《房地产开发与经营》综合试卷七

第第1页共6页A卷南京工业职业技术学院2007/2008第1学期末考试试卷A闭卷【】课程：房地产开发与经营出卷人：陈林杰考试类型：开卷【√】适用班级：房估0611第一部分：专业理论题（25分）一、简答题（共10分）1、房地产开发流程是什么？2、地产项目规划设计的基本原则？二、分析题（共15分）1、分析房价上涨的原因。2、政府对房地产行业通常采用的调控手段有哪些？3、分析房地产“概念”的本质与作用。第二部分：项目实践题（共75分）项目资料：南京市国有土地使用权公开出让公告(2006年第13号)根据《中华人民共和国土地管理法》、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部第11号令）及《江苏省国有土地使用权招标拍卖挂牌出让办法》（省政府第11号令）等法律、法规规定，南京市国土资源局对下列地块国有土地使用权进行挂牌出让。现就有关出让事项公告如下：地块编号：NO.2006G55地块土地坐落：南京市栖霞区仙林大学城仙霞路北，学子路东地块；用地面积：用地总面积为117660.7平方米，其中市政配套用地面积9978.6平方米，实际出让面积为107682.1平方米（其中社区中心及社区绿地面积10000平方米）；班级学号姓名得分第第2页共6页A卷规划用地性质：二类居住用地；容积率：≤1.6；建筑密度：≤25%；建筑高度：≤35米；绿地率：35%；控制指标说明：社区中心及社区绿地面积不纳入规划控制指标计算。挂牌出让起始价、加价幅度及竞买保证金地块编号挂牌出让起始价（万元）加价幅度（万元）竞买保证金（万元）NO.2006G5529000100或其整数倍4500南京市国土资源局2006年9月26日南京市国土资源局地址：南京市珠江路同仁西街7号网站：南京市国土资源局网（）江苏土地市场网（）咨询电话：[phone]……请根据上述资料和自己所做的《55号地块（万能国际花园）房地产开发全程策划》做如下题目——1、开发环境分析与立地SWOT分析（10分）2、开发类型选择与投资风险分析（10分）3、规划设计：建筑类型选择、道路规划、绿化规划，并画出规划草图（20分）4、项目管理（5分）5、营销策划：概念、形象定位VI、产品策略、定价策略、广告与推广（15分）6、根据常用指标计算该项目的开发总成本？假如该楼盘房屋的销售均价为7000元/㎡，请计算该项目的收益率？（15分）第第3页共6页A卷答案第一部分：专业理论题（25分）一、简答题（共10分）1、房地产开发流程是什么？房地产开发流程环节流程项目前期项目建设期项目交易交付期1开发商提出开发设想┉┉2可行性研究┉┉3申请项目用地┉┉4项目设计┉┉5征地及拆迁安置┉┉6筹措房地产开发资金┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉7建设工程招标┉┉8项目建设施工┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉9市场营销与策划┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉10物业管理┉┉┉┉2、地产项目规划设计的基本原则？房地产项目的规划设计应遵循以下基本原则。1.突出“以人为本”的经营理念2.体现人文关怀3.符合城市总体布局(1)城市布局结构的基本形式。①圈层布局结构。②放射状布局结构。③带形布局结构。④分散式布局结构。(2)房地产项目建设应符合该城市的布局结构。一是房地产项目应符合城市总体的布局结构；二是房地产项目的布局结构也应与城市布局结构的思想相一致。4.丰富和创造最佳的城市空间环境。房地产项目的环境融入城市空间环境中。5.房地产项目规划设计应满足的具体要求主要有6个方面。(1)使用要求。第第4页共6页A卷(2)卫生要求。(3)安全要求。(4)经济要求。(5)施工要求。二、分析题（共15分）1、分析房价上涨的原因。⑴需求拉动；⑵资金推动（含炒作资金）；⑶物价上涨，造价增加；⑷违规操作。等。2、政府对房地产行业通常采用的调控手段有哪些？⑴利率是资金的价格，利率走高，将加重开发商和购房贷款者的财务负担，从而将抑制房地产项目开发的供给与需求；反之，利率降低，将减轻开发商和购房贷款者的财务负担，从而将激发房地产项目开发的供给与需求。⑵贷款条件决定了开发商和购房贷款者可以获得资金的数量和期限。贷款条件趋于严格，将使开发商和购房贷款者可以获得的资金数量有所降低，还款的期限有所缩短，这将抑制房地产项目开发的供给与需求；反之，贷款条件趋于宽松，将使开发商和购房贷款者可以获得的资金数量有所增加，还款的期限有所延长，这将激发房地产项目开发的供给与需求。⑶政府土地供应的数量和开发条件。⑷政府对经济适用房的态度。⑸政府收取税费的水平。3、分析房地产“概念”的本质与作用。“概念”有双重作用：①“务实”的作用。说得“俗”一点，概念具有功利性的一面，可以为某个具体的房地产项目带来一定的经济效益。大打“概念”牌的楼房都有喜人的销售业绩。②“务虚”的作用。一方面，通过“概念”可以吸收文化营养，不断完善地产项目的建筑风格、规划设计、园林景观及物业管理等；另一方面，“概念”远非一种工具，而更是一面旗帜，它除了帮助我们建造和管理更趋完美的楼盘外，更会为整个房地产界指导进一步发展的方向。南京当前房地产市场概念层出不穷：楼市中颇有名气的楼盘，不少都曾是概念的竭力倡导者，现在依然如此。长江之家，首推“长江”概念；聚富园，首引“智能化”概念；中国人家，推出中式住宅，刮起“中国风”；吟梅山庄，打出“绿色生态”牌；万欣花园，打出“运动”牌；河西群楼，打出“奥体”牌、“地铁”牌……概念不断翻新，但每一次翻新都能对南京楼市起到一定的推动作用。第二部分：项目实践题（共75分）第第5页共6页A卷项目资料：南京市国有土地使用权公开出让公告(2006年第13号)根据《中华人民共和国土地管理法》、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部第11号令）及《江苏省国有土地使用权招标拍卖挂牌出让办法》（省政府第11号令）等法律、法规规定，南京市国土资源局对下列地块国有土地使用权进行挂牌出让。现就有关出让事项公告如下：地块编号：NO.2006G55地块土地坐落：南京市栖霞区仙林大学城仙霞路北，学子路东地块；用地面积：用地总面积为117660.7平方米，其中市政配套用地面积9978.6平方米，实际出让面积为107682.1平方米（其中社区中心及社区绿地面积10000平方米）；规划用地性质：二类居住用地；容积率：≤1.6；建筑密度：≤25%；建筑高度：≤35米；绿地率：35%；控制指标说明：社区中心及社区绿地面积不纳入规划控制指标计算。挂牌出让起始价、加价幅度及竞买保证金地块编号挂牌出让起始价（万元）加价幅度（万元）竞买保证金（万元）NO.2006G5529000100或其整数倍4500南京市国土资源局2006年9月26日南京市国土资源局地址：南京市珠江路同仁西街7号网站：南京市国土资源局网（）江苏土地市场网（）咨询电话：[phone]……请根据上述资料和自己所做的《55号地块（万能国际花园）房地产开发全程策划》做如下题目——1、开发环境分析与立地SWOT分析（10分）2、开发类型选择与投资风险分析（10分）3、规划设计：建筑类型选择、道路规划、绿化规划，并画出规划草图（20分）第第6页共6页A卷4、项目管理（5分）5、营销策划：概念、形象定位VI、产品策略、定价策略、广告与推广（15分）6、根据常用指标计算该项目的开发总成本？假如该楼盘房屋的销售均价为7000元/㎡，请计算该项目的收益率？（15分）答案参见：作业展示《55号地块开发策划》