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基准地价更新技术方案上海房地产估价师事务所有限公司二零零七年十月二十八日1、土地等级价格平衡协调。上海市土地级别划分结果和基准地价在作好本市内各区、县级别和基准地价水平平衡协调的同时，还需要在全国土地等别上与其他城市的地价水平平衡协调，尤其是浙江、江苏省接壤的区县基准地价的平衡和协调。2、基准地价更新技术路线和方案。2.1、总体技术思路根据《城镇土地分等定级规程》、《城镇土地估价规程》首先重新划分全市土地级别，然后在此基础上评定基准地价。2.2、土地定级的技术途径按照《城镇土地分等定级规程》的要求，土地定级的技术途径采用多因素综合评价法，以市场资料分析法等进行验证。解决好因素法定级容易出现的土地级别和地价“两张皮”现象。2.2.1土地级别的形式按照《城镇土地分等定级规程》的要求，采取综合定级和分类定级相结合的形式，以综合定级为主，或者只用综合定级。各综合级别内酌情细分均质区片，其中尚未完成开发或未完成土地出让的工业园区划分独立区片，给出工业区片基准地价。2.2.2综合定级的优点1）综合定级符合城市土地区位理论的要求由于土地利用是在地租地价的自发调节下，不断进行用途置换，最终形成土地收益和租金都趋向最高用途的合理空间结构，综合定级体现了土地区位理论的规律。2）当城市规划不确定时，分类定级出现了在土地收益高、级别高（如商业、金融等用途）区域内的低收益的工业用地的级别反而更低，价格也低的矛盾现象。3）本市土地在利用中常常有商业、住宅综合建设的地块和小区，综合定级更便于基准地价的实际应用。2.3分类（用途）定级。分用途定级与综合定级只有定级因素、因子体系上的细微差别，技术思路和定级过程基本相同。我们的计算机系统设计了因素、因子的调整组合功能，可以满足按照《规程》商业、住宅和工业用地不同影响因素、因子要求，进行分用途定级。在必要时可以同时进行综合定级和分类定级。2.4多因素综合定级的因素因子体系根据《城镇土地分等定级规程》关于多因素综合评价定级的要求，结合上海市城市土地资源特点，设计以下因素、因子体系：多因素综合评价定级因素、因子体系表2.5、分类定级的因素因子体系商业用地定级因素、因子体系表住宅用地因素因子体系表工业用地定级因素、因子体系表2.6、基准地价评估技术思路2.6.1总体思路通过土地交易实例和房地产市场资料，修正或评估取得地价样点。然后，在土地定级确定的土地级别和区片范围内，按照《城镇土地估价规程》，评定各级别分用途的基准地价。2.6.2地价样点1）土地交易实例包括2003年以来的土地出让、转让、土地使用权作价投资实例，根据具体交易情况，经过交易情况修正、交易期日修正、土地使用年期修正、容积率修正、土地开发程度等修正后作为地价样点。2）评估地价样点根据房地产交易或租金收益实例，采用剩余法、收益还原法评估样点地价；根据土地征地和房屋拆迁成本案例，采用成本逼近法评估样点地价；有条件的，根据土地交易实例，采用市场比较法评估样点地价。3）样点地价的修正和评估工作样点地价的修正和评估时，邀请土地估价专家组成评估小组，制订统一的技术标准进行修正、评估，并进行评估结果的平衡分析和调整，确定样点地价的准确性。3.需要明确的主要问题3.1制订其他用途的修正系数，提高基准地价的实用性。根据《城镇土地估价规程》中关于基准地价类别的要求，一般应分商业、住宅和工业三种用途评定基准地价，但考虑上海市办公用地较多、地价水平与纯商业用地有较大差异等实际情况，另外，本市有偿使用的土地类型越来越多，文化教育、医疗、科研设计等用地同样需要有一个基准地价标准，旅游、宾馆、大卖场等用地也不能简单地套用商业或办公用地的基准地价标准，所以，有必要在上述四种用途基准地价的基础上，根据土地利用效益和国家及本市的有关产业政策，分别制订修正系数以确定其他用途土地的基准地价标准。3.2研究基准地价地面价与楼面地价的转换关系。根据国家关于城镇基准地价的管理规定，基准地价需要制定地面价。但对于住宅、商业和办公用地来说，衡量地价水平主要看楼面地价，实际应用中需要给出楼面地价标准。所以，就存在一个样点地价如何换算为地面价和基准地价如何换算为楼面地价标准问题。换算的容积率是以据最新的城市规划指标规定来定，还是要考虑实际容积率，仍需要进一步研究明确。按照城市规划指标规定来定，可以反映未来的土地价值，但不能反映大量实际存在的超过了规划指标规定的土地价值。3.3明确基准地价的内涵，明确市区和郊区基准地价的内涵。根据目前土地出让的有关要求，基准地价都明确为熟地价，即完成拆迁安置、具备“几通”的土地，但由于各地区配套程度有不同，其内涵应当不同。3.4明确基准地价的主要用途作为评估宗地价格的基础和参照，为国有土地使用权招牌挂和协议出让服务；作为政府参与土地收益分配的依据；作为评估和征收土地使用税费的参照；作为调控城市活动空间布局，引导城市规划和建设投资、开发决策的参考。3.5基准地价更新的内容调整土地级别范围；确定各级别范围内的地上和地下空间的商业、住宅、工业等用途土地的价格标准和价格内涵，价格标准和内涵与国家的有关规定如：工业用地最低出让价格等相一致。协议补缴土地出让金标准。4、按照城市地价动态监测体系技术规范完成地价动态监测体系建设4.1国土资源部于2001年开始组织实施的城市土地价格大调查和基准地价的更新项目是由国家财政部拨款地方给予配套支持的全国性地价监测工作，我公司是第一批承担该项目的单位之一，七年来，每年都受国土资源部、中国土地勘察规划院委托，承担着上海市地价的动态监测和地价指数的测算工作，近两年上海市房地资源局每年也给与部分资金支持。4.2、地价监测的主要工作监测监测点地价的变化情况；监测影响土地质量的因素、因子条件变化情况；定期提供地价指数和地价变化情况资料；4.3、结合地价监测及时提出基准地价更新建议按季度上报地价指数和级别地价的变化情况；必要时利用计算机系统重新推演土地级别范围和评估基准地价，酌情提出基准地价更新建议5、资料调查和收集5.1、资料收集工作的组织项目时间紧迫，大量真实可靠的土地和房地产市场信息资料是关键，需要局领导和有关职能部门给于关心支持，最好报告市政府以行政发文的形式，督促相关管理部门在资料收集工作上予以支持和配合。5.2、调查收集资料内容1）多因素综合定级资料商业中心：位置，土地面积、平面形状、商服建筑面积、办公租金、商场租金大卖场：位置，服务范围，占地面积，营业面积办公楼：位置，占地面积，规模，品质等级道路等级：道路网分布，道路类型（级别，宽度等），车流量高架路道口：位置，分布，车流量地铁站：位置，站点，线路数及分布公交站：位置，线路总数，车流量，停靠次数长途客运站：位置，规模，线路数火车站：位置，规模，线路数码头：位置，规模，吞吐量市政管网：区域，学校：分布，位置，类型，规模，服务范围，服务水平体育场馆：位置，类型，规模（容纳人数等），分布医院：位置，类型，规模，分布，服务水平银行：位置，类型，分布，规模（分行，支行，网点），服务水平邮局：位置，分布，服务水平影院：位置，规模，服务水平宾馆：位置，规模（客房数，星级等），服务水平文化设施：位置，类型，规模，服务水平工业污染区片：分布状况，污染范围，污染程度公园：位置，类型，规模，分布绿地：位置，规模，分布住宅小区：位置，建筑规模及类型，占地面积人口密度2）地价样点资料地价样点资料包括土地市场交易实例和用以评估土地样点的土地价格的相关资料，主要包括：1）收集2003年以来的土地出让（包括协议、招标、挂牌）、转让、土地使用权作价投资实例。调查信息包括：交易土地的位置、面积、容积率、用途、土地开发程度、交易时间、交易价格和交易方式。2)房地产交易资料，2003年以来商业、办公、住宅、工业的交易资料。调查信息包括：交易房屋的位置和部位、面积、用途、交易时间、交易价格和交易方式等，以及所在楼盘的名称、容积率、楼盘类型、层数、设备设施条件等。3)房地产租金收益资料，2003年以来商业、办公、住宅、工业的租金收益资料。调查信息包括：租赁房屋的位置和部位、面积、用途、交易时间、交易价格和交易方式等，以及所在楼盘的名称、容积率、楼盘类型、设备设施条件等。4)房地产经营收益资料，主要指酒店、私立学校和医院、文体场馆等的年经营收益和成本等财务资料。5)征地补偿和动拆迁成本资料2003年以来全市国有土地动拆迁和征用集体土地的成本资料。调查信息包括：征地和动拆迁项目位置和性质、土地面积、拆迁房屋分用途建筑面积、补偿标准和分用途成本明细、征地时间等。5.2.3其他相关资料社会经济统计、城市规划、商业、交通、市政、环境、人口资料和工作图件等。说明：所有具体宗地、楼盘等必须标记在1：2000或1：50000的工作图上，数据内容列表提供电子版。资料提供和调查要求另附。