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定价方法：1、周边竞争项目价格方面：项目名称区位交付标准目前价格情况大庆·锦绣新城新区城东南板块毛坯均价3900元/㎡（最高4400元/㎡，最低3700元/㎡，楼层差价为10-50元/㎡）华源·上海城新区城东南板块毛坯均价4400元/㎡（3800元/㎡起售，楼层差价为100元/㎡）高尔夫湖滨花苑新区城南板块毛坯均价8600元/㎡（现剩高层房源）华侨花园新区城南板块毛坯均价5000元/㎡（现剩高层房源）奥林·尚东城东郊毛坯售均价3600元/㎡（小高层产品）宝龙城市广场新区市中心板块毛坯现市场二手房均价4500元/㎡皇家丽晶城区市中心板块精装修精装修6500元/㎡，装修标准1500元/㎡（毛坯约5300元/㎡）上城国际城区市中心板块毛坯挑高4.9米，均价6400元/㎡（最高7200元/㎡，最低5800元/㎡，楼层差价100元/㎡，朝向差价100元/㎡）金谷府邸城西市中心板块毛坯均价4600元/㎡（最高5500元/㎡，最低4280元/㎡，楼层差价80-100元/㎡，）嘉禾·左岸春天城西市中心板块毛坯预计4100～4200元/㎡首先，大庆·锦绣新城和华源·上海城这两个项目同处新区东南郊，地理位置较偏，周边配套明显不足，人气很淡。其中，大庆锦绣新城由于没有地下车库和建筑密度较大等原因，导致价格拉不上去，目前销售均价为3900元/㎡；上海城在建筑外立面上，给人感觉较差，但价格也已达到4400元/㎡。另外，同区位产品质量较好的华侨花园现已突破5000元/㎡，定位高档的高尔夫湖滨花苑尾房价格更是达到8000元/㎡以上。其次位于老城偏西的金谷府邸和左岸春天，从地缘上看两者都不在城市发展方向上，价格也都在4000～4600元/㎡。而我们项目地处老城与开发区交接处，周边配套齐全，人气较旺，又处于城市发展的方向上，和我们项目距离最近且同处市中心区域1的皇家丽晶精装修公寓售价为6500元/㎡，毛坯价格在5300元/㎡左右。相信只要定位准确，我们项目可破5000元/㎡。2、本案价格定位定价说明定级因素权重确定——由于影响楼盘的因素很多，不可能都被选择为楼盘定级因素，只有在进行了重要性排序和差异性选择后确定的因素，才能确定为楼盘的定级因素。根据太仓消费群调查特征分析，将本案预定的6个直接或间接竞争项目分为五等级，分值为1、2、3、4、5分。每一个因素的权重分别为地段区域（交通）0.5、价格0.45、小区环境规划0.45、户型设计（实用性）0.4、物业管理0.3、车位的数量0.3、项目外观效果0.25、产品质量、口碑0.2、产品质量口碑0.2、项目规模0.2、广告效果、售楼处0.1。定价依据区域及周边竞争项目对比关系主力与非主力类型住宅对比关系市场历年房价涨幅与环比涨幅定价方式采用一元线形回归预测模型测算本项目理论基价预测08年年中房价同比涨幅与环比涨幅静态基准价动态涨幅价2附表：可比楼盘综合因素量化统计表项目名称/因素及权重清水半岛皇家丽晶上城国际金谷府邸大庆·锦绣新城华源·上海城地段区域（交通）0.53.54431.51判断购买人群素质价格0.452.522.5433小区环境规划0.453233.544户型设计（实用性）0.43343.544物业管理0.324333.53.5车位的数量0.32.543.5244项目外观效果0.2513.53233产品质量、口碑0.2244232项目规模0.2111243广告效果、售楼处0.12232.554附表：计算表原始数据计算栏楼盘名称楼盘得分（X）楼价（Y）X*XY*YX*Y清水半岛7.825440061.2306251936000034430皇家丽晶9.4756400（精装价）约5300（毛坯价）89.7756252809000050217.5上城国际9.96500（挑高价）约5000平层价98.012500000049500金谷府邸9.325460086.9556252116000042895大庆·锦绣新城9.425390088.8306251521000036757.5华源·上海城9.65440093.12251936000042460合计55.627600517.9251281800002562603注：表中楼价为均价（元/㎡）据表中给出的原始数据，建立回归方程，求解参数，得出公式：Y=2883.8+185.2X(其中Y为本案住宅产品均价，X为本案得分)附表：“万鸿·大唐盛世”定价评分体系项目名称/因素及权重万鸿·大唐盛世备注地段区域（交通）0.54所在区域的配套及交通优势明显，有一定的升值潜力，与皇家丽晶项目相差无几判断购买人群素质价格0.452本案档次定位中上档次，价格在同区域内可能稍高些，价格优势不会太明显小区环境规划0.453.5绿化率和小区配套与“金谷府邸”十分接近户型设计（实用性）0.43.5以中小户型为主，户型设计南北通透，比较合理物业管理0.34暂未确定，我司建议在物业公司的招标上，不落后于“上海城”，至少齐平车位的数量0.34地上、地下车位充足项目外观效果0.253尚未达到线条与立面的中高档特征，我司建议加强，比“锦绣新城”稍华丽些产品质量、口碑0.24万鸿地产具备了一定的知名度，口碑良好，但仍有“再塑造”的空间，当地人也十分看好本案地块未来的升值空间项目规模0.22与“金谷府邸”体量相当，11万平方左右广告效果、售楼处0.14广告预算尚未确定，但售楼处档次较高，暂定后期策划、推广以1-1.5%的标准根据以上推算，本案总分为10.625，代入公式得出市场理论基价为4851.6元/㎡。此价格只能代表本案目前入市的价格，考虑项目可能会在下半年入市，我们将对这时隔半年后的房价涨幅作预估。经过对太仓房地产市场发展轨迹的研究，以及最新政策的分析，我们认为，太仓房地产的发展仍有一定的发展空间，主要是受大4环境的影响，全国房价仍在上涨，除此之外，消费者购房能力增强、流动人口逐年增加、人均收入增加（恩格尔系数降低）、需求量增加、建筑成本增加等诸多因素都在引导房价上涨。与此同时，房价上涨的制约因素也是存在的，尤其在金融和股市方面。经济紧缩，土地价格飙升，贷款限制增多，对实力薄弱的开发商开始“挤压”，有限的房地产生产要素向实力雄厚的开发企业积聚，加上股市低迷，股指下挫，房地产的需求将有所下降，但供应量不会下降，该开盘的还是要开盘，“囤房惜售”的可能性估计也很小。两方面的制约影响，我们认为今年下半年的房价还是有所涨幅，但相比07年将会缓慢下来，综合参考目前在售项目的提价幅度，以及政府部门提供的整体涨幅数据，我们估判今年第三季度商品房住宅的涨幅空间在6%左右。附表：房价涨幅抽样一览表皇家丽晶金谷府邸华源·上海城07年全年整体涨幅2007年第三季度580039003740---2008年第二季度640046004400---涨幅10%17.9%17.6%10%因此本案入市价格为理论基价4851.6元/㎡+半年时间的涨幅4851.6╳6%=5142.7元/㎡（仅供参考）。我司将在此基础上，结合价格策略，预期实现5200元/㎡，以实现利润最大化。