《房地产投资分析》综合测试题1参考答案

1东南大学远程教育《房地产投资分析》综合测试题1参考答案一、简答题（共10题，每题5分，共50分）1、如何理解投资与房地产投资的含义投资是指以一定资源投入某项计划，以获取所期望的报酬。这里的资源既可以是资金，也可以是土地、人力、技术、管理经验或其他资源。房地产投资是指人们为实现某种预定的目标，直接或间接地对房地产的开发、经营、管理、服务和消费所进行的投资活动。房地产投资所涉及的领域有：土地开发、旧城改造、房屋建设、房地产经营、置业等。2、简述投资回收与投资回报的区别房地产投资的收益包括投资回收和投资回报两部分。投资回收是指投资者对其所投入的资本的回收，投资回报是指投资者所投入资本在使用过程中所获得的报酬。就房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投入的总开发成本的回收，而其投资回报则主要表现为开发商利润。3、简述房地产市场预测的含义和种类房地产市场预测是指运用科学的方法和手段，根据房地产市场调查所提供的信息资料，对房地产市场的未来及其变化趋势进行测算和判断，以确定未来一段时期内房地产市场的走向、需求量、供给量以及相应的租金售价水平。房地产市场预测的种类：1．定性预测定性预测是指依靠人们的经验、专业知识和分析能力，参照已有的资料，通过主观判断，对事物未来的状态如总体趋势、发生或发展的各种可能性及其后果等做出分析与判断。2．定量预测定量预测是在了解历史资料和统计数据的基础上，运用数学方法和其他分析技术，建立可以表现数量关系的数量模型，并以此为基础分析、计算和确定房地产市场要素在未来可能的数量。4、简述政府在房地产开发过程中实施宏观管理的原则1．目标的确定性2．政策的连续性与协调性。首先要求体现新旧政策的衔接；其次，还要体现与相关政策的衔接配套；最后，还应体现多元性与系统性的统一。3．政策的针对性和导向性4．政策的公平性和效率5、简述土地费用估算1.土地征用拆迁费。土地征用拆迁费分为：农村土地征用拆迁费和城镇土地拆迁费。2.土地出让地价款土地出让地价款是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让予土地使用者，并由土地使用者向国家支付的土地使用权出让金及其他款项。23.土地转让费。土地转让费是指土地受让方向土地转让方支付土地使用权的转让费。4.土地租用费。土地租用费是指土地租用方向土地出租方支付的费用。5.土地投资折价。房地产项目土地使用权可以来自房地产项目的一个或多个投资者的直接投资。6、简述房地产投资项目的资金来源1.资本金资本金是投资者对其所投资项目投入的股本金，通常来自投资者的自有资金。2.银行贷款任何房地产开发商要想求得发展，都离不开银行及其他金融机构的支持。房地产开发投资中一般贷款比例应小于项目总投资的70%，而且是以开发项目本身的抵押贷款为主。3.预售款预售款是房地产投资者在商品房交付使用之前，预先向购房者收取的价款。此外，承包商带资承包和合作开发也经常被开发商作为筹资的渠道。社会集资（发行股票、发行公司债券）、利用外资等方式也可以成为开发商投资项目的资金来源渠道或筹资手段。7、简述传统财务分析方法的不足和投资分析合理化的趋势传统财务分析方法的不足:1.忽略了整个持有期内所有的预期的现金流量，而仅仅集中在经营期的第1年，最多也是前面几年的经营情况。2.未考虑投资期末处理（即销售）物业所带来的现金流量。对于有些物业投资来说，期末转让或销售物业的收益或许在整个物业投资收益中占有更大的比重。3.忽略了净现金流量的时间问题。投资分析的合理化的趋势:项目的投资收益要作数量、质量和时间三方面的修正。一般情况下，投资者会综合考虑各种经验分析值以及项目的净现值和内部收益率等指标之后，再做决策。8、简述敏感性分析的方法1．单变量敏感性分析假设各变量之间相互独立，每次只考察一项可变参数，其他参数保持不变，以考察该变量对经济指标的影响。这种分析叫单变量敏感性分析，也叫单因素敏感性分析。2．多变量敏感性分析同时分析两个或两个以上的变动因素发生变化时对项目评估结果的影响，从而通过对多个变量的测试找出那些关键变量的方法叫多变量敏感性分析，也叫多因素敏感性分析。9、简述房地产投资风险的特征1.客观性：风险客观存在；2.多样性：风险多种多样；3．补偿性：风险大、收益高；4．可测性：风险可测量、控制与防范。310、简述房地产投资项目方案比选的含义房地产投资项目的方案比选，即投资方案的比较与选择，是寻求合理的房地产开发方案的必要手段。它是对房地产投资项目面临的各种可供选择的开发经营方案，进行计算和分析，从中筛选出满足最低收益率要求的可供比较方案，并对这些方案作出最后选择的过程。二、论述题（共2题，每题10分，共20分）1、试述房地产投资的特性1．位置的固定性。也叫不可移动性。这一点决定了房地产不能脱离周围的环境而单独存在。2．寿命周期长。房地产商品跟其他商品相比，其生产周期和使用周期都很长。3．适应性。根据市场的变化和需要，及时地调整房地产的使用功能，使之既适合房地产市场的需求，又能增加置业投资的收益。4．个别性。房地产的位置固定性，决定了此地与彼地（或此处与彼处）的房地产不可能完全相同。房地产市场上的产品不可能做到标准化。5．政策影响性。房地产投资容易受到政府政策的影响。6．对专业管理的依赖性。对房地产直接投资而言，房地产投资对专业管理的依赖性较强。7．相互影响性。在一个区域范围内，房地产的投资价值往往与周边情况的好坏有关。8．房地产投资的巨额性。房地产投资需要大量资金垫付。9．房地产投资的风险性。房地产投资开发的每一个过程均存在着不确定性因素，因而也存在着风险。10．房地产投资的保值与增值性。从长远来看，最能保值而又最重要的实物就是房地产。2、试述税金估算目前，我国房地产开发投资企业纳税的主要税种如下：1．经营税金及附加。是指在房地产销售、出租与自营过程中发生的税费，主要包括营业税、城市建设维护税、教育费附加（通常也叫两税一费）。2．土地使用税。土地使用税是房地产开发投资企业在开发经营过程中占用国有土地应缴纳的一种税。3．房产税。房产税是投资者拥有房地产时应缴纳的一种财产税。4．企业所得税。企业所得税是对企业生产经营所得和其他所得征收的一种税。5．土地增值税。土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额为征税对象征收的一种税。三、计算题（共3题，每题10分，共30分）1、一宗贷款年利率为8%、贷款期限为30年、贷款额度为100万元，求按月等额还本付息的抵押常数、每月还本付息额和10年后的贷款余额。4解：求抵押常数M为：求每月还本付息额A为：A=PM=100×0.007328=7328元求10年后的贷款余额PY元2、搜集有甲、乙两宗交易实例：甲：总价200万元人民币,建筑面积200平方米，分三期付款，首付80万元，一年后付60万元，两年后付清，年利率为6%；乙：总价75万美元,使用面积3800平方英尺，于成交时一次付清。（1美元=6.6元人民币，使用面积比率0.8，1平方英尺=0.0929平方米），试建立价格比较基础。解：1.统一付款方式甲：=190万元人民币乙：75万美元2.统一采用单价甲：1900000/200=9500元人民币/平方米.建筑面积乙：7500000/3800=197美元/平方英尺.使用面积3.统一币种和货币单位甲：9500元人民币/平方米.建筑面积乙：197×6.6=1300元人民币/平方英尺.使用面积4.统一面积内涵甲：9500元人民币/平方米.建筑面积乙：1300×80%=1040元人民币/平方英尺.建筑面积5.统一面积单位甲：9500元人民币/平方米.建筑面积乙：1040/0.0929=11195元人民币/平方米.建筑面积3、某开发公司年计划销量为300000m2,单价10000元,年销售收入30亿元,固定成本10亿元,单位变动成本3000元,销售税率6%,求售价临界点和允许降低的最大幅度。解：用公式计算301230128%/12(18%/12)0.007328(18%/12)1M(3010)12(3010)12(18%/12)173288756568%/12(18%/12)YP2606080(16%)(16%)5计算结果表明:计划单价10000元,保本单价6738元,即意味着项目保本情况下,价格允许降低的最大幅度为32.6%,也就是说,如果市场不好,售价可从10000元减少到6738元,项目不亏本,说明项目在价格上有很强的适应市场竞争和变化的能力。003000300000010000000006738(1)300000(16%)100006738100%100%32.6%10000VFPCQCPQrPPP