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·1·第一章建设法规概述1．简述法的概念。答：法律是由国家制定或认可的，体现国家意志的，以规定人们权利和义务为内容的，由国家强制力保障实施的社会规范的总和。法律是统治阶级的（国家）意志的集中体现和反映（阶级意志性和国家意志性）；法律只能体现统治阶级的意志，而不可能体现被统治阶级的意志；法律的阶级（国家）意志的基础是利益，是统治阶级的根本利益、整体利益、普遍利益；法律的基础是社会物质生活条件。2．简述建设法规体系的内容。答：建设法规体系是指构成建设法规的各部分形成的有机联系的整体，是国家法律体系的组成部分。建设法规体系是由很多不同层次的法规组成的，从建设法规体系的纵向结构看，按照现行的立法权限可分为以下层次：宪法，建设法律，建设行政法规，建设部门规章，地方性建设法规，地方建设规章，技术法规和国际公约、国际惯例、国际标准。3．简述建设法律关系的构成要素。答：建设法律关系由建设法律关系主体、建设法律关系客体和建设法律关系内容三要素构成。建设法律关系主体是指参加建设活动，受建设法律规范调整，在法律上享有权利或者承担义务的当事人。主要有自然人、法人和其他组织，它包括政府相关部门、业主方、承包方、相关中介组织及金融机构等。建设法律关系的客体是指建设法律关系主体享有的权利和承担的义务所共同指向的对象。在通常情况下，建设法律关系主体都是为了某一客体，彼此才设立一定的权利、义务，从而产生建设法律关系。这里的权利、义务所指向的对象，便是建设法律关系的客体。建设法律关系内容是指建设法律关系的主体享有的权利和承担的义务，这种内容要由相关的法律或合同来确定。第二章房地产法规1．什么是房地产法规？房地产法规调整的对象有哪些？答：房地产法规是调整房地产社会经济关系的法律规范的总称。它是国家管理房地产市场、保护房地产权利人的合法权益，促进房地产业发展的重要工具。房地产法规是以房地产产权、开发、经营、交易、服务和管理，以及与房地产相关的建设法规·2·社会关系为其调整对象的。因此，其调整对象的范围非常广泛，归纳起来主要有：房地产开发关系、房地产交易关系、物业管理关系和特殊的房地产交易关系。2．房地产法规有什么特点？答：房地产法规除了具备一般法律共有的属性（如规范性、强制性等）外，它还具有自身的特点：（1）专业性。房地产法规只调整涉及房地产的社会关系，只要涉及房地产的内容，房地产法规就予以调整。（2）综合性。房地产法规所调整的内容不但涉及房地产业的各个方面，而且调整涉及的主体多种多样；房地产法规调整的手段既涉及经济手段，又涉及行政手段，甚至涉及刑事手段；房地产法规调整的社会关系，既可以由经济法调整，也可以由民法、行政法调整。（3）统分性。房地产法规是集房产法与地产法于一体的部门法。（4）非阶级性。房地产业具有较强的专业性和技术性，房地产法规是社会法律规范，与阶级本质并无实质联系。3．房地产法规与土地管理法、城乡规划法、民法的关系如何？答：（1）房依地建，地为房载，房产和地产是密不可分的整体，所以，房地产法规与土地管理法有诸多交叉的地方。二者也有明显的区别，例如，土地管理法属于自然资源法的一部分，偏重于资源管理；而房地产法规是对房地产的管理，偏重于行业管理。再如，土地法是相对所有土地而言的，而房地产法规仅涉及与房屋在空间上结合为一体的土地。（2）城市规划法与房地产法规的联系是：房地产法规中有关房地产开发建设条款所规定的综合开发管理权力要受到城市规划法的制约，房地产开发建设必须贯彻新区开发和旧区改造相结合的原则。城市规划法与房地产法规的不同之处在于：城市规划法调整的管理关系主要是规划编制的管理关系、城市规划的审批关系和城市土地建设的规划管理；而房地产法规调整的管理关系则主要是房地产产权产籍管理关系、公房私房管理关系、房地产市场管理关系等。除了调整的管理关系不同外，它们的立法目的、调整对象范围、主要内容也都不相同。（3）房地产法规与民法既有联系又有区别。其联系是，民法是调整平等主体间的财产和人身关系的法律法规的总称，房地产法规调整的社会关系中，有相当一部分是平等主体之间发生的财产关系，因此，民法中关于平等、资源、等价有偿等原则，对房地产交易也同样适用。二者之间有明显的区别，房地产法规调整的社会关系很多，除了平等主体之间发生的财产关系外，还调整国家房地产管理部门、土地管理部门与房地产当事人之间的管理关系。参考答案·3·4．房地产法律关系的构成要素有哪些？答：房地产法律关系由主体、客体和内容三个要素构成。（1）房地产法律关系的主体是指在房地产法律关系中权利的享有者和义务的承担者。享受权利的一方称为权利主体，承担义务的一方称为义务主体。我国房地产法律关系的主体主要分为两大类，即政府主体和非政府主体。（2）房地产法律关系的客体是指房地产法律关系主体双方（或多方）的权利和义务共同指向的事物。包括物、行为和智力成果（非物质财富）。（3）房地产法律关系的内容是指房地产法律关系主体享有的权利和承担的义务。第三章土地管理法规1．简述土地所有制和土地所有权的内涵。答：《土地管理法》规定，中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。国家编制土地利用总体规划，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。任何单位和个人都有遵守土地管理法律、法规的义务，并有权对违反土地管理法律、法规的行为提出检举和控告。在保护和开发土地资源、合理利用土地及进行有关的科学研究等方面成绩显著的单位和个人，由人民政府给予奖励。2．什么是他项权利？答：土地他项权利是指土地所有权和土地使用权以外与土地有密切关系的权利。主要包括地役权、地上权、空中权、地下权、土地租赁权、土地借用权、耕作权和土地抵押权等。3．简述我国的土地使用权制度的现状和特点。答：我国现行的土地权利制度是在以市场化为目标取向的改革过程中逐步形成的。在现行的土地权利制度里，承载着土地资源的优化配置和利用以及实现社会个体对土地财富的分配是土地的使用权制度。承包合同（债）、登记制度不健全、受让主体范围限制、土地承包权流转市场的缺失是当前制约土地承包经营权流转的因素。4．简述国有土地使用权划拨、转让、出租、抵押的概念及特点。答：（1）国有土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将国有土地使用权无偿交付给土地使用者的行为。建设法规·4·划拨国有土地使用权具有以下法律特征：①划拨国有土地使用权的标的限于国有土地。②划拨国有土地使用权的取得具有行政性。③划拨国有土地使用权没有向国家支付土地使用费，属于无偿取得国有±地使用权。④划拨国有土地使用权除有法定期限的情形外，一般没有使用期限。⑤权利的交易受限制，划拨国有土地使用权不得单独转让、出租、抵押，如果土地使用者需要将划拨土地用于交易，一是要经过国家土地管理部门批准，二是要取得出让国有土地使用权。（2）国有土地使用权转让指土地使用者将土地使用权再转移的行为。可以使用出售、交换、赠与的方式。其特点为：①土地使用权与地上建筑物、附着物一同移转。②权利义务一同转移。这里的权利义务，是指土地使用权从土地所有权分离时出让合同所载明的权利义务及其未行使和未履行部分。③土地使用权的转让需办理变更登记④通过转让取得的土地使用权，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者的使用年限后剩余年限。⑤土地使用权转让时，如需改变原出让合同的规划用途，必须事先向土地主管部门和规划部门提出申请，经审核批准，调整土地使用权出让金，方可进行转让。⑥土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权；土地使用权转让的市场价格不合理上涨时，市、县人民政府可以采取必要措施（如规定最高限价）来防止。（3）国有土地使用权出租，是指国有土地使用权人作为出租人，将土地随同地上建筑物、其他附着物提供给承租人使用、收益，向承租人收取租金的行为。具有以下特征：①主体是出租人和承租人出租人，为土地使用权人，是提供土地并接受租金的一方。承租人，是使用被出租土地并为此支付租金的一方。②是一种民事法律行为双方当事人在出租关系中法律地位平等，应遵循平等、自愿、等价、有偿、诚实、信用的民事法律原则。③方式是租赁依照法律规定，租赁法律关系成立的要件是：出租人将土地随同地上建筑物、其他附着物提供给承租人使用、收益；承租人支付租金。④连同地上建筑物、其他附着物一起出租参考答案·5·承租人以支付租金为代价取得对土地和地上建筑物、其他附着物的使用和收益权。⑤一种继续性的经营行为土地使用权出租人是在保持自己仍是土地使用权人的法律地位不变的前提下，将自己享有使用权的土地租赁给他人使用，并收取租金。这是经营行为的一种继续，或者说它就是一种经营行为。⑥属于债权法律关系债权法律关系的内容具有较大的随意性，双方的权利义务是通过协商订立租赁合同来进行确定的。当然，合同的内容必须合法，不能违背法律、法规。（4）土地使用权抵押是土地使用权人把土地使用权作担保财产以保证自己或第三人履行债务的行为。通过土地使用权抵押，债权人可能取得土地使用权的变价处分权和就卖得价金先受偿权。土地使用权的抵押是一种不动产权利的抵押，它有以下特点：①用于抵押的土地使用权必须是通过有偿出让或转让方式取得的合法土地使用权，并且是已办理土地登记手续的土地使用权。②土地使用权抵押权设定本身并不发生土地使用权转移，即土地使用权抵押后，土地使用者可继续对土地进行占有、收益，只有在债务不能履行时，抵押权人才能依照法定程序处分土地使用权，此时土地使用权才发生转移。③土地使用权抵押时，其地上建筑物及其他附着物随之抵押。地上建筑物及其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权也随之抵押，也就是说，土地使用权与地上建筑物及其他附着物必须同时抵押。④土地使用权抵押不得违背土地使用权出让合同的规定。⑤土地使用权人将土地抵押后，并不丧失转让权，但在转让土地使用权时，应告知抵押权人。5．简述国有土地使用权出让的方式、期限和当事人的权利与义务。答：土地使用权出让方式是指国家通过民事法律行为将国有土地使用权出让给土地使用者，其中最重要的方式是合同。国有土地使用权出让最基本的缔约方式是招标、拍卖、挂牌出让和协议四种。第四章房地产开发管理法规1．房地产开发经营过程中应遵循哪些原则？答：在房地产开发过程中要贯彻以下基本原则：（1）在取得土地使用权的城市规划区国有土地范围内依法从事房地产开发的原则；（2）必须严格执行城市规划的原则；建设法规·6·（3）坚持经济效益、社会效益和环境效益相统一的原则；（4）坚持全面规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则；（5）符合国家产业政策、国民经济与社会发展计划的原则。2．什么是房地产开发，房地产开发有什么特点？答：房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。房地产开发具有以下特征：（1）房地产开发涉及面广；（2）工程项目多，工程量大；（3）房地产开发投资量大；（4）房地产开发建设周期长。3．《城市房地产开发经营管理条例》是什么时候实施的？答：为了规范房地产开发经营行为，加强对城市房地产开发经营活动的监督管理，促进和保障房地产业的健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定制定，由中华人民共和国国务院于一九九八年七月二十日发布实施，共计六章四十三条。4．什么是房地产开发企业？房地产开发企业有哪几种？答：房地产开发企业是房地产开发的主体，在房地产市场上占有重要地位，是指依法设立、从事房地产开发和经营的营利性法人组织。房地产开发公司的类型可以从两个方面进行划分。首先，从经营内容和经营方式的角度划分，房地产公司主要可以划分为房地产开发公司、房地产中介服务公司和物业管理公司等；其次，从经营范围的广度划分，房地产公司可以划分为房地产综合公司、房地产专营公司