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城市土地空间和都市Urbanland城市土地Spaceandthecity空间和都市Poorlanduseintheworld'sgreatestcitiescarriesahugecost糟糕的土地利用方式已经成为世界大都市不能承受之重BUYland,advisedMarkTwain;they'renotmakingitanymore.Infact,landisnotreallyscarce:theentirepopulationofAmericacouldfitintoTexaswithmorethananacreforeachhouseholdtoenjoy.WhatdrivespricesskywardisacollisionbetweenrampantdemandandlimitedsupplyinthegreatmetropoliseslikeLondon,MumbaiandNewYork.InthepasttenyearsrealpricesinHongKonghaverisenby150%.ResidentialpropertyinMayfair,incentralLondon,cangoforasmuchas55,000(82,000)persquaremetre.AsquaremileofManhattanresidentialpropertycosts16.5billion.马克吐温曾建议说“都去买地吧”，但现在他们已经不这么做了。事实上，土地并非真的如此稀缺：仅一个德克萨斯州就能容纳整个美国人口，而且每户能有一英亩之多。在伦敦、孟买、纽约这种大都市里，地价飞涨的现实是疯狂的需求和有限的供给共同作用的结果。在过去10年里，香港的房地产价格上涨了150%。伦敦中心的梅菲尔区的住宅价格能飙至55000英镑每平米（相当于82000美元）。曼哈顿，一平方英里的的住宅价格为165亿美元。Eveninthesegreatcitiesthescarcityisartificial.Regulatorylimitsontheheightanddensityofbuildingsconstrainsupplyandinflateprices.ArecentanalysisbyacademicsattheLondonSchoolofEconomicsestimatesthatland-useregulationsintheWestEndofLondoninflatethepriceofofficespacebyabout800%;inMilanandParistherulespushuppricesbyaround300%.Mostoftheenormousvaluecapturedbylandownersexistsbecauseitiswell-nighimpossibletobuildnewofficestocompetethoseprofitsaway.即便是在这样的城市里，稀缺性也是人为造成的。从法律层面上对建筑的高度和密度进行限制，降低了供给，也助推了房价。伦敦经济学院的一项最新学术分析表明，土地使用管理条例令伦敦西区办公用房的价格上涨了800%，令米兰和巴黎的上涨了约300%。巨额资产掌握在现有的土地所有者手中，因为在这里建新办公楼引入竞争、分享收益，是几乎不可能的事。Thecostsofthismisfiringpropertymarketarehuge,mainlybecauseoftheireffectsonindividuals.Highhousingpricesforceworkerstowardscheaperbutlessproductiveplaces.Accordingtoonestudy,employmentintheBayAreaaroundSanFranciscowouldbeaboutfivetimeslargerthanitisbutfortightlimitsonconstruction.Totupthesecostsinlostearningsandunrealisedhumanpotential,andthefiguresbecomedizzying.LiftingallthebarrierstourbangrowthinAmericacouldraisethecountry'sGDPbybetween6.5%and13.5%,orbyabout1trillion-2trillion.Itisdifficulttothinkofmanyotherpoliciesthatwouldyieldanythinglikethat.一潭死水的房地产市场所带来的社会成本是巨大的，因为它影响了这里的每个人。高昂的房价迫使务工者搬到更便宜但生产力更低下的地方。根据一项研究结果显示，如果不是因为对建筑业的严格限制，旧金山湾区的就业应该比现在多五倍；再加上损失的收入和未能实现的人的潜力，这个数字能把你吓晕。如果能扫清美国境内所有限制城市增长的阻碍因素，那么国家GDP将会增加6.5%~13.5%，即10亿~20亿美元。这是任何其他政策都难以产生的巨大影响。Metrostops停滞的都市Twolong-runtrendshaveledtothisfracturedmarket.Oneistherevivalofthecityasthecentralcogintheglobaleconomicmachine.Inthe20thcentury,tumblingtransportcostsweakenedthegravitationalpullofthecity;inthe21st,thedigitalrevolutionhasrestoredit.Knowledge-intensiveindustriessuchastechnologyandfinancethriveontheclusteringofworkerswhoshareideasandexpertise.TheeconomiesandpopulationsofmetropoliseslikeLondon,NewYorkandSanFranciscohavereboundedasaresult.两个长期趋势致使房产市场变得如此令人抓狂。其一是，城市的复兴成为了全球经济运转中必不可少的中心环节。在20世纪，糟糕的交通削弱了城市的吸引力；到了21世纪，数字革命修复了这一缺陷。像科技、金融这种知识密集型产业只有在人们能互相交流思想和专业技能的地方才能繁荣兴旺。伦敦、纽约和旧金山这样的大城市，其经济和人口之所以能复苏，正是得益于此。Whatthosecitieshavenotregainedistheirhistoricalabilitytostretchinordertoaccommodateallthosewhowanttocome.Thereisagoodreasonforthat:unconstrainedurbangrowthinthelate19thcenturyfosteredcrimeanddisease.Hencethesecondtrend,theproliferationofgreenbeltsandrulesonzoning.Overthecourseofthepastcenturyland-useruleshavepiledupsoplentifullythatgettingplanningpermissionisharderthanhailingacabonawetafternoon.LondonhasstrictrulespreventingnewstructuresblockingcertainviewsofStPaul'sCathedral.Google'splanstobuildhousingonitsMountainViewcampusinSiliconValleyarebeingresistedonthegroundthatresidentsmightkeeppets,whichcouldharmthelocalowlpopulation.Nimbyishresidentsoflow-densitydistrictscanexploitplanningrulesoneverythingfromlightlevelstoparkingspacestoblockplansforconstruction.然而，这些城市失去了一项它们曾经有过的能力：扩张以容纳所有想要移居进来的人们。一个不错的理由就是：19世纪晚期无限制的城市扩张成为了犯罪和疾病的温床。那么第二个趋势就显而易见了：城市绿化带的泛滥和分区管制。纵观整个上世纪，政府出台了数不清的土地使用法规，以至于获取一个规划许可比在雨天的下午打出租还要困难。伦敦严格控制新建任何构筑物，以防止圣保罗大教堂的景观被破坏。Google计划在其所有的山景城园区建造房屋，却以“居民可能会养宠物、并且这会令当地猫头鹰的数量减少”为理由遭到拒绝。低密度社区Nimbyish的居民可以拿规划法规做挡箭牌为所欲为，从要求亮度水平到停车空间再到阻止一切建设。Agoodthing,too,saymany.Theroadsandrailscriss-crossingbigcitiesalreadycreakunderthepressureofgrowingpopulations.Dampeningpropertypriceshurtsoneofthefewroutestowealth-accumulationstillavailabletothemiddleclasses.Acautiousapproachtodevelopmentisthesurestwaytopreservepublicspacesandacity'sheritage:giveeconomiststheirway,andtheywouldquicklypaveoverCentralPark.很多人认为，这样也不错啊。日益增长的人口已经令大城市的道路和十字交叉口不堪重负。被抑制的房地产价格虽然令一部分人的财富积累受到损失，但对于中产阶级来说仍然是可以承受的。发展一定要慎重，要百分之百确保公共空间和保护城市遗产：如果把决策权交给经济学家，他们一定会以迅雷不及掩耳之势把中央公园铺成水泥大道。Howeverwelltheseargumentsgodowninlocalplanningmeetings,theywiltoncloserscrutiny.Homeownershipisnotespeciallyegalitarian.Manyhouseholdsarepricedoutofmorevibrantplaces.Itisnocoincidencethatthehome-ownershiprateinthemetropolitanareaofdowntroddenDetroit,at71%,iswellabovethe55%inboomingSanFrancisco.Youdonotneedtobuildaforestofskyscrapersforalotmorepeopletomaketheirhomeinbigcities.SanFranciscocouldsqueezeintwiceasmanyandremainhalfasdenseasManhattan.然而，这些理由经不起本地规划会议的仔细斟酌。房屋所有权不是人人均等的。很多家庭被高房价挡在充满活力的地区之外。都市区的房屋所有权比例在日渐式微的底特律都达到71%，这一数字比日益兴旺的旧金山的55%要高得多，这可不是巧合。你不需要建造一片摩天大楼的森林来容纳越来越多在大城市安家的人们。旧金山的面积即便折叠两次，其人口密度也才只有曼哈顿的一半。Proper