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万科集团调查分析报告---内部资源和能力分析及SWOT分析一、内部资源分析第一，管理方面分析（管理者和管理组织资源）它是所有的权力都集中在总部，总公司与子公司、总公司职能部门与子公司职能部门之间也并不完全是指挥与被指挥、领导与被领导的关系，而是根据发展的需要和职能的种类，有些部门总部集权的程度极高，比如财务管理部门、资金管理部门、规划设计部门等。万科在制度和流程管理上有不少创新，把很多具体事务性的工作上升到了制度和流程层面，这些标志着企业系统的健全和成熟。在国内很多企业还不太会接待媒体采访时，万科已经把应对媒体不同种类的问题都制度化了。万科制度之规范、条款之专业、逻辑之严密见于字里行间。第二，产品方面分析（生产资源及设备和设施资源）万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。至2008年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。当年共销售住宅42500套，在全国商品住宅市场的占有率从2.07%提升到2.34%，其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山9个城市排名首位。第三，销售方面分析（市场和营销资源）万科4P营销分析1.产品策略分析在万科,有一支与众不同的设计师团队,他们围着市场转,在赢得市场的同时,注重对品味与文化的追求。万科的设计人员与传统设计院的设计师最大的不同之处是市场意识强。2.价格策略分析万科人强调“精品意识”，所以其房产的价格比同行业高出1000多元，消费者也会趋之若鹜，然而万科更明白消费者需求才是巨大的市场所在。3.促销策略分析酒店展销会的形式进行促销活动，已被万科一段时间广泛运用于深圳及珠江三角洲等楼盘使用，取得了很大的成功，这种展销会的展销期均定于周五至周一，以便市民在假日泣临酒店展销会现场参观认购。4.渠道策略分析1)异地营销渠道策略2）关系营销渠道策略3）隐性营销渠道策略4）与超市等消费品融合的营销渠道策略第四，文化和品牌方面分析（企业形象资源）在企业领导人王石的带领下，万科通过专注于住宅开发行业，建立起内部完善的制度体系，组建专业化团队，树立专业品牌，以所谓“万科化”的企业文化（一、简单不复杂；二、规范不权谋；三、透明不黑箱；四、责任不放任）享誉业内。王石本人的价值理念和做事风格在企业价值观的内部传播上起到了关键的作用。万科的工作牌后面有个小卡片，上面印着万科的核心价值观。那就是：第一，客户是我们永远的伙伴；第二，人才是万科的资本；第三，阳光照亮的体制；第四是持续增长。在成立万科之初，创始人王石就按照这个思路要求企业。到今天，这些观点已经深入人心。万科的成功，得益于企业核心价值观有效的内部传播。可以说，万科的品牌和王石的个人价值观之间有非常多的共通之处。万科的品牌塑造过程和王石对万科价值体系的确立有着强烈的依赖性。二、万科企业能力分析1、财务能力分析公司综合能力指标(单位：人民币元)项目/报告期2015年度项目/报告期2015年度投资与收益基本每股收益(元)1.64盈利能力净利润率(%)9.27每股净资产(元)9.08总资产报酬率(%)3.24净资产收益率—加权平均(%)19.14经营能力存货周转率0.40扣除后每股收益(元)1.60固定资产周转率54.13偿债能流动比率(倍)1.30总资产周转率0.35速动比率(倍)0.43资本净资产比率(%)16.39应收帐款周转率(次)88.79固定资产比率(%)0.80力构成资产负债比率(%)77.70企业收益性指标：（1）总资产报酬率：反应企业总资产的利用效果万科集团的总资产报酬率为3.24，指标越高，表明资产的利用效率越高，说明企业在增加收入和节约资金等方面取得了良好的效果。（2）净资产收益率：反应所有者权益的回报万科集团的净资产报酬率为19.14，指标越高，表明企业的资产利用效益越好，企业盈利能力越强，经营管理水平越高。企业安全性指标：（1）流动比率：反应企业短期偿债能力和信用状况万科集团流动比率为1.30，低于正常值2，企业的短期偿债风险较大。（2）速动比率：反应企业立刻偿付流动负债的能力万科集团速动比率为0.43，低于标准值1，企业短期偿债能力偏低。（3）资产负债率：反应企业总资产中有多少是负债万科集团的资产负债率是77.70，负债比率较高，负债比率越大，股东的投资收益率也就越高，这说明经营有方、善用借款。但是比率越高，借款越多，偿债能力就越差，财务风险就越大。企业流动性指标：（1）存货周转率：反应存货的变化速度万科集团的存货周转率为0.4，低于标准值3，存货周转率低，存货的占用水平越高，流动性越弱，存货转换为现金或应收账款的速度越慢。（2）应收账款周转率：反应年度内应收账款转为现金的平均次数万科集团的应收账款周转率为88.79，高于标准值，应收账款周转率越高，说明其收回越快。（3）总资产周转率：反应全部资产的使用效率万科集团的总资产周转率为0.35，低于标准值，总资产周转率越低，说明总资产使用效率越低，资产利用效果差，获利能力弱。另附：万科集团一直以来各项增长率指标都为正数，说明万科利润一直在增长，股东权益、营业收入、资产规模一直在增加。万科三年的净利润增长率均大于股东权益增长率说明还企业三年的股东权益增长主要来自生产经营活动创造的利润，可以判断该企业的股东权益发展能力较好。2、企业营销能力分析房地产市场营销的产生是生产力发展和商品经济发达的必然产物,市场营销是房地产经营过程中不可缺少的组成部分,强有力的房地产市场营销活动可以促进地区的经济繁荣,还有助于将计划中的房地产开发建设方案变成现实。从事房地产营销需要清楚地了解营销策略,辨别外界环境的发展变化,通过系统分析及时改变营销策略。（1）销售绩效分析这就是中国房地产市场2016年第一季度交出的答卷。在房地产的江湖中，万科可谓是始终稳坐房企一哥的位置。万科第一季度的业绩呈现亦维持了这一传统。统计结果显示，万科第一季度销售金额为752.4亿元，蝉联榜首。（2）销售渠道分析随着销售节奏的变化，万科的推盘力度逐渐加大，并通过不同的销售渠道来卖房。2016年4月1日，淘宝网与万科对外证实，北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、武汉、成都、大连等全国58个城市的350个万科楼盘已全部入驻淘宝万科官方品牌馆；而且万科在海外的房产楼盘，如其在英国伦敦的房地产楼盘“TheStage”消费者也可以通过淘宝网进行预约。（3）新产品开发能力分析万科在传统住宅上的表现向来出色，近期在商业地产（专题阅读）方面亦越来越积极。4月14日，万科商业系亮相成都，并透露其在成都还是以社区型商业为主。成都万科方面表示，将对旗下社区商业做统一的招商运营，部分物业阶段性自持，还将引入万科自营商业品牌，如万科幸福家、V咖生活馆、健康屋等。彼时成都万科负责人公开透露，将在4月限时推售300余套商业，面积从20-4500平米不等，其中绝大部分是金色海蓉、海悦汇城、金色城品、金色城市、五龙山公园等13个住宅已交付项目的社区商业。同时，万科广场首批次推出的商业作品——万科广场·魔方街落定金色乐府项目，将于9月亮相开街，系成都首个儿童主题的互动情景式街区。