搜索
“方兴杯”第七届全国大学生房地产项目策划大赛凰潮双苑——御华苑·美树苑目录第1章项目基本情况介绍1.1项目名称1.2项目宗地位置1.3项目经济技术指标第2章项目市场分析2.1项目投资环境2.2项目规划用地分析2.3项目竞争分析2.4项目SWOT分析第3章项目定位(wu)3.1项目主题定位3.2目标市场定位3.3楼盘定位第4章项目规划设计4.1项目规划说明4.2项目产品设计具体亮点细节第5章项目开发计划5.1投资项目开发建设实施计划分析5.2项目开发管理计划第6章项目成本与费用测算6.1开发成本测算6.2项目销售、出租收入及利润的估算6.3项目资金筹措与运用6.4基本财务报表第7章项目营销方案7.1营销精神7.2营销计划7.3营销现状分析7.4营销策第8章项目风险分析8.1项目开发风险来源8.2项目开发过程风险8.3项目风险管理控制第1章项目基本情况介绍1.1项目名称凰潮双苑1.2项目宗地位置本项目用x85，x88地位于大兴区亦庄新城板块，位于东南5环6环之间，隶属3.83.8平方公里居住区，属于新区开发板块，地块位于东南五环外，亦庄板块，距离京津唐高速约6km，距离东南五环约4km，距离南海子公园2km。1.3项目经济技术指标表1-1项目经济技术指标表总用地面积（m2）地上总建筑面积（m2）290534.7地上总建筑面积（m2）8000居住户数（户）3732停车位（个）3750容积率85地块1.86容积率88地块2.49绿化率40%85地块高度（m）3588地块高度（m）60第2章项目市场分析2.1项目投资环境2.1.1项目宏观环境分析2.1.1.1经济环境分析1.收入水平2012年度全市职工平均工资为62677元，月平均工资为5223元，比上年增长11.8%。城乡居民收入稳定增长，生活质量明显提高。2011年，城镇居民人均可支配收入32903元，比上年增长13.2%，城镇居民家庭恩格尔系数为31.4%；农村居民人均纯收入14736元，比上年增长13.6%，农村居民家庭恩格尔系数为32.4%。中资金融机构城乡居民人民币储蓄存款余额18924.6亿元，人均储蓄达到95087元。居民居住环境有较大改善，2011年，城镇居民人均住宅建筑面积达到29.4平方米；农村居民人均住房面积为48.63平方米。2.消费水平2013年7月份，北京市居民消费价格总水平同比上涨3.3%。其中，食品价格上涨4.9%，非食品价格上涨2.7%；消费品价格上涨2.1%，服务项目价格上涨5.2%。1-7月北京市居民消费价格总水平比去年同期上涨3.4%。7月份，北京市居民消费价格总水平环比上涨0.4%。其中，食品价格下降0.1%，非食品价格上涨0.6%；消费品价格下降0.2%，服务项目价格上涨1.3%。如图1-1所示图2-13.GDP发展发展状况及结构情况北京市2013年上半年经济发展情况7月16日发布，上半年GDP预计增长7.7%。不过，经济回升的动力仍然不足，回稳的基础还不稳固。综合来看，上半年经济增长稳中有进，仍处在正常合理区间。数据显示，5月末城镇登记失业率为1.44%，保持在较低水平；1-6月，居民消费价格同比上涨3.5%，涨幅低于全年目标；1-5月，城镇居民人均可支配收入、农村居民人均现金收入分别增长9%和10.6%，增速呈逐月加快态势；1-6月，地方公共财政预算收入增长12.7%，超过预期进度。2.1.1.2政策环境分析随着公积金政策收紧和二套房贷款利率提高风声影响以及“新国五条”政策的颁布，而且“新国五条”很可能只是两会之后房地产调控政策进一步调整的前奏，部分地区的恐慌性购房心理将得到一定缓解，房价涨势会受到一定程度的影响。2.1.1.3房地产市场总体发展态势1.房地产市场供需状况(1).房地产开发投资完成情况1-7月，全市完成房地产开发投资1643.8亿元，比上年同期增长1.2%。其中，住宅完成投资740.4亿元，同比下降8.8%；写字楼完成投资303.4亿元，增长39%；商业及服务业等经营性用房完成投资165.7亿元，增长27.5%。房地产开发投资中，建安工程投资为722.9亿元，比上年同期增长8.3%，占全市房地产开发投资比重为44.0%。单位：%图2-2全市房地产开发投资同比增速(2).房地产市场供给情况截至7月末，全市商品房施工面积为11867.8万平方米，比上年同期增长4.2%。其中，住宅施工面积为6444.3万平方米，下降3.3%；写字楼为1710.1万平方米，增长23.1%；商业及服务业等经营性用房为1067.7万平方米，增长0.9%。1-7月，全市商品房新开工面积为1778.3万平方米，比上年同期增长3.1%。其中，住宅新开工面积为836.1万平方米，下降5.7%；写字楼为307.6万平方米，增长24.1%；商业及服务业等经营性用房为201.1万平方米，增长24.6%。1-7月，全市商品房竣工面积为680万平方米，下降1.5%。其中，住宅竣工面积为430.5万平方米，下降5.2%；写字楼为59.3万平方米，增长1.7%；商业及服务业等经营性用房为50.4万平方米，下降21.9%。(3).房地产市场销售情况1-7月，全市商品房销售面积为989.6万平方米，比上年同期增长20.8%。其中，住宅销售面积为725万平方米，增长16.7%；写字楼为164.2万平方米，增长63.5%；商业及服务业等经营性用房为50.9万平方米，下降12.1%。(4).房地产市场供需状况整体分析根据市场现有情况，需求大于供给。2.房地产市场走势(1).供需走势2013年的商品住宅已出现了供给明显或者称为严重下降的趋势。而商品住宅需求出现明显的上升趋势。预计未来的几年商品住宅都会出现供小于求的状况。(2).价格走势如图1-3所示商品住宅价格增长速度趋于平缓，但仍在小幅度上涨。图1-4中价格在10000元以下的商品住宅所占比例仍是最多的。40000元图2-3北京市商品房价格走势图图2-4北京市商品房价格分布图(3).整体走势分析商品住宅市场供需逆转、未来市场预期走高，导致首套自住和首套改善住房积累需求的释放。土地市场低迷、实际供应不足、新开工面积增幅回落，导致市场对未来住房供应和价格的预期发生变化。在货币发行量不断走高、房地产供应有限的大背景下，购房依然是保值增值的有效途径。在这样的预期下，前期积累的首套自住需求和改善性住房需求也得以集中释放。房地产市场整体发展将维持平稳发展态势。国家把积极稳妥地推进城镇化作为扩大内需的最大潜力所在。房地产业与城镇化紧密相连，加快城镇化必须要求房地产保持平稳健康发展。中央政府都已明确了对合理的改善性住房需求给予支持。2013年房地产业的发展前景和市场环境估计会好于2012年，总体仍会平稳发展。2.1.2区域住宅市场分析1.北京市住宅市场供应特点供应：供给量下滑，新开工面积及竣工面积同比双双下降2013年2季度，相比土地市场的火爆场景，北京新建普通商品住宅市场表现并不亮眼，供给量相较于2012年同期出现下滑，滞后的供应进一步加剧市场供需矛盾。根据北京统计信息网的数据显示，截止至5月底，北京市住宅累计施工面积为6,036.1万平方米，同比减少了2.16%；其中，新开工面积为484.9万平方米，同比下降9.23%；全市住宅竣工面积累计237.1万平方米，同比大幅下降69.0%，其中5月竣工面积达到37.6万平方米。5月底，全市政策性住房施工面积为3967.5万平方米，同比增长1.2%；新开工面积为261.7万平方米，同比下降39.9%；竣工面积为103.8万平方米，同比下降15.7%2.北京市住宅市场需求特点成交：2季度环比量跌价涨由于新建住宅受“限价”政策影响，多个预计在上半年入市的项目拖延了入市时间，导致整个新建住宅市场房源供应相对不足，这也在一定程度上造成了成交量的下滑。统计数据显示，2013年2季度，北京市新建普通商品住宅（不含保障房）共成交18,277套，共计198.29万平方米，环比1季度分别下降27.06%和30.60%，同比分别下降达19.33%和22.98%。成交价格方面，2季度新建普通商品住宅成交均价为22,755元/平方米，同比上涨13.22%，环比上涨5.14%。持续供不应求的现状是造成价格维持上涨的根本原因。从各月来看，4月份是北京楼市新政细则出台的首月，住宅市场交易活跃程度急速下降。成交量大幅下滑，环比减少51%，主要是较长时间的低供应和缓慢开盘，加上库存量已明显消化至低位，抑制了一定量的刚需释放。而政策层面上，供应环节的监管在一定程度上影响了供应量的正常释放。受供求不足的影响，成交价格则继续推涨，环比上涨4.3%，同比上涨10.3%。进入5月以来，购房者的观望情绪较4月有所减弱，受刚需旺盛的影响，市场交易情况出现小幅回暖，5月成交量环比上涨4.4%，成交价格环比上涨8.1%。6月，新“国五条”出台后，经过近两个月的调整，一方面房企已经逐渐明确了应对“限价令”的策略，另一方面充足的市场需求也吸引着以“快销”为目的的房企不断入市，因此，6月份，项目入市积极性有所提高。在经历一段时间的供应低迷后，北京楼市自5月中下旬起项目入市积极性开始提升，据不完全统计，6月份北京商品住宅市场共有48个项目计划开盘，其中纯新盘达18个，大部分项目集中在大兴、房山和通州区域。由于受到“限价令”的制约，房价快速上升的势头已被遏制，6月成交价出现回落，而6月成交量的攀升很大程度上是基于需求的坚挺与供应的阶段性爆发。在金融市场“钱紧”背景下，预计房企的资金成本可能继续增加，这将导致之前延缓供应的项目集中入市可能性极大，因此将进一步带动下半年新建住宅的供应量，从而继续推高成交量。然而，在当前旺盛的需求下，供需矛盾依旧比较突出，尽管当前受限价政策影响，价格上涨难度较大，房价涨幅持续收窄，但受供需矛盾加深、土地高温等多因素影响，预计下半年成交均价将保持稳中有升的态势3.北京市住宅市场区域特点新建商品住宅供应的热点区域逐渐向远郊区县转移。2007年，成交占比最大的区县是朝阳、昌平、海淀、丰台，其中仅朝阳区所占的比重就达到373%。到2012年，成交占比最大的区县为朝阳、大兴、昌平和通州。新建商品住宅市场的供应已经越来越向远郊区县集中。主要原因是市中心区经过多年开发，新楼盘较少，大兴、昌平和通州等远郊区县供应较为充足，而且在价格方面，2011年末到2012年初均经过了明显的价格下降，比较符合消费者的承受能力。2012年度地块成交主要集中在大兴和通州，未来新建住宅供给郊区化趋势将更为明显。4.热销户型受“限购令”影响，自2010年开始北京市两室一厅以下的小户型成交量逐渐减少，两室两厅户型成交量占比重最大。限购令改变了消费者的购房取向，大部分首次购房者会选择一步到位，而不是选择小户型逐渐过渡。另外，对价格上涨的预期也使得消费者愿意在自己承受范围内购买尽量大的户型。成交量第二位的户型是三室两厅户型，这种户型为购买改善性住房的消费者比较青睐，在一定程度上说明北京市近年来改善性住房需求较大（如图1-5）。图2-5销售户型配比5.北京市市场走向在当前旺盛的需求下，供需矛盾依旧比较突出，尽管当前受限价政策影响，价格上涨难度较大，房价涨幅持续收窄，但受供需矛盾加深、土地高温等多因素影响，预计下半年成交均价将保持稳中有升的态势。2.2项目规划用地分析2.2.1项目土地性质情况1.项目地理位置本项目用x85，x88地块位于大兴区亦庄新城板块，位于东南5环6环之间，隶属3.8平方公里居住区，属于新区开发板块，地块位于东南五环外。距离京津唐高速约6km，距离东南五环约4km，距离南海子公园2km。周围景色优美适宜人群居住。2.项目土地面积及使用性质本项目共两个地块，X85和X88，两地块地形比较平整，地势平缓。项目总规划用地为29.8公顷，建设用地面积合计13.48公顷。土地性质均为二类居住用地。项目使用性质规划表表2—2规划地块编号用地性质用地规模（㎡）容积率地上规模（㎡）高度（米）建筑密度（%）绿地率（%）X85R1R2居住用地76723.142