，年均12.61%；综合直接贡献率和间接贡献率所得到的房地产开发投资对GDP增长的总贡献率由1998年的15.03%上升为2007年的27.49%，平均达到了21.76%。[1]房地产产业的发展实际上是一个国家和地区积累财富的过程。房地产的有用性和实物形态的长期稳定性，使它成为社会财富的聚宝盆，是衡量一个国家发达程度的重要标志。因此居民住房问题不仅是个经济问题、社会问题，而且还是一个政治问题。在中国这样人多地少和城市化进程不断加快的情况下，让大多数居民拥有住房是我国实现小康社会乃至构建和谐社会的一个重要目标，它的发展深刻地影响着我国的经济、文化、生活。我国房地产产业的发展主要集中在改革开放以后，特别是邓小平同志南巡讲话之后，我国的房地产产业出现了前所未有的发展势头。到2010年房地产投资占GDP的比重已经达到了13.04％，在国民经济中占有极其重要的地位。但是，由于我国房地产业的发展历史仅二十几年，正处于成长阶段，仍未成为一个成熟的行业。同时由于中国国情的特殊性，使得我国房地产产业的发展可借鉴的国外成熟经验不多，因此，我国房地产产业的发展、房地产产业与国民经济的同步协调发展只能根据我国的实际情况、根据相关理论知识做出实证研究来找出相应的合理途径。对于象中国这样一个工业承载基础薄弱，又处于后发劣势的发展中国家，需要一个像房地产行业那样能大范围带动经济尤其是落后地区经济的支柱型产业，在这一点上不能盲目与发达国家相比。至于说到房地产产业对国民经济的影响，主要体现在拉动经济与稳定经济的重要性。首先，从拉动经济方面来看，房地产产业可以拉动上下游60余个行业。考虑到房地产开发投资通过关联产业和拉动消费对GDP的拉动，当前房地产开发投资对经济增长的总贡献率超过20%。其次，从稳定经济方面来看，由于产业关联度高，房地产产业的大幅波动，可以带动其它相关产业也出现波动，最终必然会引起经济的波动。因此保持房地中国房地产产业对经济的影响及前景分析2产产业的平稳增长，对国民经济持续稳定发展具有重要作用，同时研究房地产产业对中国经济的影响也有着现实的指导意义。2房地产产业内涵与发展制造业阻力重重相比，房地产产业的最大优势之一，是它并不像工业制造业那样需要一些承载基础，而是在任何一个城市里都可以催生，并在短时间内汇集巨额资金，拉动无数投资机会。[25]对于象中国这样一个工业承载基础薄弱，又处于后发劣势的发展中国家，需要一个像房地产行业那样能大范围带动经济尤其是落后地区经济的支柱型产业，在这一点上不能盲目与发达国家相比。至于说到房地产产业对国民经济的影响，主要体现在拉动经济与稳定经济的重要性。首先，从拉动经济方面来看，房地产产业可以拉动上下游如钢铁、建材、机械、化工、陶瓷、纺织、家电等一系列产业的发展，据统计房地产产业直接或间接影响60余个行业。考虑到房地产开发投资通过关联产业和拉动消费对GDP的拉动，当前房地产开发投资对经济增长的总贡献率超过20%。[2]那么究竟什么是房地产产业呢？2.1房地产产业的含义房地产产业是指以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，属于第三产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。主要包括；土地开发、房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。在实际生活中，人们习惯于上将从事房地产开发和经营的行业称为房地产产业。[20]其主要内容包括：（1）国有土地使用权的出让；（2）房地产的开发与再开发：征用土地，拆迁安置，委托规划设计，对旧城区的开发与再开发；（3）房地产经营：土地使用权的转让、出租、抵押以及房屋的买卖、抵押等经济活动；（4）房地产中介服务：房地产咨询中介，房地产评估中介，房地产代理中介；（5）物业管理：房屋公用设备实施的养护维修并为使用者提供安全、卫生、优美的环境；（6）房地产的调控与管理：建立房地产市场、资金市场、技术市场、劳务市场、房地产产业发展概况3信息市场，制定合理的房地产价格体系，建立健全房地产法规，实现国家对房地产市场的宏观调控。[21]2.2房地产产业的特点长期以来，人们习惯于将房地产产业看作是一个经济范畴，一个按照市场机制运行和发展的产业，是国民经济的重要支柱产业之一。随着房价的不断上涨，人们又越来越感到房地产产业对自己的生存和生活产生着深刻影响，许多人更倾向于认为房地产产业的本质是民生。正确认识和把握房地产产业的本质属性和社会定位，是促进房地产产业持续健康发展的理论前提和社会基础。我国社会主义市场经济发展的实践证明，房地产产业具有经济和民生的双重属性。[3]在经济方面，房地产产业是国民经济的重要支柱产业之一，直接或间接影响上下游几十个行业的发展。进入新世纪以来，我国房地产产业增加值占GDP的比重由2001年的1.97%上升到2008年的4.23%。房地产产业还是城镇化的物质载体，城镇化的推进需要以房地产产业的发展为支撑。在民生方面，人们生存和生活的衣食住行四大基本需求中，”住”是之一。”安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”。安居和乐业是社会和谐的两大前提，也是现阶段突出的社会问题、民生问题。正因为房地产产业的发展既关系国计又关系民生，党和政府与社会各方面十分关注房地产产业能否持续健康发展。事实上，即使西方市场经济国家，也很少将房地产产业作为纯粹的经济产业来对待，而是将其与社会民生和社会福利问题紧密联系在一起。[7]可见，房地产产业兼有经济和民生的属性，是关系国计民生的基础性、战略性产业。它一方面要按照市场机制去进行生产和销售，另一方面又必须为普通民众提供基本的住房保障，承担起维护和促进经济和社会稳定发展的责任。二十世纪80年代以来,中国房地产产业从无到有，为推动中国经济、社会的发展发挥了重大作用，但是其所带来的一些社会经济问题，也引起了社会各界担忧和争议。关于中国是否应当将房地产产业作为国民经