《房地产开发项目经济评价案例》及《建设项目经济评价案例》错误分析

《房地产开发项目经济评价案例》及《建设项目经济评价案例》错误分析在经济评价中，资产负债表具有独特的检验作用。而在《房地产开发项目经济评价案例》（下称“《房地产案例》”）、《建设项目经济评价案例》（下称“《方法与参数（第三版）案例》”）二书的各个案例中，或者删掉资产负债表，以避开检验；或者拼凑虚假数据，使资产负债“平衡”，从而掩盖其错误的评价方法，具体见以下各错误的说明：（1）《房地产案例》中案例一错误（11）、错误（14），案例二错误（12）、错误（16），案例三错误（11）、错误（14），案例四错误（8）；（2）《方法与参数（第三版）案例》案例一错误（4），案例二错误（4）、错误（7），案例四错误（3），案例五错误（7），案例六错误（6），案例十一错误（6）、错误（7），案例十二错误（15）、错误（19）。此外，二书还均存在大量的违反“国家正式颁布的法律法规、国家标准和相关行业制定的行业标准”的差错，存在大量的基本知识性、逻辑性及语法性差错，甚至存在大量的由于马虎草率所造成的印刷差错及小学生都不应犯的简单加减乘除差错。仅根据目前所发现的差错计算，二书的编校质量差错率就均远远超过5/10000，均属于“出版单位必须自检查结果公布之日起30天内全部收回”的不合格图书。需要说明，由于学术问题不属于法律法规調整的范围，故二书中的学术性差错，包括极为明显的学术性差错在内，本文均未论及。一、《房地产案例》中的部分编校质量差错及相应的差错率（一）《房地产案例》中的部分编校质量错误及差错1、前言中的错误及差错错误（1）：国务院国发[1986]90号《中华人民共和国房产税暂行条例》、1988年9月27日国务院令第17号《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》及《方法与参数（第三版）》等均规定，出租型、自营型房地产项目除了须缴纳房产税外，在城镇使用土地的单位和个人须缴纳城镇土地使用税，在农村占用耕地建房或从事其他非农业建设的单位和个人须缴纳耕地占用税。《房地产方法》中未提及房产税、城镇土地使用税及耕地占用税，系其错误。《房地产案例》的所有4个案例均在城镇使用土地，其中案例一、二、三包括出租房（P．14、37、88）、案例二包括自营房（P．38），故应计算房产税、城镇土地使用税。但该书前言P．2中针对《房地产方法》的上述错误仅称“税收部分增加了出租房的房产税”，实际上应称“税收部分增加了出租房、自营房的房产税、城镇土地使用税。”[说明：①对房产税，住建部标准定额研究所（下称“定额所”）在《房地产案例》的前言P．2中称，“税收部分增加了出租房的房产税”，已经承认出租房应缴纳房产税，但仍未提及自营房的房产税；②对城镇土地使用税，定额所在给南京律师曹××先生的回信中称，城“市”土地使用税“每平方米仅在十元以下，与开发项目的土地费用相比太小，可以不计”。其实，城镇土地使用税不可“与开发项目的土地费用相比”。首先，“开发项目的土地费用”计入开发建设投资（P．12、34、86、112），而土地使用税计入总成本费用，两者完全不同。其次，纳税（缴费）人不同。缴纳“开发项目的土地费用”的是房地产开发企业；而缴纳城镇土地使用税的是将房屋用于出租或其他自营的使用土地的单位和个人。不能因为开发商缴纳了上亿元的土地费用，而一般的房屋出租人就可以拒绝缴纳几百元甚至还不到的城镇土地使用税。第三，纳税（缴费）期间不同。“开发项目的土地费用”只在项目建设期内缴纳；而城镇土地使用税是房屋建成之后，在出租或其他自营期内每年都须缴纳。即使开发商在房屋建成后，自已将其用于出租或其他自营，也不能因其在建设期间缴了土地费用，就可以拒绝缴纳在其出租或其他自营期间内的城镇土地使用税。可见，城镇土地使用税不应与“开发项目的土地费用相比”，而该税的纳税人、纳税期间与城市维护建设税、教育费附加的相同，并且其大小也与城市维护建设税、教育费附加在同一数量级，因此，城镇土地使用税应与城市维护建设税、教育费附加相比。不能因为缴纳了土地费用而不缴纳城市维护建设税、教育费附加，同样，也不能因为缴纳了土地费用就不缴纳土地使用税。]该错误包括：①未考虑自营房的房产税，系违反税法的知识性差错，计2个差错；②未考虑出租房、自营房的城镇土地使用税，也系违反税法的知识性差错，计2个差错，①、②合计4个差错。错误（2）：《房地产案例》前言P．1中称：“建设部于2000年9月颁布了《房地产开发项目经济评价方法》”，“颁布”系错印，应改为“发布”，计1个差错。2、案例一中的错误及差错错误（1）：案例一税费率表（%）（P．6）中不包括城镇土地使用税。以上在介绍前言中的错误（1）时，对此类错误已做分析。此处系知识性差错，计2个差错。错误（2）：在案例一租房收入与经营税金及附加估算表（P．14）中，印出了3万元的营业税，甚至印出了仅不到1万元的城市维护建设税、教育费附加，而没有印出第4-6年的房产税6．4万元或7．9万元（53万元×12%=6．4万元、66万元×12%=7．9万元。12%为房产税税率（P．222），53万元为第4年租房收入，66万元为第5、6年租房收入），而且这也与该书前言P．2中特别说明的“增加了出租房的房产税”互相矛盾。[说明：定额所在其给南京律师曹××先生的信中称，“出租房已计算了房产税，体现在出租房经营费用中”。但按规定，房产税应计入管理费用，而且即使照此说法，将该税计入经营费用，也须明确说明。]此错误系漏印“出租房房产税计入出租房经营费用中”，计4个差错。错误（3）：在案例一租房收入与经营税金及附加估算表（P．14）中，印出了3万元的营业税，甚至印出了仅不到1万元的城市维护建设税、教育费附加，而没有印出第4-6年的城镇土地使用税。[说明：以上在分析前言中的错误（1）时已提及，定额所错误地将城镇土地使用税与开发项目的土地费用相比而认为该税可以不计。实际上，案例一的城镇土地使用税远大于不足1万元的教育费附加，而且，即使城市城镇土地使用税可以不计，也须明确说明。]此错误系漏印“出租房城镇土地使用税可以不计”，计4个差错。错误（4）：在案例一投资使用计划与资金筹措表（P．13）的资金筹措中，错误地列入“预售收入”，应改为“扣除税金、成本费用与分配后的售房收入（含分期收款）”。[说明：①由案例一P．5可见，其建设工期为3年；由该案例房屋销售计划表（P．7）可见所有房屋在第5年就全部售出。根据日常生活经验，在第6年就不仅不存在期房，而且也不存在售房。该案例投资使用计划与资金筹措表（P．13）在第6年有“预售收入”78万元，系逻辑性差错。②在经济评价中，各种财务效益与费用数据均为年末值，项目预租售收入与销售收入、出租收入等一样，都是总收入的一部分，总收入须扣除相应的费用（包括税金）与分配（如不进行分配，则需经董事会提出、股东大会通过），余额才能作为它用。在2000年定额所举办的广州培训班上，就有学员提出这一错误，定额所当时就已承认，其后定额所可行性研究处处长、《房地产方法》第二作者（第一作者徐金泉先生系行政领导）、《房地产案例》主编李明哲先生在有关信件中又再次承认“预租、售收入应扣去必须缴纳的税金、……、分配利润”，才能用来做开发项目的资金来源。该案例将“预售收入”列入投资使用计划与资金筹措表（P．13）的资金筹措而未“扣去必须缴纳的税金、……、分配利润”等，系知识性差错。]此错误既是逻辑性错误，又是知识性错误，计2个差错。错误（5）：与以上错误（4）类似，在案例一财务现金流量表（资本金）（P．17）的现金流出中，不应称“预售（租）收入用于开发产品投资”而应称“扣除税金、成本费用与分配后的售（租）房收入（含分期收款）用于开发产品投资”。此处是知识性错误，计2个差错。错误（6）：根据日常生活经验，在第5年销售的房屋，3年分期付款，则房款在第7年才能付清。由案例一房屋销售计划表（P．7）可见，多层楼房有10%在第5年销售；由售房收入与经营税金及附加估算表（P．14）还可见，第5年销售面积为3100平方米，平均售价为1250元/平方米，售房收入则为390万元。案例一又称，预售系“分期付款，按20%、70%、10%分3年付清”（P．7），则第5年售房收入的10%（39万元）应在第7年付清，但在案例一售房收入与经营税金及附加估算表（P．14）中，未计算第7年的数据，这与第5年销售分期付款“分3年付清”显然矛盾。该表应改为：序号项目合计12345671售房收入20486155770057133402872439可销售面积（平方米）1226604589845898277643100平均售价（元/平方米）1696169616321250销售比例（%）10037372332经营税金及附加1127863853922224022．1营业税1024783503572013622．2城市维护建设税72525251432．3教育费附加312111161……[说明：具体计算过程如下：第2年售房收入为：第2年的销售面积×售价×当年分期付款比例20%0．1696×45898×0．2=1557（万元）第3年售房收入为：（第2年的销售面积×售价×第2年售房在第3年的分期付款比例70%）+（第3年的销售面积×售价×当年分期付款比例20%）0．1696×45898×0．7+0．1696×45898×0．2≈7005（万元）第4年售房收入为：（第2年的销售面积×售价×第2年售房在第4年的分期付款比例10%）+（第3年的销售面积×售价×第3年售房在第4年的分期付款比例70%）+（第4年的销售面积×售价×当年分期付款比例20%）0．1696×45898×0．1+0．1696×45898×0．7+0．1632×27764×0．2=7133（万元）第5年售房收入为：（第3年的销售面积×售价×第3年售房在第5年的分期付款比例10%）+（第4年的销售面积×售价×第4年售房在第5年的分期付款比例70%）+（第5年的销售面积×售价×当年分期付款比例20%）0．1696×45898×0．1+0．1632×27764×0．7+0．1250×3100×0．2=4028（万元）第6年售房收入为：（第4年的销售面积×售价×第4年售房在第6年的分期付款比例10%）+（第5年的销售面积×售价×第5年售房在第6年的分期付款比例70%）0．1632×27764×0．1+0．1250×3100×0．7=724（万元）第7年售房收入为：第5年的销售面积×售价×第5年售房在第7年的分期付款比例10%）：0．1250×3100×0．1=39（万元）]将案例一售房收入与经营税金及附加估算表（P．14）与上表进行对照，可发现二表中有6个数据（外加方框作标记）不同，计6个差错；这些差错在该案例损益表（P．15）、财务现金流量表（全部投资）（P．16）的“商品房销售收入”或“售房收入”、“经营税金及附加”中重复出现，加1倍计算，计12个差错。错误（7）：在案例一财务现金流量表（全部投资）（P．16）中，所得税前投资回收期为“3．74年”，四舍五入，应为“3．7年”。但在其16．2“盈利能力分析”中却“三舍四入”称：“项目投资回收期为3．8年”（P．8）。将“3．7”错印为“3．8”，计1个差错。错误（8）：案例一P．8“敏感性分析”、P．10“临界点分析”的序号均为“16．5”，后者的序号系错印，计1个差错。错误（9）：在案例一售房收入与经营税金及附加估算表（P．14）中，1“售房收入”下有序号为“1．1”、“1．2”、“1．3”的3个“分项”。但分项的量纲本应与1“售房收入”的相同，且分项之和本应等于1“售房收入”中的数据。但其分别为可销售面积、平均售价、销售比例，量纲不同，更无法相加求和，故不能将面积、售价等作为分项而应单独作为列或单独作为没有分项序号的行。该表中1“售房收入”下3行“序号”栏出现“1．1”、“1．2”、“1．3”系逻辑性差错，此处计2个差错。错误（10）：与以上错误（9）类似，在案例一租房收入与经营税金及附加估算表（P．14）中，1“租房收入”下3行“序号”栏出现“1．1”、“