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沈阳泰恒棋盘山项目评估资料谨呈：沈阳泰恒报告结构区域价值分析客户定位项目营销计划市场重点项目分析项目规划板块物业类型价格区间(元/㎡)代表性楼盘棋盘山独栋、双拼、联排别墅9000-24000兰乔圣菲、桑迪亚纳、漫步地中海、清韵百园、中旅国际小镇等辉山双拼、联排、洋房、小高别墅8000-15000洋房4600-5300小高3800-4200原香墅、大溪地、皇第龙邸等桃仙独栋、双拼、联排别墅8000-17000富力仙湖国际、听雨观澜等浑河沿线双拼、联排、洋房、高层别墅15000-24000洋房6900-15000金地长青湾、中海龙湾等棋盘山低密度物业总供应量位居四大板块之首。除浑河沿线城市豪宅外，棋盘山板块别墅价格整体高于其他板块，且物业类型比较纯粹。辉山板块棋盘山板块桃仙板块板块划分沈阳现有低密物业主要集中于棋盘山板块、辉山板块、桃仙板块和浑河沿线项目兰乔圣菲唯美十方首创琥珀湾保利十二橡树庄园开盘时间2006年2004年2009年2009年规模（建面㎡）15万4.75万15万11万产品形式独栋别墅+联排独栋别墅双拼+联排类独栋+联排棋盘山板块市场分析：借势山地景观资源，前期以别墅产品及旅游资源吸引客户，后期通过品牌带动及产品创新、旅游资源极致化的利用，营造出具有休闲、度假特色的别墅社区生活。沈阳市区棋盘山风景区唯美十方万科兰乔圣菲漫步地中海中旅国际小镇首创琥珀湾桑堤亚纳保利十二橡树庄园维也纳别墅首创棋盘山一号清韵百园板块内凭借自然山地资源形成沈阳市旅游景点集中区，包括棋盘山风景区，东陵公园、鸟岛、植物园、世博园等。休闲配套包括盛京高尔夫球场，餐饮娱乐场所有华夏民俗村、满族风情村。棋盘山板块景观资源强势，旅游资源丰富，别墅富人区，认知度高项目名称规模（建面㎡）容积率产品类型户型面积价格（均价）万科兰乔圣菲11万0.34独栋、联排独栋：306-1112㎡主力400㎡左右独栋24000元/㎡联排16000元/㎡首创琥珀湾15万0.76双拼、联排双拼：337㎡、345㎡联排：210㎡-254㎡双拼18000元/㎡联排8500-11000元/㎡保利十二橡树庄园11万0.38类独栋、联排类独栋：280-380㎡联排：220-270㎡独栋17000-20000元/㎡联排9000元/㎡唯美十方4.75万0.18独栋独栋：700、800㎡独栋22000元/㎡桑堤亚纳7万0.5独栋、联排独栋：470－530㎡联排：340㎡独栋：700万/套漫步地中海18万0.51联排、洋房独栋：356㎡联排：200-300㎡洋房：100-150㎡独栋：17000元/㎡联排：9300元/㎡起洋房：6200元/㎡起棋盘山板块整体板块价值较高，走低密高端产品路线，以改善、度假型物业为主原香墅大溪地皇第龙邸九如溪谷沈阳碧桂园市场情况：片区内各项目均占有一定的山水景观资源优势，但各项目对景观资源的打造各不相同，同时出现合院式创新产品并且具有较高的性价比。项目原香墅大溪地皇第龙邸开盘时间2008年2007年2007年规模（建面㎡）28万57万130万产品形式联排、洋房、高层联排、洋房独栋、独联体、叠拼、洋房、小高南沟水库沈阳怪坡板块内项目依山水资源打造，营造回归自然的感觉。自然资源：温泉、煤炭、矿泉水储量巨大，水稻、苹果梨、花卉、苗木：景观资源：辉山风景区、怪坡、南沟水库等。龙湖滟澜山辉山板块凭借一定山水景观资源，依靠低总价与产品形式形成的新兴别墅板块政府开发“大浑南”的动向：“除城市核心区外，沈阳将以大浑南地区为重点，全面推进城市基础设施、社会公共设施和生态环境重大项目建设。”景观资源：沈水湾公园、五里河公园、浑河等。产业资源：集沈阳高新技术产业、现代服务业、产业园区、特色商业街于一体。金廊长白大浑南市场情况：片区生态商务景观优美，商务氛围浓厚，现有项目以高端、高价、高层为特点，以优越的地段、完备的外配套和优质的产品成为沈阳城市豪宅市场的领航者。大浑南板块地段优越，生活外配套齐全，商务氛围浓厚，依靠地段价值打造城市豪宅区项目美地庄园锦绣山庄富力仙湖国际开盘时间2001年2005年2008年规模10.8万㎡6.61万㎡11万㎡产品形式联排别墅、公寓独栋独栋市场分析：早期以别墅产品形式和低价格为卖点吸引顾客，08年上市的富力仙湖国际和悠山美地通过社区风情感的营造形成别墅社区氛围，代表区域产品力水平桃仙板块临近机场，交通资源突显，与城市联系紧密棋盘山板块位于东陵区之内，东至沈抚市界，西至三环高速公路、农业高新区界线，南至浑河，北至农业高新区、新城子区界，距沈阳市中心约20公里，车程约30分钟。主要路网107省道，又称十大线，由十里河途经苏家屯、东陵区、沈北新区、辽中县到达大张，至沈北新区车程10分钟沈阳绕城高速，简称三环，全长81公里沈抚高速公路，全长63公里，与沈阳绕城共享东陵入口、石庙子入口，至抚顺望花区30分钟车程沈棋公路、沈通公路至市区车程20分钟区位因素赋予片区的城市价值，内外现代化交通网络的铺设及地铁1号线的规划，旅游产业的带动片区居住人群的增加，进一步强化了其城市属性。从城市外扩的特征来看，以各区为单位，各自独立外扩，棋盘山依托东陵区，是其向外发展的主力从城市融合和发展速度来看，沈阳一环到二环大概3年，从十一五规划来看，未来三到五年城市融合速度将快过去2-5年临近东陵区，交通发达，通达性良好，总体规划对外交通畅达，未来地铁1号线的挺进，必将加快区域城市属性东部现代旅游休闲度假区沈北农产品和食品加工区沈西工业走廊大浑南地区棋盘山板块区域价值1从城市外扩和融合的角度讲，棋盘山板块依托东陵区，位于城市向东发展的主轴上，属于多极化发展中的一级世博园鸟岛一零七省道棋盘山旅游开发区又名干河子岛，浑河水系中的一个岛屿，占地面积49公顷。目前沈阳唯一一座自然生态的鸟类观赏中心。浑河河景东陵国家首批4A级旅游区。全区主要由森林公园景区（58平方公里）、秀湖景区（48平方公里）、世园区（97平方公里）三部分构成开发。区内自然资源和人文景观丰富。是清太祖努尔哈赤和孝慈高皇后叶赫那拉氏的陵墓，因地处沈阳东郊，故又称东陵。福陵后倚天柱山，前临浑河，万松耸翠、大殿凌云，占地19.48万平方米。板块内自然景观资源丰富，以河景、山景、园艺、鸟岛为四大特色。棋盘山板块区域价值2从资源稀缺价值角度看，棋盘山板块拥有强劲的自然资源，其内核在于片区所承接的历史形象和文化价值浑河景观带森林公园景区世园会景区秀湖景区沈棋路旅游观光带通过旅游资源整合文化资源，以旅游产业为支撑，迅速提升棋盘山板块的价值，提升高端物业的区域形象。该区的总体结构分为“两带、三区”：“两带”：浑河景观带、沈棋路旅游观光带三区：森林公园景区，规划以自然生态景观为主；秀湖景区，规划以自然山水景观和人文景观为主，是集游览、观光、文化娱乐等功能于一体的亲水旅游景区。世园会景区及背景区，规划建设以保护环境、恢复生态、调整优化农业生产结构为主。面积190平方公里的沈阳棋盘山开发区和面积50平方公里的抚顺高湾经济区，被规划为“沈抚同城起步区”。同城起步区规划图棋盘山板块区域价值3从政府规划及前景来看，棋盘山板块作为沈抚同城起步区，将以文化、旅游、高科技产业作为支柱产业，打造国际一流的生态文化旅游区富于张力的12平方公里星河涡旋棋盘山，作为国家级文化创意产业基地，与西安曲江、山东曲阜、深圳华侨城并列；而棋盘山项目所处的12平方公里区域，则是这一国家级产业基地的心脏，与高坎生态区、泗水高科技区等互相联系、互相推动；一个主题：国际创意谷两个产业方向：文化创意数字科技三大板块：艺术园区创意园区主题园区九个功能分区：┄┄N个主要项目：……棋盘山板块区域价值4高端创意产业规划，将进一步加强区域价值，同时，也会催化高端产业人群对区域项目购买的支撑；东陵公园站东大营站农业大学站七间房站奥林匹克花园站世博园站海洋公园站2005年11月18日，沈阳地铁一号线工程奠基开工2009年底，一号线全线具备车通条件2010年下半年可投入运营2009年10月19日，地铁一号线东延线正式开工建设2013年预计地铁一号线东延线建成通车棋盘山区域目前处于典型的“假日旅游区”阶段，区域内居住氛围不浓未来城铁旅游专线通车后，市区到棋盘山的距离将缩短三分之二，随之的配套将不断完善，区域城市化进程将逐渐加快。世博园站东陵公园满堂站棋盘山站中旅小镇站到达东陵公园后换乘单轨列车沿沈棋路至世博园从世博园广场前的绿化带内通过绕过世博园广场后继续沿沈棋路西侧向北到达棋盘山正门。换成站棋盘山板块区域价值5地铁一号线的全线通车，片区将纳入沈阳半小时生活圈，区域的城市价值将会大幅提升报告结构区域价值分析客户定位项目营销计划市场重点项目分析项目规划15规模总建面10万平位置东陵棋盘山沈棋路（盛京高尔夫东）建筑类别类独栋别墅、联排别墅、双拼别墅容积率0.38开盘时间2009-11分期2期价格类独栋16000-17000元/平；双拼15000元/平联排8000元/平户型面积类独栋：310㎡-320㎡联排：220㎡-280㎡双拼：270㎡左右保利十二橡树庄园09年销售速度最快的别墅2009年销售业绩：09年两个月销售约135套，销售额达4亿700万元。开盘销售业绩：开盘当日销售104套，销售率近60%，其中类独栋开盘即售罄，当日热销3.6个亿。规模建筑面积15万㎡位置东陵区东陵路123号建筑类别独栋、联排，四、五期全部为独栋容积率0.34绿化率70%开盘时间2006年7月，四期08年9月分期共分五期开发，现售四期价格独栋均价约16000元/平联排13000-14000元/平户型面积306~1112平米，主力户型400平米左右开发商沈阳万科新墅置业有限公司09年销售额达5个亿，棋盘山板块销售冠军！超越板块竞争，持续的别墅产品领导者！棋盘山别墅产品价格标杆！万科兰乔圣菲棋盘山板块霸主地位规模占地面积18.7万，建筑面积28万位置沈阳市沈北新区地利北街建筑类别联排别墅、情景洋房、高层容积率0.65开盘时间2008-6分期目前规划到三期在售情况及价格（一期）洋房4300元起，联排8000-11000元(二期)9000元均户型面积（一期）联排174-700平米；5层洋房97-163平米联排(二期)218-298平米开发商辽宁嘉鸿房地产开发有限公司辉山板块内的价格领跑者！开盘当日即销售23套，销售率达50%！原香墅领跑辉山别墅板块182009年销售业绩：09年销售约35套，销售额约7470万元。开盘销售业绩：开盘当日仅售17套，销售额约3000万元。规模总建面15万平位置东陵棋盘山鸟岛东500米建筑类别联排别墅、双拼别墅容积率未定开盘时间2009-10-17分期4或5期价格双拼：15000元/㎡联排：9000元/㎡户型面积双拼：337㎡、345㎡联排：200㎡-250㎡首创琥珀湾拥有绝佳资源优势却销售业绩惨淡报告结构区域价值分析客户定位项目营销计划市场重点项目分析项目规划资源价值——湖光山色，自然资源的价值组合湖——国王湖最大化湖区价值，打造私家亲水景观；岛——强调私藏城堡的梦幻境界，与湖资源形成互动；湿地公园——总体打造以自然景观为主，减少人工建筑，体现静寂的绿地和森林，体现湿地公园的优雅与从容；山——棋盘山自然资源景观带；峡谷—天然景观轴,湖与山自然资源的延伸；坡地—灵活运用坡地起伏，提升园林景观的实际效果报告结构区域价值分析客户定位项目营销计划市场重点项目分析项目规划核心客户居住升级改善型客户度假型客户核心客户重要客户重要客户圆梦型客户养老型客户边缘客户边缘客户投资型客户区域外养老、居住升级、度假型客户整体客户定位根据客户的置业目的及本项目的开发策略，确定核心客户为居住升级改善型客户及度假型客户享受作为上流阶层的优待从别人艳羡的目光中得到内心的满足内显贵阶层外报告结构区域价值分析客户定位项目营销计划市场重点项目分析项目本体价值项目营销计划1、项目总占地近100万平，预计分六期规划（暂定）2、一期占地约21万，建筑面积约11万，分三年销售3、一期销售时间暂定为2