“营改增”对地产集团的影响

增值税对地产集团的影响一、营改增中的几个问题1、土地价款可以扣减销售额是否可以真的抵扣？土地使用费、土地闲置费、拆迁补偿支出、农作物补偿费及人工成本。不能扣！企业不同的拿地方式，拿地的实际成本应该是不一样的。因此，你要把这个点转化为对集团在做拿地和项目测算时，不同的拿地方式在增值税下的实际拿地成本是多少，从而便于前端业务部门进行投资决策。所以，前端业务部门看到的不是增值税，也不是土地在增值税下抵减销售额，这不是他们的事，他们需要看到的是不同的拿地方式，拿的不同类型的土地以及拿地中自持和销售的不同比例以及不同的土地价款分拆方式下拿地的实际成本是多少。2、各个环节处理问题。对于建安成本，单纯认为地产企业如果新项目选11%一般征收，建安企业就必须开11%的票同样是属于不理解增值税的莽撞之举。而认为营改增后地产企业应该要加大甲供材的比例从而增加增值税抵扣率的做法，更是完全选错了管控目标。在施工环节，你要关注工程招标造价方法，和工程部或成本部制定合适的招标造价策略和成本控制策略，11%和3%并非关注的焦点，你关注的是不含增值税的造价，这才是影响你利润的成本。如果是11%，相关部门需要把控哪些要点，如果是3%相关部门又需要关注哪些要点。比如，如果总包工程选择开3%的专票，我就需要把其中门窗、幕墙、消防等专业分包工程切割出来变为直接和地产签订合同，从而控制成本。另外，此时我要考虑甲供材的问题以及相关比例来控制成本。因此，这里工程部或成本部营改增后你不要看到增值税，你看到的是营改增后不同合同签订方式下的工程成本，这才是关键。3、各种赠品视同销售的问题，甚至还有个人所得税的问题。你不要告诉业务部门，你这么做是有增值税的，还有个人所得税。前台业务部门哪懂得这些具体税收的东西。你需要把这个影响转换为对与营销成本预算控制中。比如，我年初给营销部门给出了一个营销费用预算，如果A方案涉及到增值税视同销售和个人所得税，但B方案则不涉及，你需要把增值税的影响转换给，如果是A方案，营销部门花费的成本是M，而进入预算的成本是M*倍数（考虑增值税和个人所得税）。因此，前面营销部门看不到增值税，他看到的只是增值税对其行为的经济影响。征收增值税，其销售额应是货物销售额与非营改增应税劳务提供额的的合计，允许抵扣进项。税率从高4、新旧项目问题。设置过渡政策，老项目（即4月30日前获得“建筑工程施工许可证”的项目）在营改增后可以选择简易计税方法——按照5%的税率征收，或者一般计税方法——用销项税-进项税的差额按11%税率征缴。而新项目只能按照一般计税方法交税。所以对于开发公司来讲可以盘点最近3个月有办理施工证计划的项目。在综合评判提前缴纳配套费以及相关规费的资金成本与按照简易税法计算可以节约的增值税额，去决定是否在窗口期抢办施工证。如果开发商的项目部分属于老项目，部分属于新项目，土地使用权该如何处理？另外，一个房产上面的共有人取得房产的时间不同，部分在4.30日之前，部分在4.30日之后，在随后的销售中，增值税5%的简易征收办法是否一并适用于全部的共有者，还是将全部不适用呢？5、首付开票问题如果房地产开发企业收到首付款时开具增值税发票，就要按照11%的增值税税率计提销项税，企业资金压力增大；如果不开具发票，按照目前商业银行和住房公积金机构的规定，将无法给购房人提供贷款，也会影响房地产开发企业经营。房地产开发企业收到首付款后，是不得开具增值税专用发票的，但是可以根据所售房地产项目适用的计税方法，按适用税率或征收率开具增值税普通发票，并在发票的“货物或应税劳务、服务名称”后括注“预收款”字样。房地产开发企业应按照3%的预征率计算预缴增值税。待纳税义务发生时，应按取得的全部价款和价外费用，依据其适用的计税方法计算申报应纳增值税，已预缴的增值税可以按规定抵减。需要全额开具增值税发票的，应先开具红字增值税普通发票冲减预收款已开具的增值税普通发票，并在发票的“货物或应税劳务、服务名称”后括注“冲减预收款”字样，在发票的备注栏注明对应房地产项目的名称、详细位置等信息。然后，再根据购房者需要全额开具增值税专用发票或增值税普通发票，并在发票的“货物或应税劳务、服务名称”后括注“全额”字样，在发票的备注栏注明对应房地产项目的名称、详细位置。6、进项抵扣来源问题取得增值税发票的问题。建筑业中重要的一项成本，人工无法进行进项税抵扣，而那些可能取得进项税发票的要素在建筑业中也无比困难，建筑工程中，砖瓦、白灰、砂石、土方等原材料供应渠道较为散乱，供应商为小规模纳税人、个人的情况也十分常见，无法开具增值税专用发票，该部分的进项税只能拿到税局代开的增值税专用发票方能抵扣。当建筑公司采购作为其提供服务一部分的原材料时，这些材料是否应按照建筑业11%的税率还是按照销售货物17%税率缴纳增值税？一般而言，因为购买的材料的价格已算入到开发商支付给建筑公司的费用中，所以应适用11%的税率。但是目前法规规定并不十分明确。还要问坑在哪里，这一整条都是坑！5、个人购房问题对于个人购买住房营改增后税负增减的问题：个人购买不足两年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税，个人购买住房两年以上的（含两年），对外销售的免征增值税。这相当于两年之内的房屋转让，增值税税率从营业税的5%平移到增值税的5%。税负没有上升也没有下降，保持稳定。比如，某套住房房主购入时是100万，缴纳营业税5万元，1年后卖出（不适用免征营业税条件）200万元，买房方需要承担10万营业税。买卖时不管是按照营业税还是增值税口径，所需税负还是5万。不过在新政下，一般纳税人购买个人房屋，可以去增值税代开点，开出5%的增值税发票，进行抵扣，减轻税负。此次营改增的增值税政策基本平移了2015年的39号文《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》。当然，这里可以做的还有很多，比如我们可能要思考各种地产开发模式、合作建房模式、并购重组中，都要把增值税对其的影响落实到公司内部的制度、流程、控制中。因此，营改增到后期实际是一场管理咨询服务，企业的BI系统、成本管控系统、资金预算系统、财务核算系统等方方面面都涉及需要把营改增对其的影响落实进去。所以，一个地产集团成功的营改增改革就是改完后，除了财务部门外，大家基本都看不到增值税了，说明大家都真正把营改增对地产业务的影响融入到集团每个部门的日常运营中了。案例（税收筹划改进点）2、企业成本结构决定营改增税负比例，税率是关键营业税改为增值税将直接影响企业现行税负水平。为更有效的进行直观分析，我们以某应税房地产企业D举例并以其为视角，测算在不同条件下该企业的税负变化，本文所有测算均是建立在如下假设条件下：1）某房地产企业当期营业额100万；其中土地成本占营业额的35%，建安成本占营业额的25%，财务成本占营业额的3%，其他成本占比为10%；2）在土地出让情况下，土地增值税对出让国有土地使用权的行为不征税；建筑业、金融业营改增后两行业增值税率为11%和6%；其他成本增值税率为6%；3）营业税为营业额的5%，附加费（包括城建税、教育附加费等）为流转税的12%；4）在没有特殊强调时，我们均假设税负传导顺畅，上游建筑企业能够将进项税转嫁给开发企业，并且开发企业能够将销项税转嫁给消费者；5)测算方法采用一般计税方法中的购进扣税法，应纳税额是指当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额，公式为增值税=销项税（营业收入*销项增值税率）-进项税抵扣；进项税抵扣额=成本*税率。营改增后房企加税风险或大过减税机会建安成本占比越高越受益，更为利好精装修产品购置出让土地时，由于地方政府非企业身份无法开具增值税发票，因而无法产生进项税抵扣。此时，土地成本变动对企业税负无法产生影响。在土地成本不能抵扣的情况下，建安成本成为主要抵扣项，建安成本在营业额中所占比例不同同样影响到营改增后应缴税额的额度。我们以上述假设进行测算，令房地产业营改增后增值税率为11%，其他各项条件不变的情况下，建安成本占比趋多，应交税额越少。经过估算，若要维持税负不变，则建安成本占比需达到营业额的半数以上。表：不同建安成本对“营改增”后企业税负影响（单位：万元）资料来源：中国指数研究院综合整理在房地产竞争持续加剧的行业格局下，做好房地产业不仅局限在简单的开发销售环节，房地产业的竞争逐渐走向了强调品质和差异化的过程。精装的品质、产品的创新及服务的质量都成为消费者考量产品的重要指标。因而建安成本的重要性同样也需关注。营改增后建安成本占比越高将越利好企业税负抵扣。由于精装修费用可以作为进项抵扣，以高档住宅为主的产品线产品将明显获益。同时，商业、办公等建安成本也相对较大，也有望获得更多税收抵扣。因此，营改增也将引导房地产行业由简单开发销售转型为精装修、商住并举的差异化销售，构建共赢的市场竞争模式。如果作为房地产企业的一般纳税人，为了尽可能多的获得可供抵扣的进项税，总是想建筑劳务和材料占项目开发总价值越高越好，因为材料的进项税率为17%，而建筑成本会带来11%进项税，那我们就都做成精装修再出售吧，不光精装，还有豪装，家电，家具都给你配好，拎包入住。但是在销售商品房，可能会同时提供精装修及部分家具、家电，此时可能涉及兼营和混合销售问题。36号文规定，纳税人兼营不同税率或征收率项目,应当分别核算销售额，未分别核算的,从高适用税率；一项销售行为涉及服务和货物为混合销售，从事货物的生产、商贸纳税人按照销售货物缴税，其他纳税人按照销售服务缴税。如果购房者可以选择只购买毛坯房，不购买精装修服务和家具家电，销售行为是否会被定义为兼营；而如果购房者并无选择权，仅能购买精装修房屋，销售行为是否会被界定为混合销售，。7、同时，营改增也将挑战现有的房地产开发的项目公司制，因为当以项目公司架构运营时，一个项目产生的进项税将不能用于抵扣另一个项目产生的销项税，对公司现金流产生重大影响。李总理说营改增目标是给企业减税，给企业更大的活力。但是，实际中企业能否真正得到实惠，还得对自身的成本构成做充分的分析，选择更好的方式去降低营改增的负担。对于减负，我还想说一句，就是政府在计算减税的过程中考虑过企业因为营改增增加的系统升级成本，外部咨询成本，培训成本，税控系统成本，税票成本，以及为了应对增加的开票量而增加的人员成本吗？就是穷折腾啊，不对，这其实是中央政府与地方政府关于财政资金的博弈，也是强势中央政府的体现。财务成本可抵扣部分多，也将利好企业资金压力缓解。财务成本或财务费用，主要指企业借款利息支出。从2015年上半年A股、H股房地产开发企业报表来看，多数房地产企业的财务成本占营业额的1%-15%之间。随着金融业营改增的同步推进，财务成本占比变动也将对企业应纳税额产生一定影响。表：不同财务成本对“营改增”后企业税负影响（单位：万元）财务成本占比相对较小，对税负影响有限。对于一般性大企业，其贷款利率相对较低，财务成本占营业额比重较小，营改增后财务成本抵扣相对不明显；而对于中小企业而言，贷款利率较高，财务成本占比也相对较高，个别或超过20%，对于这类企业而言金融业和房地产业营改增后，财务成本可抵扣部分较多，利好企业资金压力缓解，但就整体税负变化而言，还需要综合其他因素进行判断。另外对于产业地产企业而言，在当前产城融合大趋势下，企业拿地成本相对较低，建安成本也较住宅、商办地产低，因而企业主要需要控制财务成本及其它运营成本的进项税抵扣，以减轻税负。税率作为房地产业“营改增”的核心环节，是各利益关联方关注的焦点。当前四档增值税率分别是6%、11%、13%和17%，房地产业增值税率或为其中之一。但不同税率对于房地产企业的应交税负有着不同的影响，仅6%的税率下，营改增后企业税负减少，因而改征增值税后开发商仍面临税负增加的风险。表：不同税率下“营改增”对企业税负影响（单位：万元）（不讲）资料来源：中国指数研究院综合整理土地出让金准确来说不是抵扣，是可以差额扣除。选择按建议计税方式计税的老项目以及按征收率纳税的小规模纳税人连土地出让金也不能差额扣除的。房地产开发企业很大一部分紧张税额应该来自于建筑企业开出的建筑服务增值税专用发票。土地转让