《房地产投资分析》课程考试复习问题

1《房地产投资分析》课程考试复习第二部分复习重点难点§1房地产投资分析基础一、单选题1.房地产是我国独有概念，国际上一般称（）A.土地财产或房屋财产B.不动产C.私有财产D.公有财产2.法律规定在房地产交易中房产与地产（）A.必须是分离的B.是不相容的C.必须是联动的D.是互不相干的3.广州住宅供给不足时，无法以其他地市的空置住宅来补充，这是由房地产（）的商品特性所决定的。A.位置的固定性B.高价值性C.供给的有限性D.合法性4.未开发的荒地，位于远离城市的乡村，何时能开发是未知数，不是房地产投资的热点的土地，俗称（）。A.生地B.毛地C.熟地D.过生地5.已经完成城市规划，但位于城市边缘，不具有城市基础设施的土地，俗称（）。是最理想的房地产投资对象之一。A.生地B.毛地C.熟地D.过生地6.具有一定的城市基础设施，但地上有待拆迁安置的旧房屋的土地，俗称（）A.生地B.毛地C.熟地D.过生地7.熟地：已经完成土地开发，可供建设地上建筑的土地，俗称（）。A.生地B.毛地C.熟地D.过生地8.已经完成开发的土地。价格昂贵，寸土寸金，投资回报率一般不高，但其投资风险较小的土地，俗称（）。A.生地B.毛地C.熟地D.过熟地9.在我国，土地按所有权分类可分为（）。A.国有土地和集体土地B.公有土地和私有土地C.国有土地和私有土地D.公有土地和集体土地10.（）是指投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程并参与有关的管理工作的房地产投资活动。A.房地产间接投资B.房地产经营投资C.房地产直接投资D.房地产投资11.（）具有时间较短，形成房地产市场的增量供给，风险较大但回报也比较丰厚的特点。A.房地产置业投资B.房地产置业投资C.房地产间接投资D.房地产开发投资12.（）主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为。A.房地产置业投资B.房地产置业投资C.房地产间接投资D.房地产开发投资二、判断题1.房地产以土地和房屋设施作为其存在的物质形态。（）2.房地产作为财产的一种形态，不一定涉及权属关系。（）3.房地产以其不能做物理运动为基本特征，因此被称为不动产。（）4.房产和地产的定义都离不开“一定所有制关系”。（）5.用于商品房开发的土地既可以是国有土地，又可以是集体所有制的土地。（）26.资金时间价值是指一定量的资金由于时间因素（在不同时点上）而形成的价值差额。（）7.单利是指只按本金计算利息，而利息部分不再计息的一种计息方式。（）8.复利是指不仅本金要计算利息，而且利息也要加入本金计算下一期利息的计息方式。（）9.年金是指一定时期内，每隔一定相同的时期（1年、半年、1季或1月），收入或支出相等的款项。（）10.永续年金没有终止的时间，故无终值。（）11.名义年利率越大，计息周期越短，实际年利率与名义年利率的差异就越大。（）三、问答题1.什么是房地产？简述房地产的商品特征。2.什么是房地产投资？简述房地产投资的特性。3.简述房地产投资分析的内容。4.简述房地产投资分析的任务。四、计算题1.某企业拟发行５年期债券1000万元筹资，票面利率等于市场利率为10％，计算：ａ.单利计息，到期一次还本付息的终值；ｂ.每年末付息一次，到期还本的终值；ｃ.每半年付息一次，到期还本的终值。2.某拟投资的商业物业要投资20000元/米2，同类物业月租金为200元/米2，经租费用率为30%，行业投资平均利润率为12%，经营期40年，试分析投资方案是否可行？3.某商品住宅100m2，售价10000元/m2，银行提供七成20年按揭，年利率5.58%，求客户七成按揭月供款额？4.某公司拟投资兴建一项目，项目建设期为4年，在每年年初要投入资金500万元，该公司的资金成本率为10%。ａ.建成固定资产价值？ｂ.项目投资的现值？ｃ.项目投产后每年可实现税后利润200万元，按直线法计提折旧，项目经营期为10年，无残值，试分析项目是否可行？5.作业一的有关计算题。§2房地产投资环境分析一、单选题1.房地产投资环境的特点：（）。A.系统性、区域性、固定性B.系统性、综合性、全面性C.区域性、动态性、变动性D.系统（综合）性；区域性；动态性2.（）主要着眼于东道国对外商的优惠态度、限制以及吸引外资的能力。A.闵氏关键因素评估法B.等级尺度法C.特尔斐法D.闵氏多因素评估法3、面对风险，不同投资者的态度不同。不同房地产投资者对房地产投资环境的衡量标准有差异。常见的房地产投资环境的衡量标准有：（）。A.风险小、机会多、盈利能力强B.风险小、损失少、盈利能力强C.风险小、成本低、获利多D.风险适度、成本低、盈利能力强二、判断题1.房地产投资环境是指指房地产投资所必须依赖的政治、经济、自然、社会、科技等外部环境的总称。（）2.房地产投资环境的“冷热”分析法中的“冷”是表示气温低，“热”是表示气温高。（）3.房地产投资环境的特尔斐法评价法有最大的特点是专家可以面对面讨论，最终达成一致的意见。（）3三、问答题1.据要素作用的范围大小可将房地产投资环境分为那些类型？简述所划分类型的内容。2.按房地产投资环境要素的内容分类可将房地产投资环境分为那些类型？简述所划分类型的内容。§3房地产投资市场分析一、单选题1.超过（）年的房屋租赁合同，超过部分不受国家法律保护。A.70年B.35年C.20年D.10年2.是一种非正式调查，回答的是“可以做什么”问题的房地产市场调查是（）。A.探索性调查B.描述性调查C.因果关系调查D.预测性调查3.是一种正式调查，回答的主要是“是什么”、“何时”或“如何”的房地产市场调查是（）。A.探索性调查B.描述性调查C.因果关系调查D.预测性调查4.主要回答“为什么”的房地产市场调查是（）。A.探索性调查B.描述性调查C.因果关系调查D.预测性调查5.主要是回答“将来如何”的房地产市场调查是（）。A.探索性调查B.描述性调查C.因果关系调查D.预测性调查6.下列房地产市场预测的方法中，那一种是定性预测法（）。A.德尔菲法B.因果分析法C.趋势预测法D.移动平均数法7.下列房地产市场预测的方法中，那一种是定量预测法（）。A.指标法和图形法B.德尔菲法C.购买意向预测法D.趋势预测法二、判断题1.房地产市场是房地产交易活动所反映的交换关系的总和。（）2.在中国，土地一级市场（土地出让市场）为国家垄断市场。（）3.房产买卖市场的特点是产权关系全部（所有、占有、使用、收益和处分）由一方转移到另一方。（）4.房地产租赁市场特点一是产权关系发生分离，一般出租的是占有、使用和部分收益权，所有权、处分权不出租；二是有时间限制，最长不得超过20年。（）5.某镇政府未经上级同意，将镇域国有土地出让给某开发商进行商业房地产开发。（）6.果农王某与邻村村民委员会签订合同，租赁邻村土地50年以种植水果。（）7.房地产市场调查的探索性调查，主要回答“可以做什么”。（）8.房地产市场调查的描述性调查，回答的主要是“是什么”、“何时”或“如何”。（）9.房地产市场调查的因果关系调查，回答的主要是“为什么”。（）10.房地产市场调查的预测性调查，回答的主要是“将来如何”。（）三、问答题1.简述房地产市场的特征。2.简述房地产市场的作用。3.简述房地产市场需求的特点。4.简述房地产供给的特点5.什么是房地产市场预测？简述房地产市场预测的程序。四、计算题1．某地20ｘｘ年1－6月商品住宅销量如下表：单位：万m24月份1234销售量ｘ（ｍ2）210200180180月份56销售量ｘ（ｍ2）240200要求：（1）选择最近4月的资料，用移动平均法预测7月份的销售量；（2）如果7月份实际销量为210万m2，选择最近4月的资料，用移动平均法预测8月份的销售量。2．某地20ｘｘ年1－6月商品住宅销量如下表，假定选用最近4个月的数据来预测7月份的销售量，规定权数为0.1、0.2、0.3、0.4。：单位：万m2月份1234销售量ｘ（ｍ2）210200180180月份56销售量ｘ（ｍ2）240200要求：用加权移动平均法预测7月份的销售量。3．某地20ｘｘ年1－6月商品住宅销量如下表，假设6月份的预测值为210万平方米，指数平滑系数为0.7。单位：万m2月份1234销售量ｘ（ｍ2）210200180180月份56销售量ｘ（ｍ2）240200要求：用指数平滑法预测7月份的销售量。4．广州市城镇居民人均可支配收入与人均住房面积资料如下表：年人均可支配收入ｘ（元）住房面积ｙ（m2）20001236213.1320011300513.8720021338015.6720031500317.3120041688418.18要求：（1）假定两者存在直线关系，用高低点法求ａ和ｂ，建立广州市城镇居民人均可支配收入与人均住房面积关系的数学模型。（2）预测2005年广州市城镇居民人均可支配收入为18287元，则2005年广州市城镇居民人均住房面积是多少。§4房地产投资估算5一、单选题1.项目评价用的“项目总投资”：固定资产投资＋（）A.开发建设投资B.经营资金C.全部流动资金×100%D.全部流动资金×30%2.计算资本金基数的总投资：固定资产投资＋（）A.开发建设投资B.经营资金C.全部流动资金×100%D.全部流动资金×30%3.外商投资项目投资总额：固定资产投资＋（）A.开发建设投资B.经营资金C.全部流动资金×100%D.全部流动资金×30%4.可行性研究阶段投资估算的精度要求为（）。A.±10%B.±15%C.±20%D.±30%5.初步可行性研究（项目建议书）阶段投资估算的精度要求为（）。A.±10%B.±15%C.±20%D.±30%6.投资机会研究阶段投资估算的精度要求为（）。A.±10%B.±15%C.±20%D.±30%7.在前期工程费估算中可行性研究费可按总投资（）估算。A.3%左右B.1%～3%C.0.5%D.5%8.在前期工程费估算中规划设计费可按建安工程费的（）估算。A.3%左右B.1%～3%C.0.5%D.5%9.在前期工程费估算中水文、地质勘测费应据所需工作量结合有关收费标准计算，或按设计概算的（）估算。A.3%左右B.1%～3%C.0.5%左右D.5%二、判断题1.项目投入总资金与项目评价用的“项目总投资”相同。（）2.投资估算的方法中的简单估算法适用于投资机会研究和项目预可行性研究阶段。（）3.投资估算的方法中的投资分类估算法适用于项目详细可行性研究阶段。（）4.城市熟地土地出让地价款的构成包括土地使用权出让金、拆迁补偿费、城市基础设施建设费和相关税费等主。（）5.经营资金是项目运营（出租或自营方式经营）期内长期占用并周转使用的营运资金。（）6.房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据，税率为房产租金收入的12％。（）三、问答题1.简述出售型房地产开发项目总投资的构成。2.简述出租型房地产开发项目总投资的构成3.简述房地产投资收入的合理构成。四、计算题P123，2、3、5题；P142，2、3、4§5房地产投资财务指标与报表分析一、判断题1.静态投资回收期（简称回收期），是指以投资项目经营净现金流量抵偿原始总投资所需要的全部时间。（）2.总投资收益率，又称投资报酬率（ROI），是指达产期正常年份的年息税前利润或运营期年均息税前利润占项目总投资的百分比。（）63.净现值，是指在项目计算期内，按设定折现率或基准收益率计算的各年净现金流量现值的代数和。（）4.净现值率，是指投资项目的净现值占原始投资现值总和的百分率，单位投资现值的净现值。（）5.内部收益率（IRR或FIRR），是指项目投资实际可望达到的收益率。实质上，它是能使项目的净现值等于零时的折现率。（）6.动态投资回收期概念：指在考虑资金时间价值时，收回全部投资所需的时间。即按一定贴现率（一般用基准折现率或基准收益率ic）计算的各年现金净流量现值的代数等于零时的时间。（）7.利息备付率是指在借款偿还期内的息税前利润（EBIT）与当年应付利息（PI）的比值。（）8.偿债备付率是指在债务偿还期内，可用于还本付息的资金与当年应还本息额的比值，它