中国房地产报郭莹辉科技地产是科技园区开发的创新模式

中国房地产报郭莹辉：科技地产是科技园区开发的创新模式中国房地产报记者郭轩北京报道持续的宏观调控使房地产企业的转型蔚然成风，如何走出一条差异化竞争道路成为众多房地产开发企业战略调整的重心和关键。科技园区或者国家高新区这个房地产细分市场也逐渐引起人们的关注。北京科技园建设（集团）股份有限公司（下称“北科建集团”）作为中关村科技园区开发的幕后英雄，在成功完成市场化转型后，抢抓国家自主创新和战略新兴产业发展的重大机遇，率先在业界倡导科技地产，创新了科技园区开发的新模式。5月下旬，在北京中关村核心商务区的中钢大厦，北科建集团总经理郭莹辉接受了本报记者专访，畅谈科技地产开发模式的升级和挑战。中国房地产报：作为一家园区开发企业，北科建集团首倡科技地产，如何理解科技地产这个概念？郭莹辉：我们所倡导的科技地产，与传统意义上通过绿色节能材料、技术等手段提高办公、居住的工作功能性和舒适性的概念不同，内涵更为丰富，是一种全新的地产开发模式。我们认为，科技地产是工业地产的高阶阶段，就是以创新型和成长型企业为客户群，按照市场经济规律和房地产开发手段，通过专业化开发运营，实现高新技术产业聚集。“科技”是服务对象，“地产”是运作方式。科技地产业务向社会提供的是科技载体产品和产业增值服务。开发商也是通过产品的开发、销售、运营以及对客户提供有偿的增值服务等获得综合的投资回报。中国房地产报：集团为什么会选择科技地产这个领域呢？郭莹辉：开发科技地产，一方面是集团的历史渊源，另一方面是我们对既有工业地产开发模式的反思，选择差异化竞争介入房地产业。北科建集团是1999年北京为落实《国务院关于建设中关村科技园区有关问题的批复》而成立的市属科技园区开发企业。成立10多年来，集团一直以建设世界一流科技园区为己任，牢记“服务区域经济、助推产业升级、加速科技转化、提升社会贡献”的使命，成功开发了中关村商务核心区、中关村软件园、中关村生命科学园等城市功能区和高端科技园区，以及领秀硅谷、领秀新硅谷、领秀慧谷等高品质住宅作为园区配套，积累了许多园区开发和运营的成功经验，也逐步形成了自身的核心竞争力。房地产业经过20多年的发展，住宅地产和商业地产都竞争十分激烈，工业地产的开发虽然起步早，但模式还比较单一。在全面实施国家自主创新战略和大力发展战略性新兴产业的新形势下，科技地产承担的使命更加艰巨，发展的空间和潜力巨大，作为有责任感的国有企业，我们必须传承创新，发挥优势，走差异化竞争策略。中国房地产报：科技地产开发模式在我国高新区开发中是个什么样的定位？郭莹辉：包括中关村科技园在内，全国有69个国家级高新技术科技园区。纵观这些科技园区的建设和运营，大致有4种开发主体：每种类型对应的模式不一样，自然它的开发收益也不一样。第一种是“政府模式”。就是由政府平台公司进行园区开发。这一点大家都很熟悉，政府自己成立公司，用政府财力完成一个园区的规划和一级开发。最后通过开发出的小地块出让给入驻企业，这是大型科技产业园区开发的主流模式。第二种是“企业模式”。就是大的产业集团自建园区的开发模式。这种模式往往是在大的高新区里面建园中园。高新区的地域很大，里面很多园中园是大的实业集团，根据自己的功能定位，建立自己上下游的生产基地、研发基地，自己购置土地建园中园。它也是园区的开发补充。第三种是“政企合作模式”。政府和企业合作来开发园区，往往是政府控制园区的产业定位和规划，又园区开发企业进行一级开发投入和产业招商及服务。通过入驻企业购置土地，开发企业和政府合作两方都能得到相应的回报。第四种是“市场化开发模式”。由开发商自己从园区里面购置土地，建立科技园区，通过园区的建设和招商形成一个子园，也是园中园，通过园区企业的土地开发、物业出售或出租，以及相应的产业增值服务获得综合的项目回报。前三种类型的盈利模式基本上是通过土地一级开发，获取土地出让收益，产生的问题就是盈利模式简单，对产业缺乏严格控制，虽然实现了物理空间上的产业聚集，但不利于产生产业链条上的科技创新和聚变效应；第四种类型就是我们现在提出的科技地产开发模式，这种模式是我国高新区开发的重要补充，值得大力推广，因为这种开发模式是以产业为主导，使产业、商务商业、居住、等产业功能和城市功能有机融合于一体，并且通过完善的功能配套，更有利于创新型企业成长，是复合型园区开发和运营，较好地满足了入驻人员的职、住、娱等综合需求。中国房地产报：集团倡导的科技地产开发模式具体要点是什么？郭莹辉：北科建集团的科技地产开发模式是“政府主导、统一规划、市场化运作”。它强调的是政府的主导作用和开发商市场化功能紧密结合，追求的是政府、开发商、科技企业三方的诉求实现和利益均衡。北科建集团科技地产运营有三个特点：一是产业为主进行综合开发，通过借鉴世界城市先进的规划理念，对科技产业及其活动而言，更趋向于“业”与“城”的结合。所以北科建的科技地产业务却是以产业为主导，对园区实施包含多种业态的综合性房地产开发；二是有清晰的开发理念和标准，我们的科技地产业务包含科技新城和高端科技园区两种产品类型，前者是产业研发区、商务功能区和配套住宅区三种功能的集成，遵循“以城带业，以业兴城，宜居宜业，和谐发展”的项目理念，打造产业化城市；高端科技园区往往是专业化的，如我们的青岛蓝色生物医药产业园，无锡中关村软件园太湖分园，遵循“环境清新优美，配套功能完善，产业高度集聚，自主创新活跃”的标准来开发运营；三是独特的商业模式，这几年来，北科建集团致力于建立以科技地产为龙头，住宅地产和商业地产战略协调的业务架构，科技地产开发中，通过项目策划、土地开发、物业经营、产业服务、物业出售等多个环节来丰富盈利模式。中国房地产报：你提到集团的盈利方式比较多元，目前的运营状况如何呢？郭莹辉：具体来看的话，集团的收入大致可分为科技地产和配套住宅的销售，持有的科技地产和商业地产部分的租赁收入，物业增值，还包括产业增值服务部分，如产业投资、PE和VC孵化等，形成了长短互补、风险对冲的经营格局。今后集团的投资占比和收入占比都希望是科技地产占50%，商业地产和住宅地产占50%。当然，科技地产项目开发投资大、开发周期长，不可能像住宅地产那样投资回报率高。集团作为有责任感和使命感的国有企业，我们始终坚持“社会效益为首，经济效益为本”的经营理念。我们开发的中关村园区2010年创造产值近3500亿元，上缴税收200多亿元，累计获得自主知识产权和国内外专利5000多项，这都是我们为社会进步所作的工作。中国房地产报：集团已在外埠多地布局，接下来的计划是怎样？郭莹辉：目前集团外地的项目包括嘉兴长三角创新园、青岛蓝色生物医药产业园、无锡中关村软件园太湖分园，这三个项目的投资加起来超过200多亿元。根据集团“十二五”发展规划，我们将按照“立足北京、兼顾外埠”的市场战略布局，瞄准经济发展最具活力和潜力的长三角、环渤海等区域，力争在新增资源储备550万平方米，使科技地产项目累计达到8—10个，到2015年，实现集团总资产400亿元，年收入100亿元的目标，成为国内科技地产市场的第一品牌。中国房地产报：你认为实现集团的这些目标，还存在哪些挑战？郭莹辉：科技地产开发模式虽然是大趋势，但实际中确实面临着许多挑战。首先科技地产开发是集国家产业战略、区域经济战略、城市总体规划、企业发展目标等多重诉求于一体的复合经营模式，需要不断跟踪国际国内科技进步，研究高新技术企业的需求，以及居民生活品质和工作、生活方式的变化，进行不断创新。其次科技地产往往是大规模成片开发，项目业态多，涉及工业用地、商业用地、住宅用地等多种性质土地，但按照现行土地分类出让政策限制，以及各个城市土地指标受限分期供应的实际情况，土地获取方面往往承受极大的风险。再比如财政金融方面，科技地产投资周期长，资金占用压力大，项目贷款和政策性补贴以及税收等方面也需要政府的关心和支持。