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“营改增”过渡期税收适用及发票使用指引一、4.30前应纳营业税款项的补缴适用举例：4.30前已经收取售房款（物业服务费、工程建安费等）但由于资金紧张未按规定申报营业税需要补缴营业税的；4.30后因税务检查需要补缴营业税的等。文件规定：试点纳税人纳入营改增试点之日前发生的应税行为，因税收检查等原因需要补缴税款的，应按照营业税政策规定补缴营业税。（财税[2016]36号）操作指引：1、已领取地税机关印制的发票未使用完的，可继续使用至2016年6月30日，特殊情况经省国税局确定，可适当延长使用期限，最迟不超过2016年8月31日。（国家税务总局公告2016年第23号）2、地税机关的发票使用完或已经缴销的，在地税机关补缴纳营业税的，凭主管地税机关出具的《已申报缴纳营业税未开具发票证明》，可于2016年12月31日前开具增值税普通发票，但不得开具增值税专用发票。二、4.30前销售收款已交营业税但未开发票处理适用举例：4.30前已经收取房款（工程款、物业服务费），由于各种原因没有开具发票。文件规定：1、在地税机关已申报营业税未开具发票，2016年5月1日以后需要补开发票的，可于2016年12月31日前开具增值税普通发票。（国家税务总局公告2016年第23号）2、销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具或申请代开增值税专用发票。（国家税务总局公告2016年第18号）操作指引：在地税机关已申报缴纳营业税（含减免税）未开具发票，2016年5月1日以后需要补开发票的，凭主管地税机关出具的《已申报缴纳营业税未开具发票证明》，可于2016年12月31日前开具增值税普通发票，但不得开具增值税专用发票。三、4.30前已交营业税的款项发生退款的处理适用举例：4.30前已经收取房款并申报营业税，5.1后由于退房、退面积差等各种原因需要退款；4.30前已经收取全年物业服务费并申报营业税，5.1后需要停止物业服务，退还部分物业费等。文件规定：在纳入营改增试点之日前已缴纳营业税，营改增试点后因发生退款减除营业额的，应当向原主管地税机关申请退还已缴纳的营业税。（财税〔2016〕36号）操作指引：2016年4月30日前销售服务、无形资产或者不动产已开具发票，2016年5月1日后发生销售中止、折让、开票有误等，且不符合发票作废条件的，开具红字增值税普通发票，开具时应在备注栏内注明红字发票对应原开具的营业税发票的代码、号码及开具原因，不得抵减当期增值税应税收入。（福建9号公告，其他地方可能不同）四、4.30前差额扣除项目未扣除项目的处理适用举例：4.30前建安企业取得了分包款4000万元，但实际收取建安工程费3000万元，存在1000万元的允许扣除分包款尚未扣除。文件规定：试点纳税人发生应税行为，按照国家有关营业税政策规定差额征收营业税的，因取得的全部价款和价外费用不足以抵减允许扣除项目金额，截至纳入营改增试点之日前尚未扣除的部分，不得在计算试点纳税人增值税应税销售额时抵减，应当向原主管地税机关申请退还营业税。（财税[2016]36号）操作指引：向主管地税机关提出营业税退税申请，提供总、分包合同、总、分包工程款收付凭证及发票等税务机关规定的相关资料。五、已经领用营业税发票未用完的后续处理文件规定：已领取地税机关印制的发票，可继续使用至2016年6月30日，特殊情况经省国税局确定，可适当延长使用期限，最迟不超过2016年8月31日。（国家税务总局公告2016年第23号）操作指引：在2016年5月份纳税申报时向主管地税机关办理结存情况查验，并报主管国税机关备案后，可继续使用至2016年6月30日。在2016年7月31日前到地税办税服务厅办理已领用发票的验旧（包括机打发票信息上传，下同）、空白发票缴销等事宜。（福建国税、地税2016年公告第9号）其他地方有不同规定的按当地规定执行。如无规定，建议补开4.30以前的应交营业税的款项使用未用完的地税发票。5.1后适用增值税的销售收款使用新领购的增值税发票。六、5.1后不动产及建筑服务增值税发票开具的特殊规定1.发票旁注或备注信息（1）销售不动产，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在发票“货物或应税劳务、服务名称”栏填写不动产名称及房屋产权证书号码（无房屋产权证书的可不填写），“单位”栏填写面积单位，备注栏注明不动产的详细地址。（2）出租不动产，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在备注栏注明不动产的详细地址。（3）提供建筑服务，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称。2.差额扣除发票的审核试点纳税人按照规定从全部价款和价外费用中扣除的价款，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的有效凭证。否则，不得扣除。属于支付给境内单位或者个人的款项，以发票为合法有效凭证。（财税〔2016〕36号）（1）建筑服务扣除分包款纳税人按照规定从取得的全部价款和价外费用中扣除支付的分包款，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证，否则不得扣除。上述凭证是指：（一）从分包方取得的2016年4月30日前开具的建筑业营业税发票。（二）从分包方取得的2016年5月1日后开具的，备注栏注明建筑服务发生地所在县（市、区）、项目名称的增值税发票。（三）国家税务总局规定的其他凭证。（国家税务总局公告2016年第17号）（2）不动产转让扣除原价或作价纳税人按规定从取得的全部价款和价外费用中扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证。否则，不得扣除。其中就包括税务部门监制的发票。（国家税务总局公告2016年第14号）（3）房地产开发企业扣除土地价款房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。（财税〔2016〕36号）操作提醒：一是仅限于一般纳税人；二是仅限于一般计税方法；三是仅限于支付给政府部门，所以其扣除凭证为财政票据，房地产开发企业中的一般纳税人开发的土地如果是转让所得，应取得进项发票方可抵扣，而非执行差额扣除政策。七、5.1后适用简易征收项目可以开具增值税专用发票适用举例：开工时间在4.30前，选择简易征收的房地产或建安企业老项目、清包工程的建安企业、甲供工程的建安企业等。文件规定：除规定不得开具增值税专用发票的情形外，选择简易计税办法可以开具增值税专用发票。（税总纳便函〔2016〕71号）操作指引：一般纳税人企业简易征收的，可以自行开具增值税专用发票；小规模纳税人向一般纳税人销售不动产或建安服务，向税务机关申请代开增值税专用发票。八、5.1后对不动产销售或出租收款发票开具（一）对房地产开发企业销售不动产在不同阶段的销售收款发票开具1、不动产预售收款（包含定金、首付款、银行按揭款，不包含诚意金和订金、VIP卡押金，下同），一般不应开具发票（个别地方有特殊规定的除外），此时按预售收款按适用税率或征收率换算成不含税价的3%预交增值税。2、不动产预售收款开具发票的（个别地方有特殊规定的除外），应按适用税率或征收率计算销项税额。此时如适用一般计税的，可以抵扣进税额。3、在不动产销售收入的增值税纳税义务发生时间（一般是不动产交付，个别地方有特殊规定的除外，如厦门以办理产权转移手续），应正常开具增值税发票（对个人、非一般纳税人单位，不能开具增值税专用发票）并计提增值税销项税额，此时如适用一般计税的，可以抵扣进税额。4、对销售不动产在办证环节的面积差补款收入，开具增值税发票；对面积差退款，如以前全部款项是缴纳营业税的，应向地税部门申请退营业税，开票按前述规定；如以前部分收款适用增值税的，应按开具红字发票的有关规定办理。（二）对房地产开发企业出租不动产或土地在不同阶段收款发票开具1、在租赁期开始前的预收款，纳税义务已经发生，应按适用税率或征收率开具增值税发票（对个人、非一般纳税人单位，不能开具增值税专用发票）。2、在租赁期中收款或对下一租赁期的预收款，纳税义务已经发生，应按适用税率或征收率开具增值税发票（对个人、非一般纳税人单位，不能开具增值税专用发票）。3、对于解除租赁没收的保证金，应视同租金收入的价外费用，应按前述要求开具增值税发票；对解除租赁的支付违约金，可以不用取得发票，凭租赁合同、审批手续及支付凭证入账。集团财务部2016/5/18