【同济万象城】商业定位报告

【同济·万象城】商业定位报告Ⅰ、宏观市场Ⅱ、商业市场分析Ⅲ、消费分析Ⅳ、项目商业定位Ⅴ、租金测算目录Partone：宏观市场区域交通•从规划图上可以看到，该片区内住宅中心附近有3个主要的交通起始点和1个公交总站。为今后消费者的出行带来很大的便利，是该片区一大利好因素。片区内的路况情况基本良好。〖区域消费力〗●2008年涡阳实现全社会消费品零售总额39.09亿元，比2007年增长了22.7%●从行业来看，批发业和零售业增长较快；●其增长速度也逐年提高，2006年的增长速度仅为16%，这说明涡阳的社会消费能力较为强劲；●消费格局在日益改变，从而刺激了消费者的大力消费。27.5131.939.090510152025303540200620072008宏观市场分析〖人均消费力〗●人均年可支配收入大幅增长，消费力逐年增强；●其增长速度也逐年提高，07年较06年增长了12.1%，后续增长空间较大；●举例：家庭平均年可支配收入为14954元，按80％用于还房贷，月还贷额约990元。按首付30％计算，可承受房屋总价在15-25万左右；●同时，考虑到家庭的隐性收入及其他不可预测因素，消费者可承受房屋总价为20-30万左右。6440657074775800600062006400660068007000720074007600200520062007城镇居民人均可支配收入（元）宏观市场分析涡阳目前房地产市场处于起步后的阶段；此阶段客户的需求特征是自住需求和改善居住条件；房地产开发的数量迅速增加，即将进入大盘时代。8000-20000美元0-800美元800-4000美元4000-8000美元启动高速增长平稳增长衰退增长2008年，涡阳人均国民生产总值为978美元，同比增长了14%。国民生产总值与房地产增长关系房产市场分析Parttwo：商业市场◆涡阳的各类商业网点遍布全城，个体私营经济的发展较为迅猛；◆已成商业格局的各街已经形成自身固定的业态组合，经营业态以服饰、家居建材、杂货、通讯等为主；◆涡阳的商业网点现阶段几乎满租，但是经营状况却不理想，各业态同质竞争较为严重；◆现阶段涡阳的的商业从形态、经营格局、经营业态等均档次较低，品牌引入较少，缺乏升级的商业引导点；〖现有商业特征〗缺乏能够满足涡阳人民日渐提高的消费理念及消费能力的中高档商业中心。〖主要商业分布格局〗传统商圈：向阳北路、涡河西路、胜利中路、胜利东路●道路属性－－是涡阳县的交通主干道，行人、自行车、电动车、汽车最密集道路；商业特征－－人民路集合了人们日常生活所需的各种业态，整体经营状况一般。特色商业街：胜利路、工农北路、涡河东路工农北路－－是成功的一条品牌特色商业街，以经营品牌、精品服饰为主。涡河东路/建设路－－是涡阳比较长久的商业街道，经营业态较为杂乱。专业市场：东环路、淮中大道、工农南段、胜利西路东环路－－涡阳建材市场，形成已有五、六年时间，经营状况良好。淮中大道－－涡阳县零售市场，建成已有三、四年时间，经营状况尚可。工农南段—手机等通信专业市场，形成五、六时间，经营状况良好。传统商厦：阜阳商厦、涡阳百大白马商厦阜阳商厦－－综合性商厦，位于旧商业中心。涡阳百大白马商厦－－近几年入驻的商厦，出租情况不理想。Ｎ工农路向阳路东环路涡河路BCDA属性ABCD代表业态小商品、日用百货日用百货服饰百货主力面积范围20-30平方米20-30平方米20-30平方米30-40平方米平均月租租金74.4元/月/㎡︻涡河路︼特点：红旗电影院为本街道吸引部分人流，本街道租金高于涡阳平均租金，日用百货为主，西路主要以小商品批发为主，已形成三十年以上，整体经营状况一般。缺乏统一的市场定位和现场包装。外街商业分析N建设路工农路属性AB代表业态服饰餐饮主力面积范围30-35平方米30-35平方米平均月租租金49.5元/月/㎡AB︻工农南路︼特点：租金较高，属于老商业街，其主要业态是餐饮和服装餐饮与购物区域分离，餐饮逐渐占领市场，服饰逐渐向北移，老商业街急需转型。商业外街分析属性ABC代表业态化妆品女士服装通信主力面积范围25-35平方米25-35平方米25-35平方米平均月租租金92.5元/月/㎡NAB涡河路工农路c︻工农北路︼特点：新兴的中高档时尚精品商业街，人流量大，租金是涡阳最高地段，主要以精品服饰和化妆品为主。工农中路形成手机专业市场。主力商家作用明显，唯一的手机通信大型卖场，竞争力强外街商业分析N团结路向阳路属性AB代表业态鞋类服饰主力面积范围30-35平方米40-50平方米平均月租租金85.3元/月/㎡工农路AB︻团结路︼特点：租金较高，新兴商住楼商业街，其主要品牌男装为主。品牌男装接受考验，消费者消费目的性强。外街商业分析N建设路向阳路AB工农路CD属性ABCD代表业态电器餐饮超市百货主力面积范围60-80平方米40-60平方米100-150平方米30-40平方米平均月租租金54.5元/月/㎡︻建设路︼特点：业态种类多，超市经营面积平均在150㎡以上，经营状况良好。广场的聚集人气，带动超市类的消费，休闲广场倍受本地人喜爱。外街商业分析N胜利路向阳路东环路AB广场CD属性ABCD代表业态家俱百货电动车电脑主力面积范围150-300平方米40-60平方米30-40平方米20-30平方米平均月租租金44.35元/月/㎡︻胜利路︼特点：专业市场多，西路主要集中家俱卖场，中路以商品批发为主，东路以电动车和电脑产品为主，本街道每种市场经营门店都在15家以上。品牌消费意思不强，品牌产生滞销，急需市场包装，统一管理经营。外街商业分析N胜利路东环路属性AB代表业态餐饮建材主力面积范围40-60平方米40-60平方米平均月租租金35元/月/㎡AB︻东环路︼特点：涡阳最高档次娱乐场所---英皇俱乐部在本街道，超市较多，南路形成建材专业市场，五十多家经营户，共一万多平方米经营面积。停车便利配套设施完善消费场所受到当地人热捧。商业外街分析NAB涡河路c建设路胜利路紫光大道向阳路本案D属性ABCD代表业态珠宝饰品鞋类、文体百货、餐饮超市主力面积范围30-50平方米30-50平方米30-50平方米80-100平方米平均月租租金43.4元/月/㎡︻向阳路︼外街商业分析特点：路段长，经营种类多，最南段（项目周边）依靠医院带来消费群体，以超市为主，中间依靠师范学校和汽车站带来人流，餐饮和宾馆较多，北段电器和金银首饰较多。缺乏统一包装和管理，市场较为混乱，消费目的性强。N胜利路AB广场建设路广场东广场西DC属性ABCD代表业态休闲吧餐饮、百货餐饮、超市电脑主力面积范围25-35平方米25-35平方米25-35平方米25-35平方米平均月租租金59元/月/㎡︻广场︼外街商业分析广场东：经营业态以餐饮和儿童用品为主，白天消费人群较少，主要是夜间消费。而服装和工艺品类经营状况较差，经营者急需新的商业环境和商业模式广场西：以休闲类为主营业态，茶吧、休闲吧等，本地人休闲消费意识不强，导致这片区域经营状况一般。广场南：以电脑科技产品为主营业态，20多家经营商铺，经营面积在500多平方米以上，基本满足当地消费需求。广场北：餐饮、超市为主营业态，夜间有大量的外摊餐饮为本地段吸引大量人气，经营状况良好。商场分析〖主要商厦分析〗名称位置楼层业态经营模式现状综述图片阜阳商厦向阳路与胜利路交叉口一楼（化妆品、超市）二楼（服装、床上用品）三楼（童装、家电、手机）联营扣点虽然出租率较高，但根据经营者反映，由于消费力和人流量不够，现在经营比较吃力。商厦属于涡阳县旧商业中心，但由于经济发展，各类品牌经营户开始从商场移出，倾向于选择更有利于展示想象的沿街店铺。因此导致了该商场的没落。涡阳百大白马商业广场向阳路北段西侧一楼（凡人服饰）二楼（华电超市）三楼（无）四楼（KTV）五楼（火锅城）租赁出租率不超过20%，除沿街的“凡人服饰”外，其他经营惨淡。项目本身处于涡阳县老城区的核心商业区，但由于“百大集团”与“白马集团”对该商场的产权纠纷问题，导致该商场大部分铺位未对外出租。如项目能解决产权问题，必对我项目形成一定冲击。〖主要内街分析〗名称位置业态商铺数和单铺面积平均租金分析图片九龙商场胜利西路北侧服装鞋类50多家商铺，单铺均在10平方米左右83.3元/月/㎡以低档服饰和鞋类为主，一次性消费基本在100元以下，主要经营方式标价和打特价出售，整体经营状况良好，无配套设施，道路过于狭窄。和裕商场涡河路南侧（红旗电影院旁）服装运动品牌50多家商铺，单铺均在30平方米左右111.1元/月/㎡以中档服饰和运动品牌为主，此内街租金比较高，经营状况一般，经营户倾向于转让，地处商业中心，人流量较大。内街商业分析业态分析从整体业态比例来看，在调研范围内的街区，餐饮、娱乐类所占比例过低，不足20%，较正常的30%左右的合理比例，尚有较大差距。流通类81%餐饮类10%娱乐类9%餐饮类10%娱乐类9%业态现状服装类集中在老城区，竞争激烈，基本饱和，经营定位档次为中低档，运动品牌较多，品牌男装较少，品牌女士服饰也不多。餐饮类饮食文化较浓，高档餐饮少，低档排挡类餐饮居多，整体经营状况良好，消费时间段主要集中在夜晚。家俱类胜利西路专业市场，形成十年，但由于无良好管理，竞争激励，出现价格战，导致整体档次较低。建材类东环路建材市场，规模较大，经营状况良好，发展稳健。超市类分布较广，中高档超市少，经营面积全部都在1000㎡以下，经营面积越大其竞争力越强，南天购物城、华电超市为本地最成功，项目周边已有八家超市，只有南天、华联经营状况良好。业态现状数码、通信类数码电脑类主要集中在广场南，经营商户已有二十五家，对于一个县城基本饱和，通信类在工农路专业市场，经营状况良好，已有三十多家家电类主要集中在胜利路与建设路之间的向阳路段，经营品牌较多，经营状况良好，对面积需求较大，经营户比较看重地段儿童用品、摄影类经营户分散比较广，总体经营状况不佳，产品单一文体用品类总体经营状况良好，大部分分散在学校附近，品牌较少其他涡阳经营种类较广，但总体档次较低，品牌较少业种分析当地主要的20几类业种，占了总商业经营面积的近4/5，集中性较强。业种分析分布区域老商业区周边、急救中心旁边主要品牌蓝天、华电、华联现状较为饱和经营状况良好本案建议引进，本案周边虽有几家超市，但都没有形成规模，建议本案引进国际品牌超市作为主力店，成为区域配套超市。超市分布区域急救中心、老第一人民医院旁主要品牌无，以当地小经营户为主现状饱和经营状况一般本案建议不引进，本案周边药店较多药店业种分析业种分析分布区域阜阳商厦东侧、南侧主要品牌雅马哈、新日现状经营状况良好本案建议不引进，市场基本饱和。电动车业种分析分布区域胜利中路主要品牌无，以当地小经营户为主现状饱和经营状况良好本案建议不引进，店面形象较差，不符合本项目高端形象。小商品批发业种分析分布区域涡河中路、人民广场周边主要品牌无，以当地小经营户为主现状较为饱和经营状况不佳本案建议引进，精品店符合本项目以年轻消费人群为主的特征精品店业种分析分布区域分布极为零散主要品牌亲子贝贝现状市场空缺大经营状况很好本案建议引进，本项目临近急救中心准消费人群集中，且住宅部分消费者高端，较会比较注重对子女的消费。婴幼用品业种分析分布区域集中在各中小学旁边主要品牌无现状学校的衍生品难以与其分割开来本案建议不引进，项目南边的高中城会动工时间没有确定。文体用品业种分析分布区域向阳路中段主要品牌无现状市场饱和竞争大本案建议不引进，专业性较强，且本身已有成熟的市场圈电器业种分析分布区域东环路与淮中大道主要品牌圣像、大自然现状市场成熟，难以转移本案建议不引进，与本项目形象不符，且已有成熟市场。建材业种分析分布区域胜利西路、涡河东路主要品牌富佰代、皖宝、三叶现状低档竞争激烈中高档市场空缺较大本案建议引进，中高档家具与本案形象符合、且市场空缺较大，有市场机会家俱业种分析分布区域向阳路北段、涡河中路、工农路、团结路主要品牌耐克、邦威、太平鸟现状经营状况良好经营户实力较强本案建议引进，与本案形象匹配。品牌休闲