中层管理人员业务理论知识考试复习资料

中层管理人员业务理论知识考试复习资料企业文化学习1、怎样弘扬企业理念精神即企业宗旨、“两高精神”、“三观五德”、“四抓”、“五要五不要”、“六句话”、“七点警语”、“八字方针”的具体内容第一、必须明确一个宗旨。我们的企业宗旨就是：坚持企业集体所有制；坚持造福社会，共同致富；坚持为经济发展作贡献；坚持为人民群众谋利益；坚持实现人生价值最大化，坚持实现干部员工个人利益和投资者利益最大化。第二、必须具有“两高精神”。“两高”就是指高度的事业心和高度的责任感。”第三、必须具备“三观、五德”。三观就是人生观、世界观、价值观。福星人的价值观就是不图名、不图利、先人后己、乐于奉献第四、必须坚持“四抓”。一是抓遵章。二是抓研究。三是抓落实。四是抓持之以恒。第五、必须做到“五要五不要”。要大公无私，不要以权谋私；要遵章守纪，不要违规违纪；要实事求是，不要弄虚作假；要谦虚谨慎，不要自满自足；要持之以恒，不要时好时坏。第六、必须牢记“六句话”。立业之本在于恒，持家之本在于勤，工作之本在于责，克误之本在于实，化难之本在于快，命运之本在于拼。第八、必须落实“八字方针”。即“布置、督促、检查、兑现”。4、福星人为人处事准则和工作作风的具体内容福星人为人处事准则：“正直为人，公正处事”、“先做人，后做事”、“低调做人，高调做事”。工作作风：“快速反应，雷厉风行”、“当天的事当天毕”。5、精心谋划“十二五”规划，奋力做强上市公司、做大集团公司。集团经过反复研究和论证，确定了“十二五”期间的发展战略和规划目标。发展战略是：“创新发展、效益优先”。规划目标是：从2011年到2015年，全集团实现销售收入300亿元，利税35亿元，其中福星地区实现销售100亿元。“十二五”规划分两步来实现：第一步，从2011年到2013年，实现销售收入200亿元，其中福星地区80亿元；第二步，从2014年到2015年，增加销售收入100亿元，其中福星地区增加20亿元。同时，按照国家“十二五”期间转变经济发展方式的整体战略要求，加快城镇化建设，发展文化、旅游产业，力争在五年时间内，把福星建成工业发达、商贸繁荣、功能齐全、环境优美、居住人口达8万的汉川副中心城市和在全省乃至全国有影响的文化旅游胜地。今后几年，我们集团将重点抓好三件大事。一是实现400亿元的“十二五”规划；二是把福星建成汉川副中心城市；三是建好生态文化旅游城。物业管理概论一、物业(一)物业的含义(问题：什么是物业？)从物业管理的角度来说，物业是指已建成投入使用的各类建筑物及其相关的设备、设施和场地。各类建筑物可以是一个建筑群，或一幢单体建筑，或单体建筑中的一个单元；相关的设备、设施和场地是指与上述建筑物配套或为建筑物的使用者服务的室内外各类设备、市政公用设施和与之相邻的场地、庭院、道路等。(二)物业的分类根据使用功能的不同，物业可分为以下4类:(1)居住物业。包括住宅小区、单体住宅楼、公寓、别墅、度假村等。(2)商业物业。包括综合楼、写字楼、商业中心。酒店、商业场所等。(3)工业物业。包括工业厂房、仓库等。(4)其他用途物业。如车站、机场、医院、学校等。二、物业管理(一)物业管理的含义物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。(二)物业管理的性质物业管理的客体是物业，服务对象是人，是集管理、经营、服务为一体的有偿劳动。所以，物业管理属于第三产业，是一种服务性行业。物业管理的性质也比较明确，主要是“服务性”的，寓管理、经营于服务之中。(三)物业管理的基本特征1、社会化2、专业化3、企业化4、经营型（四）物业管理的两个支撑点1、业主自治自律2、物业管理企业的统一专业化管理1.2物业管理的产生与发展一、早期的物业管理物业管理起源于19世纪60年代的英国。物业管理的基本内容尽管物业的类型各有不同，但是物业管理所提供服务的基本内容是一致的。按服务的性质和提供的方式，物业管理可分为：常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务三大类。一、常规的公共服务1、房屋建筑物主体的管理，具体包括：2、房屋设备、设施的管理，具体包括：3、环境卫生的管理4、绿化管理5、治安管理6、消防管理7、车辆道路管理8、公众代办性质的服务二、针对性的专项服务1、日常生活类，具体包括：2、商业服务类3、文化、教育、卫生、体育类1、融服务，如代办各种财产保险，人寿保险等业务，开办信用社等。2、经纪代理中介服务6、社会福利类。三、委托性的特约服务特约服务是指为了满足物业产权人、使用人的个别需求而受其委托所提供的服务。因为这类服务是个别需求，所以通常在物业服务委托合同中不会作约定，而物业管理企业在专项服务中也未设立，只是在产权人、使用人提出这方面的要求后，物业管理企业根据自身的能力状况和业务量状况，尽量满足其要求，为其提供特约服务。物业管理招投标制度一、物业管理招标投标的概念1.物业管理招标的概念物业管理招标，是物业管理服务产品预约的一种交易方式，即由物业的建设单位、业主大会或物业所有权人（以下简称招标人）根据物业管理服务内容，制订符合其管理服务要求和标准的招标文件，由许多家物业管理企业或专业管理公司参与竞标，从中选择最符合的竞投者，并与之订立物业管理合同的一种交易行为。2.物业管理招标主体物业管理招标的主体一般是物业的建设单位、业主大会（单一业主）、物业产权人（政府机关或物业产权部门）。3.物业管理投标的概念物业管理投标，是对物业管理招标的响应，是指符合招标条件的物业管理企业，根据招标文件中确定的各项管理服务要求与标准，编制投标文件，参与投标竞争的行为。4.物业管理投标的主体物业管理投标的主体一般是指具有符合招标条件的物业管理企业或专业管理公司（以下简称投标人）。四、物业管理的招标原则和特点招标：是指招标单位在兴建工程、合作经营某项业务时，将自己的要求和条件公告示，让符合要求和条件的法人或其他组织参与竞争，从中选择最佳对象为中标者，双方订立合约。投标：投标是对招标的回应，也就是对招标项目感兴趣的法人或其他组织，按照投标文件的要求向招标人送达投标文件，参加竞争，成为招标项目的投标人。五、物业管理招标的原则（一）不规避法定招标原则任何单位和个人不得将依法必须进行招标的项目化整为零或者以其他形式规避招标。如广东省建设厅就规定，凡是新建的建筑面积在10万平方米以上的物业，必须以招标方式选聘物业管理企业。（二）公开、公正、公平和诚实信用原则1、公开：招标活动要公开，标书公开，使符合条件的投标人都有机会竞标；2、公平：招标方和投标方权利与义务等法律关系上的平等；3、公正：对所有合格的投标人一视同仁；4、诚实信用：主要是指投标人。我国在《中华人民共和国招标投标法》中规定：“不得用他人名义投标或以其他方式弄虚作假，骗取中标；不得以低于成本的报价竞标。”（一）不违法限制和不非法干涉招标、投标活动的原则；（二）当事人接受合法监督的原则；六、物业管理招标的特点1、超前性：为给物业交付使用后的物业管理创造条件，物业管理必须在物业尚未建成之前，提前介入，在建设过程中，对今后的物业管理的各种需要进行规划；2、阶段性：首先，各种物业管理的要求、管理服务费用的制定都具有一定的时间性，随着时间的变化，上述内容需要根据实际情况和市场的变化情况进行调整；其次，物业管理服务委托合同对被选中的物业管理企业的服务期限都有约定，当服务期限到期后，可能因为业主或物业管理企业的原因，需要重新选聘物业管理企业。3、局限性：招标费用由招标方承担（往往是开发单位或业委会），不可能花费大量资金、人力、物力来宣传和组织招标活动，从而限制力招标方式的选择。七、物业管理招标的方式我国法律规定招标的方式分为公开招标和邀请招标两种方式，这也是国际上通行的两种最主要的招标方式。1、公开招标：指招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或其他组织投标。特点和效果：①竞争充分；②能让尽可能多的符合条件的企业参与竞争；③花费时间较长，耗费精力和招标资金较多；④达到资金利用的最佳效果的目的。2、邀请招标：指招标人以投标邀请书的方式，邀请特定的法人或其他组织投标。特点和效果：①竞争不充分；②招标过程中易出现违规操作；③节约招标费用和招标时间，提高投标人的中标机会；④资金利用效果不如公开招标好。八、物业管理招标投标的相关要求1.《条例》第二十四条明确规定，住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。2.物业管理招投标是指业主或建设单位通过招标的方式选聘物业服务企业，物业服务企业通过投标的方式竞聘物业管理项目的活动。其中，由建设单位用过招标方式选聘物业服务企业的，称为前期物业管理招投标。3、招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同；招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。物业管理企业的资质审批及管理（一）物业管理企业的资质条件１.一级资质：（１）注册资本人民币500万元以上；（２）物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；（３）物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；（４）管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100％：1）多层住宅200万平方米；2）高层住宅100万平方米；3）独立式住宅（别墅）15万平方米；4）办公楼、工业厂房及其它物业50万平方米。（５）建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。２.二级资质（１）注册资本人民币300万元以上；（２）物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；（３）物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；（４）管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100％：1）多层住宅100万平方米；2）高层住宅50万平方米；3）独立式住宅（别墅）8万平方米；4）办公楼、工业厂房及其它物业20万平方米。（５）建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩。３.三级资质（１）注册资本人民币50万元以上；（２）物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；（３）物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书（４）有委托的物业管理项目；（５）建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。（二）物业管理企业资质的相关要求1、物业服务企业经主管部门审查评定资质等级后，按照以下规定承接物业管理项目：（1）一级资质可以承接各种物业管理项目；（2）二级资质物业服务企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目物业管理业务；（3）三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。早期介入、前期物业管理与承接查验早期介入与前期物业管理的阶段划分如下图所示：第一节早期介入一、早期介入的必要性(一)物业项目开发建设存在的问题物业建设和销售过程中，建设项目由于多种原因往往会存在一些问题，主要表现在：(1)物业规划设计和施工安装存在问题，如设备配置不当、停车位不足、物业工程质量缺陷等；(2)建设单位不按规定提供物业管理的基础条件，如管理用房、物业档案资料缺漏等；(3)工程质量保修和工程遗留问题处理不及时；(4)建设单位从自身利益