《快速成本测算模型》培训课件

新项目《快速成本测算模型》佛山万科成本管理部2007年5月新项目《快速成本测算模型》一、使用目的1、进行快速测算：使用原有目标成本测算表进行项目测算可以准确，但速度较慢，《快速成本测算表》是在原有测算基础上的提炼；2、集中比较分析：《快速成本测算模型》能迅速、集中比较各方案的收益情况；3、其他部门可使用：《快速成本测算模型》能被设计、销售等部门使用，仅需输入各种方案的面积与对应售价，能立刻计算出其收益情况。新项目《快速成本测算模型》二、使用阶段与适用范围1、适用于土地获取前的可研阶段；2、仅适用于对产品组合的初步判断，不适用于最终的产品组合决策；产品组合决策阶段需要进行详细重新测算；3、不能取代现行《目标成本测算表》的功能。新项目《快速成本测算模型》三、使用原理：项目成本可划分为：固定成本、半变动成本、变动成本（1）固定成本与地块占地面积相关，一旦地块确定，固定成本随即确定。例如：土地价格等。新项目《快速成本测算模型》序号成本科目归类说明一土地价款政府地价及相关费用与建筑面积无关合作款项与建筑面积无关拆迁补偿费二开发前期准备费三通一平费与地块关联度大临时设施费与建筑面积及产品关联度低三社区管网工程费室外给排水系统管道长度与地块面积关联度大，管径与使用人数（户数）关联度大，综合按地块考虑室外采暖系统管道长度与地块面积关联度大，管径与使用人数（户数）关联度大，综合按地块考虑室外燃气系统管道长度与地块面积关联度大（佛山地区情况有所不同）四园林环境费与景观占地面积相关，忽略产品基底面积差异，综合按地块考虑五开发间接费资本化利息以地价产生的资金成本为主营销设施建造费销售大厅与样板房，视为与建筑面积关联度低固定成本：新项目《快速成本测算模型》（2）半变动成本：仅与地块总建筑面积有关，随地块总建筑面积变动而变化。即：地块半变动成本：C半=S建×P（P为固定系数，S建为总建筑面积、变量）例如：配套费用等。新项目《快速成本测算模型》半变动成本：序号成本科目归类说明一土地价款红线外市政设施费按建筑面积缴纳二开发前期准备费设计费按建筑面积支付报批报建费按建筑面积缴纳三社区管网工程费室外电气及高低压设备高低压容量与使用人数（户数）有关，电缆长度与地块面积有关，综合与建筑面积关联度高室外智能化系统管线长度与地块大小有关、设备数量与使用人数（户数）有关，综合与建筑面积关联度高小区发电机与建筑面积关联度高四配套设施费与建筑面积、使用人数（户数）关联度高五开发间接费工程管理费与建筑面积（开发周期）有关物业完善费按建筑面积缴纳风险费用按建筑面积预估六期间费用管理费用按全年结算面积分摊营销费用与销售面积、销售周期关联度高新项目《快速成本测算模型》（3）变动成本：仅与产品有关，随产品类型的变动及各产品建筑面积变动而变化。即：地块变动成本：C变=S产品Ａ×C产品Ａ＋…＋S产品n×C产品n其中：S产品Ａ、S产品n为各产品的建筑面积；C产品Ａ、C产品n为各产品的变动成本；例如：主体建造安装费用等。新项目《快速成本测算模型》变动成本：序号成本科目归类说明一主体建筑工程费与产品本身有关二主体安装工程费与产品本身有关新项目《快速成本测算模型》项目总成本＝固定成本＋半变动成本＋总变动成本项目总收入＝各产品类型的面积×各产品类型的售价；Ｖ总=S产品Ａ×Ｐ产品Ａ＋…＋S产品n×Ｐ产品n其中：S产品n为各产品建筑面积，Ｐ产品n为各产品售价随着各产品面积的比例不同，各产品售价为变量。新项目《快速成本测算模型》项目收益＝项目总收入－项目总成本－应缴税金新项目《快速成本测算模型》成本部完成对固定成本、半变动成本、可变成本的计算与取值设定后，任何人通过调整表格中各种产品类型的建筑面积与售价，即可对比各组合方案的收益情况。新项目《快速成本测算模型》四、测算模型实际使用（以举例说明）规划条件：小区占地40000m2；规划容积率2.0第一步：确定产品类型经设计与营销、成本共同确定为：多层、小高层、高层、情景洋房四种可能组合的产品类型。新项目《快速成本测算模型》第二步：成本计算固定成本？半变动成本？？变动成本？？？新项目《快速成本测算模型》1、固定成本总计为9804万元。计算结果如下表：序号成本项目原始指标系数工作量单价(元)合价(万元)9,804一土地成本4,9981政府地价及相关费用400001,2134,8522合作款项04拆迁补偿费05契税48523.0%146二开发前期准备费1203三通一平费占地面积4000020804临时设施费占地面积400001040五社区管网工程费2601室外给排水系统占地面积4000065260六园林环境费7011绿化建设费占地面积0.35140002503502建筑小品-1400050703道路广场建造费-0.1246203301524围墙建造费占地面积0.01400350145室外照明占地面积0.8014000801126室外零星设施-462063八开发间接费3,7252资本化利息132,000,0003,2003营销设施建造费15003,500525新项目《快速成本测算模型》2、半变动成本变动系数P=792元/m2，P为固定系数。序号成本项目原始指标系数工作量单价(元)合价(万元)建筑面积800007926,338一土地成本4003市政设施配套费建筑面积8000050400二开发前期准备费7441勘察设计费建筑面积80000856802报批报建费建筑面积80000864五社区管网工程费1,4243室外燃气系统建筑面积80000332644室外电气及高低压设备建筑面积800001209605室外智能化系统建筑面积8000025200七配套设施费7301幼儿园建筑面积0.0075601,500842会所建筑面积0.01512003,5004203物业用房建筑面积0.02016001,0001604居委会建筑面积0.000161,00025邮政所建筑面积0.0021601,800296垃圾转运站建筑面积0.0018080068游泳池建筑面积0.0032401,20029八开发间接费1,4401工程管理费建筑面积80000302404物业完善费建筑面积80000302405风险费建筑面积80000120960九期间费用1,6001管理费用建筑面积80000655202销售费用建筑面积800001351,080新项目《快速成本测算模型》3、各产品变动成本成本系数如下：多层1200元/m2、小高层1400元/m2、高层1590元/m2、情景洋房1090元/m2。序号成本项目原始指标系数工程量单价(元)合价(万元)可售单方多层1200三主体建筑工程费10801基础工程费建筑面积802结构及粗装修建筑面积6503门窗工程建筑面积2004公共部位装修建筑面积1505室内装修建筑面积0四主体安装工程费1201室内水暖气电建筑面积902设备及安装费建筑面积203弱电系统建筑面积10新项目《快速成本测算模型》第三步：在快速测算表中，输入各产品建筑面积与售价。同一产品类型在不同的方案组合中售价不同产品建筑面积选择组合方案产品类型方案一方案二方案三方案四方案五方案六多层80001000012000140001600018000小高层5500050001500028000900010000高层90003200020000250004600035000情景300028000280008000400012000其他1其他2商业5,0005,0005,0005,0005,0005,000计容积率建筑面积(m2）80,00080,00080,00080,00080,00080,000容积率2.002.002.002.002.002.00对应售价（元/m2）产品类型方案一方案二方案三方案四方案五方案六多层550045004800500048006000小高层520052005300480052004500高层480050005000460050005300情景600065006800600055006200其他1其他2商业9,0009,0009,0009,0009,0009,000新项目《快速成本测算模型》第四步：快速测算表自动计算出各组合方案的收益对比。组合方案方案一方案二方案三方案四方案五方案六税后净利润8179978110857668868719511净利润率18.75%21.36%22.98%16.22%16.34%20.77%新项目《快速成本测算模型》第五步：根据收益率较高的组合方案，进行内部收益率测算。内部收益率测算涉及项目现金流，由财务部根据《目标成本测算表》进行测算评估。谢谢大家！