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1华中科技大学硕士课程《项目管理案例》试题卷（2014）一、解释（每题3分，共12分）（1）WBS（2）社会评价（3）项目利益相关方（4）项目管理信息化二、简答题（每题6分，共24分）（1）项目可行性研究的基本内容（2）项目规划设计评价特点及方法（3）项目编码的基本方法和结构（4）项目后评价的含义和基本要求三、论述题（１题，16分）计算机技术在项目管理中的应用。四、分析题（2题，48分）（1）、组织分析（18分)结合自己的工作，完成一个项目的组织设计与分析。（2）、可行性研究分析（30）仔细阅读附件材料，完成下述分析：总体评价分析（完整性，数据来源，技术方法）；需求分析部分评价；项目实施条件部分评价；经济分析部分评价；社会评价部分分析。2附件材料某项目可行性分析第一章总论1.1项目可行性研究目的通过对某市经济发展与房地产市场态势分析，以及对天瑞园项目相关的房地产市场的调查研究，达到以下目的：发现项目的经营机会，根据市场机会对项目进行目标顾客群定位、产品定位、价格定位；分析项目的市场参数，对项目进行初步的经济评价；为项目运作与规避风险提出建议。以项目初步可行性研究的结论，为项目决策提供依据，为项目开发经营运作提供参考意见。1.2项目概况某房地产综合开发公司将该项目定名为“天瑞园”。该名称的特点是大气、吉祥、福运兆示、意向鲜明，但毫无本地人脉、地脉、文脉的体现。待后根据项目定位再作细细推敲，给出充分反映地域文化特色、产品特色的项目名称。该项目位于某市东西湖区（行政区）新开发的高尚居住区——金银湖片区内。紧邻环湖路，东接恋湖家园小区，南邻美好愿景开发公司用地。沿主干道常青路穿过张公堤花园，上汉飞大道转入环湖路即达本项目地块。（1）面积：49423.71m2（2）形状：项目地块大体上呈不规则的长方形展开。（3）临交通干线面宽：地块北临环湖路面宽约220M。（4）地貌地质条件：项目所在地为藕田填埋而成，地质条件一般，对于多层建筑可以直接作为自然地基。（5）宗地利用与开发现状：该地块现在基本完成三通一平，地表面无建筑物，无拆迁量，无绿植物覆盖。1.3项目主要技术经济指标总占地面积66712.37m2，约100亩净用地面积49423.71m2，约75亩总建筑面积75000.00m2。其中：住宅72300.00m2容积率1.3①；1.5②商业用房1200.00m2建筑密度22%～26％公建配套1500.00m2绿化率35%停车位350个（可售200个）1.4项目可行性研究报告编制依据国家计委、建设部：《建设项目经济评价方法与参数》（1993年）；建设部：《房地产开发项目经济评价方法》（2000年）；建设部：《关于建设项目经济评价工作的若干规定》（1993年）。第二章项目开发经营环境与机会分析2.1某市经济发展态势分析1.某市是华中腹地最大的经济中心，经济发展规模大、潜力大2.某市经济发展的后发被动与“中部崛起”的机遇3.某市产业结构正在发生的重大变化带来的经济需求新格局4.省委关于“全省支持某、某带动全省”和“以某为中心”5.某市经济发展规划2.2某市房地产市场特征与发展趋势分析2.2.1某房地产市场总体特点32.2.2政策层面分析2.2.3某市住宅市场需求层面分析2.2.4市场供给层面分析2.2.5房产价格分析2.2.6某居住空间分异的特征逐渐强化2.3项目所在区域——金银湖片区房地产市场分析2.3.1区域概况2.3.2总体规划2.3.3区域特征2.3.4金银湖区域房地产市场分析2.4项目开发经营机会分析2.4.1SWOT分析优势因素(Strength)劣势因素(Weakness)机会因素(Opportunity)威胁因素(Thread)2.4.2NMN矩阵分析4第三章项目定位3.1项目市场地位定位金银湖片区区域精品楼盘。对现有物业的互补性、差异性、引导性。项目品质可定位为中档楼盘。房地产项目基本地产因素分析3.2项目目标顾客群定位：目标客户群的指向、目标客户群分布、购买行为特征分析3.3项目的产品定位：项目产品定位理念与原则、中档住宅区、产品功能、规划设计建议3.4项目的价格定位：价格组合定位的理念与原则、项目价格组合定位、居住物业价格组合公式：首付款+装修款+预留生活备用款＝储蓄（拆迁补偿金）第四章项目开发方案4.1项目开发方式分别进行两期开发，建设期为2年。根据开发的方式，可分为定向开发、联合开发、合作开发和单独开发。该项目可以积极争取一部分定向开发，也可以考虑与土地出让方进行合作开发，也可以选择联合开发的融资方案或单独开发方式。从利润实现的角度该项目最终选择采取单独开发。4.2项目开发经营计划1、产品销售计划2、投资计划第五章项目投资估算与资金安排5.1项目投资估算表1项目投入总资金估算汇总表单位：万元序号费用名称投资额占项目投入总资金的比例（%）1建设投资13721.51100.00%1.1建设投资静态部分13287.0096.83%1.1.1建筑工程费6675.0048.65%1.1.2设备购置、安装费300.002.19%1.1.3工程建设其他费用6312.0046.00%1.2建设投资动态部分434.513.17%影响因子单身公寓普通住宅中档住宅高档住宅本项目地块情况对交通便利的要求高高一般很高一般对噪音及环境干扰的适应性强较强弱弱好对大气环境的要求低不高高一般好对小区配套要求高一般高高可达到对周边自然及人文景观要求低一般一般高比较好对地段升值潜力的要求低一般较高高有潜力对小区地块物业管理的要求低不高较高高可达到对建筑、装修质量要求低不高较高高可达到对休闲空间、绿化率要求无一般高较高可达到51.2.1涨价预备费0.00%1.2.2建设期利息434.513.17%2流动资金0.00%3项目投入总资金（1+2）13721.51100.00%5.2项目投资资金及分年投入计划表2分年资金投入计划与资金筹措表单位：万元序号年份项目合计2005年2006年上半年下半年上半年下半年1分年计划（%）100.00%40.08%35.42%24.50%0.00%1.1建设投资（不含建设期利息）13287.005500.004425.003362.001.2建设期利息434.51434.510.001.3流动资金0.001.4项目投入总资金（1+2+3）13721.515500.004859.513362.002资金筹措13721.515500.004859.513362.002.1自有资金5500.002572.513362.00其中用于流动资金0.000.002.1.1企业自筹资金0.002.1.2销售收入（预售款）5934.512572.513362.002.2借款8221.515806.902414.612.2.1长期借款5806.902414.610.00财政借款银行借款8221.515806.902414.610.00其中：本金7787.005500.002287.000.00建设期利息434.51306.90127.612.2.2流动资金借款2.2.3短期借款0.000.00第六章项目的财务评价6.1相关财务报表表3工程建设费用估算表单位：万元序号费用名称计算依据费率或标准总价1土地成本75亩65万元/亩48752建筑工程费（土建、安装、“外净内毛”）66752.1房屋工程费75000850元/平方米63752.2车位工程费200个(每个车位25m2)600元/平方米3003政府管理费(垃圾、质检、监理等)7500020元/平方米1504工程勘查费75000综合估算755工程设计费75000综合估算1506场地平整费7500020元/平方米1507内部道路、绿化及环境小品施工费7500070元/平方米52568设备费（供水、配电）楼面均摊综合估算3009建设单位管理费、不可预见费按总投资取一定比例计3%387合计13287.00表4销售收入和税金及附加估算表单位：万元序号产品名称单价（元/㎡）数量(m2)收入(万元）1销售收入20533.401.1住宅2580.0072300.0018653.401.2商业用房4000.001200.00480.001.3车位7万元/个200个14002销售税金及附加1253.362.1营业税1149.872.2城乡维护建设税80.492.3教育费附加23.00表5项目财务现金流量表序号项目2005年2006年上半年下半年上半年下半年1现金流入0.003080.018213.369240.031.1销售收入0.003080.018213.369240.031.2回收固定资产余值1.3回收流动资金2现金流出5500.004699.244093.322448.742.1建设投资5500.004425.003362.000.002.2流动资金0.000.002.3销售成本0.0086.24229.97231.002.4营业税金及附加0.00188.00501.34564.012.5所得税0.001653.733净现金流量-5500.00-1619.234120.046791.294累计净现金流量-5500.00-7119.23-2999.193792.095所得税前净现金流量-5500.00-1619.234120.048445.026所得税前累计净现金流量-5500.00-7119.23-2999.195445.83表6损益和利润分配表序号项目合计2005年2006年上半年下半年上半年下半年各年销售比率%01540451销售收入20533.400.003080.018213.369240.031.1住宅0.002798.017461.368394.031.2商业用房0.0072.00192.00216.0071.3车库2105606302税金及附加1253.360.00188.00501.34564.013销售费用547.2286.24229.97231.003.1管理费74.9515.4041.0718.483.2广告宣传代理费410.6761.60164.27184.803.3交易费用61.609.2424.6427.724销售利润18732.830.002805.777482.048445.025开发成本13721.515500.004859.513362.000.006开发利润5011.31-5500.00-2053.754120.048445.027弥补以前年度亏损-7553.750.00-7553.758应纳税所得额5011.315011.319所得税1653.730.001653.7310税后利润3357.583357.5811盈余公益金公积金503.64503.6412可供分配利润2853.940.002853.9413应付利润0.0014未分配利润2853.940.002853.9415累计未分配利润2853.940.002853.9416累计盈余公积金503.640.00503.64表7财务动态评价指标一项目财务内部收益率（%）26.24%基准收益率Ic=7%税后项目财务内部收益率（%）19.57%基准收益率Ic=7%二财务净现值（税后）万元1989.73财务净现值（税前）万元3251.36三税后投资回报率24.47%税前投资回报率36.52%6.2利润测算销售平均价格：2580元/平方米(入市价格：2380元/平方米；全部销售实现价格：2800元/平方米)单位成本：1829.5元/平方米可售面积：73500平方米（含72300m2住房面积，1200m2为商业用房）可售车位：200个（7万/个）销售收入：20533.40万元营业税后利润：5011.31万元营业税后投资利润率（年均）：18.26%所得税后利润：3357.58万元所得税后利润率（年均）：12.23&营业税后资本金利润率（年均）：45.56%所得税后资本金利润率（年均）：30.52%6.3项目不确定性分析1、盈亏平衡点分析项目盈亏平衡分析包括项目经营收入保本点和项目保本销售量分析。项目经营成本=137