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第1页1Z301040建设工程物权制度1Z301041物权的法律特征和主要种类1Z301042土地所有权、建设用地使用权和地役权1Z301043物权的设立、变更、转让、消灭和保护1Z301040建设工程物权制度1Z301041物权的法律特征和主要种类一、物权的法律特征：物权：权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。特征：支配权、绝对权、财产权、排他性二、物权的种类所有权——占有、使用、收益、处分用益物权——占有、使用、收益（土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权）担保物权——抵押权、质权、留置权1Z301042土地所有权、建设用地使用权和地役权一、土地所有权：国家或农民集体对土地的支配我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。土地用途：农用地、建设用地和未利用地二、建设用地使用权（一）概念只存在于国家所有的土地上，不包括集体所有的土地。（小产权房）建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。【例题】国有建设用地使用者依法对土地享有的权利不包括()。（2012年真题）A.占有权B.使用权C.收益权D.所有权【答案】D（二）建设用地使用权的设立建设用地使用权是因建造建筑物、构筑物及其附属设施而使用国家所有的土地的权利。（1）建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。（2）新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。（3）设立建设用地使用权，可以采取出让或划拨等方式。出让可以采用招标、挂牌、拍卖的方式。（4）向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。未经批准时不得改变土地用途。（三）建设用地使用权的流转、续期和消灭建设用地使用权人将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或抵押应：1）采用书面形式；2）应向登记机关申请变更登记，使用期限不得超过建设用地使用权的剩余期限；3）附着于该土地上的建筑物等一并出分。住宅建设用地自动续期。非住宅建设用地依照法律规定办理。建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记。登记机构应当收回建设用地使用权证书。三、地役权（属于用益物权）指为使用自己不动产的便利或提高其效益而按合同约定利用他人不动产的权利。第2页地役权自合同生效时设立，当事人要求登记，可以向登记机构申请地役权登记。未经登记，不得对抗善意第三人。土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权等权利的，未经用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。1Z301043物权的设立、变更、转让、消灭和保护一、不动产物权的设立、变更、转让、消灭不动产物权的设立、变更、转让、消灭和保护变更、转让、消灭应按照法律规定登记，登记后发生效力（物权效力）。物权变动的基础是合同关系。合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。二、动产物权的设立和转让动产物权的设立和转让，自交付时发生效力。船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更等未经登记，不得对抗善意第三人。三、物权的保护侵害物权的责任：民事责任、行政责任、刑事责任。不动产物权登记设立主义自登记时设立（不登记不设立）一般动产物权交付主义自交付时设立（不登记也设立）特殊动产物权（车辆、船舶、航空器等）登记对抗主义自交付时设立（不登记也设立，但未经登记不得对抗善意第三人）【例题】物权变更自登记时发生法律效力的是()。（2012年真题）A.船舶所有权B.土地抵押权C.机动车所有权D.地役权【答案】B解析：不动产，登记设立；一般（特殊）动产，交付设立。地役权虽然属于不动产，但采用登记对抗主义（不是登记设立主义）地役权自合同生效时设立，当事人要求登记，可以申请地役权登记。未经登记，不得对抗善意第三人。【例题】建设单位需要使用相邻企业的场地开辟道路就近运输建筑材料。经双方订立合同，约定建设单位向该企业支付用地费用，该企业向建设单位提供场地。在此合同中，建设单位拥有的权利是（）。（2011年真题）A．相邻权B．地役权C．土地出租权D．建设用地使用权【答案】B【例题】某建设单位为方便施工现场运输，借用项目相邻单位道路通行，双方约定建设单位每月支付20000元费用，据此，建设单位享有的权利是()。（2012年真题）A.建设用地使用权B.地役权C.相邻权D.宅基地使用权【答案】B第3页【例题】根据《物权法》，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，该合同效力为()。（2011、2012年真题）A.合同自办理物权登记时生效B.未办理物权登记合同无效C.合同生效当然发生物权效力D.合同自成立时生效E.未办理物权登记不影响合同效力【答案】DE解析：注意合同生效和物权效力的区别，办理不办理物权登记不影响合同效力。物权效力与合同效力无关。