万科住宅质量分户验收体系.

****住宅质量分户验收体系项目实施1.****住宅质量分户验收实施背景2.****住宅分户验收体系介绍及项目实施流程3.****分户验收表单结构及使用说明1.****住宅质量分户验收实施的背景项目分期建筑面积/万m2入伙日期总户数/套毛坯房/套精装修房/套精装修公寓/套报修问题****一期10.802.8-02.11790790（44）190****二期8.8603.10-03.12695695300****三期11.6704.5-04.12981851130541****四期12.505.4-05.7898504394（434）548合计43.83336428403941301579****客户服务中心对****项目2005年质量报修统计18.37%16.15%13.10%7.47%4.50%2.66%2.03%1.71%30.08%3.74%土建渗漏门窗工程装饰工程裂缝给排水其它电气工程暖通公共部分部品2005年********项目质量报修统计图购房者报修问题大多数出现在使用功能和观感上。提前发现问题的方法？分户验收国家规范主要关注结构的安全性、可靠性和耐久性；现有国家规范对于使用功能和观感要求不够明确。现有工程质量验收制度对于建筑使用功能和观感使用的质量检查和验收都采用抽检的方式，难以有效发现问题。总包单位负有责任对所出现的质量问题进行维修。2005/3/1北京朝阳区对136个竣工验收项目进行分户验收的试点。分户验收在国内的发展2006/3/7建设部工程质量安全监督与行业发展司向全国各省、自治区建设厅，直辖市建委发布了《关于转发北京市建设委员会〈住宅工程质量分户验收管理规定〉和〈关于实施住宅工程质量分户验收工作的指导意见〉的通知》，推广分户验收制度。2006/1/1北京市所有竣工验收项目全面实行分户验收，否则不能竣工验收。2006/6/1南京市开始试行分户验收。2006/5/25上海闵行区施行《全装修住宅工程质量分户验收工作的指导意见》。质量投诉都是开发商、施工单位和监理单位都必须面对的问题；总包单位和监理单位都必要了解分户验收方法。分户验收制度顺应当前社会住宅质量验收发展趋势；开发商施工单位监理单位2.****住宅质量分户验收体系介绍及项目实施流程“住宅质量分户验收”是指****所有住宅项目（包括多层、小高层和别墅的毛坯和精装修项目）除按照国家现行规范和标准进行工程施工和质量验收以外，还必须对单位工程内每户和公共部位（不包括室外工程）进行专门施工过程检查和结果验收，并形成分户的过程检查和结果验收记录。对于单位工程的公共部分，须达到本体系验收标准（即通过****物业公司细部检查），但无提交验收记录的要求；对于室外工程，暂时没有包括在本体系验收标准内，但该项工程须满足国家标准和规范以及总包合同约定。该两部分验收内容统一由****物业管理有限公司负责验收。与传统住宅质量验收制度的差异传统住宅工程质量验收按照单位工程、分部工程、分项工程、检验批和系统划分导致产品实现过程质量管理关注于结构安全及可靠性，较少考虑观感和使用功能等客户需求。住宅产品分户验收以客户关注的“户”为验收单位，在传统验收程序上，增加客户关注的关于观感和使用功能的验收内容。形成以户为单位的全过程质量管理及文件资料户与现有国家规定工程验收制度并不矛盾，它是对现有验收制度的有益补充。它是一种有效工具，能提前发现客户投诉较多的问题，从而较早地解决问题。****分户验收标准对检查内容和标准作了明确的规定，与细部检查要求相统一。在推行阶段，****会对各参与单位给予一定奖励，大部分奖励直接落实到各个项目参与人员。****还会总包单位和监理单位的分户验收实施表现将作为合作伙伴主要考评依据。根据国际知名的盖洛普咨询有限公司调查显示，2005年********项目假日风景1-5期实施分户验收前后的客户对房屋质量满意度有了较大提高54624759810306090一期二期三期四期五期春申假日风景房屋质量客户满意度“分户验收”项目满意度平均线****住宅质量分户验收体系实施暂行规定文件1****住宅质量分户验收体系项目实施协议书（总包单位）文件2****住宅质量分户验收体系项目实施协议书（监理单位）文件3****住宅质量分户验收合格表文件4****住宅质量分户验收标准文件5****住宅质量客户投诉统计标准文件6****住宅项目成品保护条例文件7****住宅质量分户验收表单结构及使用说明****住宅质量分户验收体系文件实施细则（2007.5）文件1和2为分户验收实施项目的总包和监理单位合同补充协议提供参考；文件3是当实施项目所有分户验收内容及表格完成时填写的表格，表明实施项目的总包单位、监理单位和项目部（或项目管理公司）分户验收工作结束；文件4说明上海住宅项目单位工程中户内和公共工程的验收标准；文件5说明****住宅客户质量投诉的统计方法，用于分户验收实施项目的效果评估；文件6说明****住宅施工过程中成品保护要求，作为其验收标准的补充；文件7说明****分户验收表单的结构和使用方法。****住宅质量分户验收体系项目实施组织****住宅质量分户验收体系项目实施流程1.签署分户验收体系项目实施协议书2.审核防渗漏专项施工方案/监理细则3.分户验收参与人员宣讲培训4.制定分户验收实施计划5.总包和监理分户验收内容验收检查和表格填写6.项目部分户验收内容抽查和表格填写*7.****物业公司细部检查8.项目质量评估及奖金支付细部检查且所有整改项目完成后；集中交付后；交房后四个月后。以****约6万平方米小区为例，1年完工，正常分户验收工作主要集中在2个月内。总包和监理单位奖金为5元/平方米，总奖金为30万元，其中80%将支付给监理和总包参与人员，由项目部确定具体分配方案，分三次发放给总包单位和监理单位参与人员。实施奖励的分配30%50%20%0%123扇面4实施过程的支付奖金基于细部检查结果的评价基于交房4个月内客户有效投诉的评估3.****分户验收表格使用说明序号检查项1土建渗漏2房间尺寸3天花和内墙面4地面5进户门和窗户6细部制作7通水及卫生洁具8通电及家用电器9外墙****分户验收9个项目表单体系过程验收表单结果验收表单工作联系表单检查单位内容●总包单位●监理单位●项目部●土建渗漏检查表室内地面渗漏检查表、门窗渗漏检查表、外墙渗漏检查表、屋面渗漏检查表●总包单位●监理单位●项目部●房间尺寸●天花和内墙面●地面●进户门、窗户●细部制作●给水排水及卫生洁具●外墙●通电及家用电器●总包单位●监理单位●项目部●质量问题记录表●质量问题通知单●报验单●整改报验不合格通知单●工作联系函表格结构B311-01室内地面防渗漏检查表（砼结构完成面）B312-01室内地面防渗漏检查表（防水层完成面）B321-01铝合金（塑钢）渗漏检查表（窗框安装完成面）B322-01铝合金（塑钢）渗漏检查表（窗扇安装完成面）B331-01地下室渗漏检查表（砼结构完成面）B332-01地下室渗漏检查表（防水层完成面）B341-01外墙渗漏检查表（砌体结构完成面）B342-01外墙渗漏检查表（抹灰层完成面）B343-01外墙渗漏检查表（保温层完成面）B344-01外墙渗漏检查表（涂料完成面）B44-02外墙渗漏检查表（面砖完成面）B351-01屋面渗漏检查表（砼结构完成面）B352-01屋面渗漏检查表（细石砼找平层完成面）B353-01屋面渗漏检查表（防水层完成面）B354-01屋面渗漏检查表（保温层完成面）B355-02屋面渗漏检查表（细石砼保护层完成面）B355-01屋面渗漏检查表（瓦屋面完成面）过程验收表单B101-10房间尺寸检查表（砌筑工程）B101-20房间尺寸检查表（粉刷工程）B102-10内墙面、顶棚检查表（高级抹灰工程）B102-20内墙面、顶棚检查表（涂饰工程）B103-20外墙面检查表（涂饰工程）B104-10顶棚检查表（吊顶工程）B105-10地坪检查表（水泥混凝土面层）B105-20地坪检查表（实木地板）B106-10内墙面、地面检查表（饰面砖工程）B107-10进户门、房间门检查表（木门/钢门）B108-10门窗检查表（铝合金/塑钢）B109室内栏杆检查表B110橱柜检查表（木制）B111开关、插座、配电箱检查表B112卫浴设备检查表B113室内给水管道检查表B114室内排水管道检查表B115家用电器检查表结果验收表单验收时间（1）地基主体结构砌筑结构屋面工程•地下室砼结构完成面•地下室防水层完成面B331-01地下室渗漏检查表（砼结构完成面）B332-01地下室渗漏检查表（防水层完成面）•屋面砼结构完成面•室内地面砼结构完成面•室内地面防水层完成面•地坪找平完成面B351-01屋面渗漏检查表（砼结构完成面）B311-01室内地面渗漏检查表（砼结构完成面）B312-01室内地面渗漏检查表（防水层完成面）B105-10地坪检查表（细石混凝土面层）•砌筑工程完成面•外墙抹灰层完成面•外墙保温层完成面B341-01外墙渗漏检查表（砌体结构完成面）B101-10房间尺寸检查表（砌筑工程）B342-01外墙渗漏检查表（抹灰层完成面）B343-01外墙渗漏检查表（保温层完成面）•找平层完成面•防水层完成面•保温层完成面•平屋面保护层完成面•瓦屋面完成面管道工程B352-01屋面渗漏检查表（细石砼找平层完成面）B353-01屋面渗漏检查表（防水层完成面）B354-01屋面渗漏检查表（保温层完成面）B355-01屋面渗漏检查表（细石砼保护层完成面）B355-02屋面渗漏检查表（瓦屋面完成面）•管道工程完成面B113室内给水管道检查表B114室内排水管道检查表检查开始时间检查表单验收时间（2）门窗工程抹灰工程•窗框安装完成面•窗扇安装完成面•进户门、房间门完成面B321-01铝合金（塑钢）门窗渗漏检查表（窗框安装完成面）B322-01铝合金（塑钢）门窗渗漏检查表（窗扇安装完成面）B108-10门窗检查表（铝合金/塑钢）B107-10进户门、房间门检查表（木门/钢门）•内墙面、顶棚抹灰工程完成面B102-10内墙面、顶棚检查表（高级抹灰工程）检查开始时间检查表单•吊顶工程完成面B104-10顶棚检查表（石膏吊顶）•涂饰工程完成面B102-20内墙面、顶棚检查表（涂饰工程）B103-20外墙面检查表（涂饰工程）B344-01外墙渗漏检查表（涂料完成面）B101-10房间尺寸检查表（粉刷工程）吊顶工程涂饰工程面砖工程•墙面贴砖完成面B344-02外墙渗漏检查表（面砖完成面）细部制作•橱柜完成面•栏杆上漆完成面B110橱柜检查表（木制）B109室内栏杆检查表验收时间（3）检查开始时间检查表单•卫浴设备安装完成面B112卫浴设备检查表卫浴设备安装电器安装•电器安装完成面B111开关、插座、配电箱检查表B115家用电器检查表•地砖工程完成面•地板工程完成面B106-10内墙面、地面检查表（饰面砖工程）B105-10地坪检查表（实木地板）地板地砖工程根据项目特征，制定分户验收计划，包括所使用表格和使用时间每张表格使用前，监理单位填充必要信息，确定验收项目、验收部位和验收标准分户验收表格使用的准备工作监理发放验收表格给总包，总包自检全部合格后填写验收表格监理复查，如实填写验收表格，对于不合格项目开出整改通知，监理复查最多进行三轮验收表格移交项目部抽查分户验收表格的使用单项分户验收内容验收流程监理最多对总包单位进行3次检查项目部最多对提交表单进行3次检查直至完全整改完毕，方可提交备案监理复查监理公司总包自检全部合格/符合要求发现不合格项通知整改总包整改发现不合格项监理复查合格不合格合格合格全部合格抽查发整改通知工程管理部总包单位项目部总包整改(最多2次)整改复查申请复查整改项表格审核和制作该项检查内容表格完成验收方式检查单位检查时间检查标记检查要求检查频度合格不合格总包单位检查100%合格后√日期向监理单位提交复检申请和表单100%检