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亿城集团青龙湖项目产品价值点研究报告谨呈：亿城集团股份有限公司2010.01产品价值点研究研究方向：精装修、温泉、休闲农庄、高尔夫、教育资源市场客户以市场项目为借鉴，以客户需求为标准产品价值点—研究角度产品价值点—市场参考案例项目名称物业类型项目参考点誉天下联排别墅、双拼别墅精装修、温泉纳帕尔湾独栋别墅精装修富力丹麦小镇独栋别墅精装修龙湖滟澜山联排别墅精装修御园圆厅别墅、平层官邸精装修纳帕溪谷独栋别墅温泉金科帕提欧联排别墅、洋房温泉保利垄上独栋别墅温泉嘉兴桃园小洲独栋、联排休闲农庄君山高尔夫别墅独栋别墅高尔夫龙湾别墅独栋别墅教育资源格拉斯小镇独栋别墅教育资源通过精装、温泉设施、休闲农庄、高尔夫、教育资源五个方面着手，在市场挑选参考案例。访谈客户的工作性质6%77%6%5%6%国家机关国企私营/个体企业集体企业外企/合资企业客户来源7%73%7%13%东城区海淀区丰台区其他区访谈客户从事行业431122100.511.522.533.544.5IT、信息技术、高科技建筑、房地产贸易、商业、物流广告业、律师、会计师医疗、教育、文化产业化工、能源其它是否已经购买过别墅33%67%买过还没有客户别墅置业目的69%23%4%4%自住投资私人会所企业会所（包括但不限于驻京办）由于客户主要甄选于西山华府项目，所70%以上来自海淀区访谈客户中70%以上为私营老板，且从事行业多以IT、房地产、能源以及教育产业为主，初步确定有一定购买力客户70%左右还未购买别墅，且购买后多以自住为目的，可见访谈客户购买潜力巨大产品价值点—客户选择范围访谈客户购买西山华府的面积区间13%33%54%100-150150-250250-300访谈客户西山华府置业目的918510246810自住投资自住+投资自住+教育教育+万城业主访谈客户购买西山华府的面积主要集中在两个面积段：250-300平米占54%，150-250平米占到33%其中250-300平米的购买者主要是用来自住以及投资，兼顾少量的教育，所以此类人群拥有购买第二套住房做投资的能力150-250平米、100-150平米的购买者主要是用来投资，所以也具有很高的购买能力产品价值点—客户选择范围访谈客户对燕西华府的购买意向6%63%25%6%非常感兴趣，价格合适就买有兴趣，看看更详细情况再说不一定没兴趣访谈客户面积需求49731012345678910大独栋（550平米）小独栋（450平米）双拼（350平米）联排（260平米）别墅洋房（210平米）访谈客户购买本项目预算6%12%58%12%12%1500-2000万1000-1500万800-1000万500-800万500万以内访谈客户会所设施建议111029121103463102468101214温泉SPA高档餐饮酒店客房儿童娱乐场所游泳池咖啡吧健身房棋牌室茶室小型超市会议室其它有60%以上的客户对我们的项目很感兴趣，想进一步深入了解，此类客户中多看重450平米的小独栋以及350平米的双拼。而价格方面的预算在800-1000万元左右，也就是均价在2.2万左右（不含精装）会所方面看重温泉SPA、餐饮、儿童娱乐设施、游泳池、健身房等。产品价值点—客户购买意向产品价值点—精装修产品价值点—精装修别墅精装成为发展趋势。精装修别墅能很大程度提高项目品质，最大程度实现楼盘的附加值，别墅精装修已经成为迎合客户需求的发展趋势。龙湖滟澜山产品价值点—精装修下沉庭院庭院精装庭院：面积200平米左右。私家地上庭院包含在项目整体的五重景观规划内。地下庭院简装，铺设草坪，并送一颗树。纯粹南加州风格别墅，体现了质朴的浪漫、厚重的热情。托斯卡那风格园林，以纯自然的手法打造蔷薇与银杏的庭院。龙湖滟澜山：所属区域：顺义区建筑面积：10.8万㎡容积率：0.67主力面积：380-410㎡主力总价：1300万元/套主力单价：27000元/㎡龙湖精装成品园林，将私家庭院成为项目景观，精装修进一步提升产品品质。龙湖滟澜山由精装园林延展到室内精装。龙湖滟澜山前期以毛坯形式交房，不少客户探听样板间的设计公司，交房过程中大量业主反映希望得到精装交房。后期龙湖根据客户需求推出室内精装，受到市场热捧。产品价值点—精装修装修风格：现代简约风格。精装标准：2700-2800元/平米左右（报价）。地面：白色调采用实木复合地板，棕色调采用天然石材厨卫：全套精装，采用品牌为摩恩、科勒、博世等。卧室、起居室等地面、墙壁装修。中央空调系统（品牌为特灵）。产品价值点—精装修龙湖滟澜山产品价值点—精装修誉天下誉天下：所属区域：顺义区建筑面积：78万㎡容积率：0.6主力面积：350-400㎡主力总价：1000万元/套主力单价：25000-30000元/㎡目前已推联排售完，今年售双拼。精装标准：3000-4000元/平米。精装风格：现代时尚简约风格。厨卫地面为人造石材，卧室地面为复合木地板，墙面为进口乳胶漆。卫生间洁具品牌为西班牙TAKA。与LG电器合作，在售楼处设置专题体验区，同时赠送每户3万LG家电购物券。建筑的外立面风格为意大利托斯卡纳风格。产品价值点—精装修誉天下卧室规划图LG家电餐厅卫生间厨房庭院装修：庭院300-500平米，采用简装方式，铺设草坪，部分户型植入绿植。增强客户交房体验，提升项目品质，性价比无处不在。产品价值点—精装修誉天下精装修提高产品附加值，突出性价比优势。产品价值点—精装修御园御园：建筑面积：34.05万㎡容积率：0.68主力面积：330-460㎡主力总价：圆厅6000万元/套、平层1500万元/套主力单价：50000元/㎡产品价值点—精装修御园精装标准：平层官邸的精装修标准为8000元/平米，别墅为10000万/平米左右。精装风格：欧式风格+现代风格。欧式风格现代风格。欧式风格欧式风格窗：美驰美式双层中空玻璃窗，南玻璃线Low－E全钢化玻璃，纱窗，附送窗帘盒和白色纱帘。房间地面：高级实木复合地板或石材，工人房为地砖。墙面：高级墙纸，石材或高级木饰面。灯具：室内各功能房间的天花照明LED灯及筒灯，卫生间配筒灯。空调：美国雷诺士风道式中央空调。中、西厨：德国博德宝高级地柜及吊柜，德国铂浪高水槽、水龙头、德国米勒冰箱、燃气灶、蒸炉、抽油烟机，美式爱适易垃圾粉碎机，高级人造石台面，直饮水龙头，天花为防水石膏板刷防水乳胶漆，配燃气泄露报警装置。主卫：地面及墙身采用高级大理石饰面，天花为防水石膏板刷防水乳胶漆，德国威宝按摩浴缸、双洗面盆、坐便器、洁身器、德国汉斯格雅卫生间五金配件。套房卫生间：地面及墙身采用大理石饰面，墙面局部防水壁纸饰面，天花防水石膏板刷防水乳胶漆，德国威宝洁具。产品价值点—精装修御园智能化系统中央吸尘系统——美国原装进口BEAM系统地板采暖系统——德国沃乐夫燃气落地锅炉景观水不结冰系统——芬兰恩斯托集团技术道路融雪系统——丹麦丹佛斯集团设备家具智能安防系统——科迈世COMMAX恒温恒湿系统——美国雷诺世（LENNOX）新风系统——美国雷诺世（LENNOX）同层排水系统——瑞士吉博力直饮水系统——RO净水技术铜管饮水系统降噪系统智能安保系统电梯系统——三菱紫铜水管道路融雪系统中央吸尘系统地板采暖系统入户门同层给排水系统大堂可视对讲系统产品价值点—精装修御园精装庭院：庭院面积为400-500平米左右。豪华庭院精装，装修标准在140万元以上。全石材铺地，全石材景观雕塑小品，包括spa池、泳池、小型喷泉等。庭院景观泳池SPA下沉庭院前沉庭院产品价值点—精装修御园雕塑喷泉契合项目及客户品质的高标准室内、庭院精装。精装风格：美式装修风格精装标准：装修标准对外报价4000元/平米，实际价格在2700元/平米。提供菜单式装修，墙面、地面的颜色共有6种选择项目外立面为三种风格西班牙、托斯卡纳、普罗旺斯双面盆浴盆产品价值点—精装修纳帕尔湾纳帕尔湾：所属区域：顺义区建筑面积：13.7万㎡容积率：0.4主力面积：330-440㎡主力总价：740万元/套主力单价：20000元/㎡西班牙风格托斯卡纳风格普罗旺斯风格双面盆浴盆产品价值点—精装修纳帕尔湾四种户型设计，每种户型包括三种不同的外立面风格，提供菜单式装修，每种风格下装修设6中不同的色彩方案。样板房中，挂件、装饰品客户可选择添加（另收费）。私家庭院简单装修，主要为铺设草地，种植植物。电器品牌为西门子，厨卫品牌为科勒。卫生间精装、主卫联体坐厕、按摩浴缸、淋浴间隔断系统、双面盆、进口品牌洁具及水龙头。厨房精装修，包括灶具、微波炉、烤箱、消毒柜、中西式抽油烟机、进口橱柜、大理石台面、进口品牌水盆及水龙头。全套灯具、美式仿古吊灯、镜前灯、筒灯。墙壁为进口乳胶漆、卫生间局部使用壁纸。地面为进口地转、国产天然石材马赛克、地毯）。进口户式中央空调（冷暖，美国天普）、中央除尘系统、智能化热水炉、入户源头水处理系统、厨房设置食物垃圾处理器。高级铝木复合窗、双层中空断桥隔热玻璃、入户门为美式实木门。洗衣机、橱柜地板产品价值点—精装修纳帕尔湾精装标准：为1800元/平米。精装风格：统一的现代简约风格。厨卫精装：厨房设施选用品牌为林内，卫生间品牌为乐家。墙地面处理：地面铺设马可波罗地砖，墙面为漆料或壁纸。庭院装修：铺设草坪、地面的简装方式。产品价值点—精装修富力丹麦小镇富力丹麦小镇：所属区域：大兴区建筑面积：69.37万㎡容积率：0.6主力面积：358-400㎡主力总价：880万元/套主力单价：22000元/㎡保利垄上三期根据前期客户反映，采用庭院精装方式打造。精装庭院面积300-600平米，装修标准为20万元/户。花园可交给小区物业代为管理。产品价值点—精装修保利垄上保利垄上：所属区域：昌平区建筑面积：33.5万㎡容积率：0.42主力面积：649㎡主力总价：1000万元/套主力单价：22000元/㎡精装庭院标准：绿色草坪、彩色植被、成年灌木；艺术化的地面铺装、木质花架；缓缓流淌的壁泉、掩映在茂密植物间的水池等。产品价值点—精装修保利垄上联排别墅户型配送奥蒂斯品牌电梯，提高产品附加值。联排别墅花园面积为60-70平米，采用铺设草地、简单绿植方式打造。产品以电梯配送和简装庭院为增值点。产品价值点—精装修金科帕提欧金科帕提欧：所属区域：昌平区建筑面积：13万㎡容积率：1.3主力面积：414㎡主力总价：580万元/套主力单价：14000元/㎡精装修小结项目名称精装标准元/平米装修风格装修类型材质包含品牌菜单式装修电梯空调地面墙面誉天下3000-4000时尚简约统一类型厨卫：人造石材；卧室：复合木地板进口乳胶漆无特殊品牌无无无特殊品牌（现用日本大新）御园平层官邸：8000；别墅：10000美式古典/美式简约两种大理石或实木复合木地板壁纸、石材、木装饰德国博德宝地柜及吊柜、德国铂浪高水槽米勒冰箱、燃气灶；德国威宝洁具；德国汉斯格雅卫生间五金配件无三菱美国雷诺士风道式中央空调纳帕尔湾4000美式古典三种进口地转乳胶漆科勒、西门子、天普空调地面、墙面的颜色（6种可选色）无飞达仕富力丹麦小镇1800现代简约统一马可波罗地砖乳胶漆或壁纸林内、乐家无无麦克威尔龙湖滟澜山2700-2800现代简约两种实木复合地板（中间户型）天然石材（边户型）壁纸摩恩、科勒、博世无无特灵有固定装修风格，标准不一，多不提供菜单式装修，采用国外知名品牌庭院装修小结项目名称装修标准规模是否铺草坪是否有绿植主力总价（万元/套）其他誉天下简装，5000-6000元/平米300-500平米是部分户型植入1200-保利垄上20万元/户300-600平米是是1000硬铺，物管公司代管御园精装，140万元/户400-500平米是是圆厅6000、平层1500石材凉亭、园林小品、泳池、SPA金科帕提欧简装60-70平米是-580-纳帕尔