东二道项目定位报告

定位报告东二道项目2011年10月第一部分：项目属性的界定和开发目标第二部分：呼和浩特市宏观背景研究第三部分：呼和浩特市房地产市场研究第四部分：东二道项目整体定位第五部分：东二道项目物业规划建议第六部分：成本测算第七部分：营销及推广方案浅析目录第一部分：项目属性的界定和开发目标1.项目区位2.项目四至3.交通状况4.周边环境5.地块现状6.控规指标7.项目优势条件以及规避因素8.项目开发目标项目用地1、项目区位2、项目四至东临规划巴彦淖尔路，目前土地未整理北临规划滨河南路，目前已修至我地块，预计2012年6月完工。南临湿地公园北路，目前土地未整理，路南现在分别为湿地公园和第二监狱。西临规划路，目前全部为村民住宅。项目15分钟可到达市中心，20分钟到达火车站，30分钟到达机场3、交通状况东：巴彦淖尔路南湖湿地公园内蒙古大学呼和浩特第一监狱呼和浩特第二监狱第一医院4、周边资源项目3公里范围内缺乏生活配套设施，完全依赖城市商圈满足购物需求，从地块的配套设施来看，地块内部没有成熟的道路，从市区需通过滨河南路进入项目，目前道路正在修建，预计明年6月可修通至项目。区域缺乏好的教育配套、商业配套，各项配套设施推进较慢，可能成为制约本项目发展的要素。5、地块现状共681亩，拆迁与净地几乎为1:6，拆迁基本为砖混平房，空地中局部有电线、坟，水沟，其他均为空地。地块位置北邻滨河南路，南临湿地公园，东临巴彦淖尔路；总占地面积总征地面积为681亩，其中道路代征138亩，绿化代征173亩，回迁房58亩，可用于商业开发312亩。项目占地20.8万㎡容积率2.5建筑面积52万绿化率≥35%建筑密度≤25%自建配套社区商业、会所地块现状大部分为东二道村空地，少部分东二道平房，大部分为农用地，拆迁面积6.6万方6、控规指标7、项目优势条件及规避因素项目优势条件位于城市南部，属于城市规划发展“南拓”的重点引导区，政府支持力度优势；项目周边多为多层与平房，视野开阔，无景观遮挡，并且有小黑河以及南湖湿地公园等大型景观带，为本项目的主要卖点；区域现有楼盘品质较低，项目周边暂无可竞争项目；前期拆迁工作难度小；规避因素区位经济发展滞后，周边人文环境较差；地块的通达性较差，只有滨河南路可以进出，目前滨河南路正在修建；拆迁户面临规划安置问题，目前拆迁户要求南临南湖湿地公园北临滨河南路，造成地块被分割，规划难度提高项目紧邻第二监狱，增加销售难度。市民对该地块的居住接受度较低，认为其不属于传统的市民居住区。河南岸相邻地块尚无成熟项目。周围配套不成熟，无学校商场等。8、项目开发目标利润目标总体利润最大化首期开发快速回款重点考虑储备利润品牌目标通过首期开发，将荣盛品牌推广到全市，与其他在当地开发的上市地产企业齐名。此项目完成时，荣盛品牌在当地房地产开发一流水平。开发周期共分四期开发，一期开发15万平方米，于2012年5月开工。二期开发10万平方米，三期开发13万，四期开发14万。第二部分：呼和浩特市宏观背景研究1.城市概况2.城市区域划分3.城市规划4.城市空间发展规划5.呼市城市化进程加快6.呼市汽车时代的来临7.过去五年城市经济指标8.城市小结走进呼和浩特1、城市概况城市名称:蒙古语意为“青色的城,亦”称青城地理位置:内蒙古自治区的首府，位于内蒙自治区中部的土默川平原，北依阴山，南濒黄河；城市辖区:总面积1.7万平方公里，下辖四个城区、五个旗县、一个国家级经济技术开发区；城市人口:2011年第六次人口普查全市总人口为286万人，市区人口208万，少数民族人口30.3万；民族分布:是一个蒙古族（20.1万人）为主体，汉、回、满、朝鲜、达斡尔、鄂温克等多民族聚居地区；武川县土默特左旗呼和浩特市2、城市区域划分05年，呼市设立了新城区、玉泉区、回民区、塞罕区四个直辖区和一个国家级开发区新城区：全区总面积699.6平方公里，其中城区20.5平方公里，总人口40万人，是满族聚居区。是起步较晚、发展最快的区域，城市未来重点发展地带，对外开放和合作意识浓厚，外来人口和高端企业不断增加，逐渐形成教育、文化、金融、信息、商等产业的中心，辖区居民思想活跃、开放，消费层次较高。回民区：回民区总面积175平方公里，城区面积19.47平方公里，总人口30万人，是回族聚居区。属于呼市老城区，支柱产业少，企事业单位少，人群以低收入人群为主，区域教育不健全，区域居民的整体素质偏低如意开发区1992年，经两级政府批准正式设立如意开发区，2000年7月经国务院批准晋升为国家级经济技术开发区，区域以产业以电子及信息产业、生物医药产业、贵金属及新材料产业、精细纺织产业为主体产业。区域以政府机关事业单位公务员等高素质高收入人群为主，区域基建设施道路交通状况较好，房地产市场处于城市的领先地位；赛罕区：以建成内蒙古的“浦东”为标准，规划了30平方公里的新市区和13.6平方公里的呼和浩特金桥经济技术开发区，区域内大学林立，党政机关及商贸企业聚集，属于城市文教心区，居民文化素质相对较高。3、城市总体规划城市规模：到2011年第六次人口普查全市总人口为286万人；城市性质：呼和浩特市是内蒙古自治区首府和政治、经济、文化中心，国家历史文化名城，我国北方沿边开放地区重要的中心城市；规划面积：2100平方公里。呼和浩特市总体布局采取的是“集中组团式”布局形态。依托铁路、主干公路、航空港等重大设施，总体上向南发展，适度向城区东西两翼扩展，控制向北发展，远景在大、小黑河之间预留发展空间。突出城区的行政、商贸、金融、信息、科技、文化、教育功能。把一些不适宜的职能向外围组团和城镇扩展。城市规划向南拓展，项目所在区域面临利好的发展机遇根据呼和浩特市的规划，城市发展是以中心城区、卫星城和中心镇三级体系布局的，逐步形成以中心城区为核心，卫星城为骨干，中心镇和一般镇合理功能互补的城市群。4、城市空间发展规划城市空间发展概括：西联（联合——与土左旗的金山开发区联手发展）东理（梳理）北控（控制）南拓（开拓）中疏（疏解）集中力量，引导城市全力向南发展，开拓城市新区。形成“双核心、多组团”的城市空间结构，“五、三、一”的城市绿色生态系统，即五片楔型生态绿地、三条河流及两岸绿化（大、小黑河及西河）、一个绿色大背景（大青山）。城市新区的空间发展规划是项目的有力驱动5、呼市城市化进程加快呼市的城市化进程根据2011年第六次人普查，呼和浩特城市化城市化率为72%；近郊新区逐渐融为城市的一部分，区域价值平台提升；项目位于南部新城组团，重点发展教育科研和文化旅游；6、呼市汽车时代的来临1.在过去10年间，呼市私家车增幅达到24倍；2.2009年，呼市私家车增长15%，2010年，私家车增长22%；2011年，私家车增长率为27%最新数据目前呼和浩特日增以450辆的速度增长，汽车时代的来临，将使车行逐渐成为呼市的主要出行工具；公交配套将不在成为中高端客户的关注重点；18655007.4930.543001331215034012342.21606.5124002866.93636.895075140601000200030004000500060002010年GDPZ总量对比示意图7、城市经济总量考量从城市GDP来看，呼市2010年的GDP值为1865亿元人民币，其经济发展水平与沧州市持平，略高于聊城，整体经济发展等同于东部三线城市经济水平。城市经济发展水平与东部三线城市持平（数据来源：呼市统计局）7、城市经济GDP增长呼市2003-2010年GDP增长趋势图406.2545.9743.7900.11101.11316.415201865.713%28.6%24.9%22.9%15.5%13.6%18.1%18.0%0200400600800100012001400160018002000200320042005200620072008200920100.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%GDPGDP增速自07年开始呼和浩特经济突破千亿大关，年均增长速度保持在20%左右，2010年城市经济总量在内蒙古（除包头、鄂尔多斯）排名第三。（鄂尔多斯2643亿、包头2640.8、呼和浩特1865亿)区域经济的发展对呼市城市发展形成一定的推动作用（数据来源：呼市统计局）7、人均GDP增长近七年的城市人均GDP增长水平相对平稳，05年出现跨越式增长，06年以后人均GDP的增速逐年递减，趋于平缓。城市GDP和人均GDP的稳定增长，说明城市人口的自然增长率稳定；2156829049347104201549606510167000021.6%27.1%16.6%16.8%12.2%13.6%37.21%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%40.0%010000200003000040000500006000070000800002004200520062007200820092010呼市2003-2010年人均GDP增长趋势图人均GDP（亿元）城市经济与城市人口呈现正比例稳定增长，促进城市持续发展（数据来源：呼市统计局）7、固定资产投资近年固定资产投资的力度比较大，增速明显，但是经过了2003—2005年的快速增长，投资增速有所减缓，政府对固定资产投资的力度有所减弱；政府对公建设施的投资力度较大，但近年投资力度有所减弱（数据来源：呼市统计局）呼市2003-2010年固定资产投资增长趋势图188.0270.1420.2508.4582.2640.5800.8881.254.9%12.7%18.0%14.5%10.0%25.0%43.2%43.7%0.0100.0200.0300.0400.0500.0600.0700.0800.0900.01000.0200320042005200620072008200920100.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%固定资产投资（亿元）投资增速7、产业结构调整从城市产业结构来看，第三产业为城市经济的主导产业，三产服务业发达，占据近六成的比重，而工业比重偏低，对经济增长支撑相对不足；三产服务业发达，工业比重偏低，对经济增长的支撑不足（数据来源：呼市统计局）呼市2003-2010年产业结构示意图9.27.85.75.65.74.74.943.035.537.538.537.838.136.136.447.856.758.76.359.256.355.456.656.20%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%20032004200520062007200820092010第一产业第二产业第三产业8、城市小结城市特征：典型的西北内陆城市，多民族聚居区域，社会背景复杂；经济水平：从城市GDP来看，呼市整体经济发展基本等同于东部三线城市经济水平且经济发展不平衡，东重西轻；产业结构：三产服务业发达，工业的比重偏低，经济增长的支撑力不足，居民消费活跃，属于内需活力型经济体；城市建设：城市空间发展不平衡，东部倾注过多精力，西部南部的发展基本滞后；城市规划：城市规划向南拓展，城市新区的空间发展规划是项目的利好的发展机遇；景观治理：财政系统缺乏资金，湿地公园、河流整治工程周期相对较长。呼和浩特市房地产市场情况1.土地供应情况2.市场概况3.市场调研结果4.市场供求关系2006-2010年呼和浩特土地出让成交量情况6373.611744.7236740.9764892.323765.8300050007000900011000130002006年2007年2008年2009年2010年单位：亩土地供应量由上图可知，呼和浩特2006-2010年土地出让共成交33517亩土地。2007年土地出让增长率为84.3%；2008年为-42.6%；2009年为-34.8%；2010年截止到8月，增长率为-14.3%。因此，呼和浩特自2007年起土地放量呈逐步递减趋势，且减速逐步变缓。