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《房地产法》作业一一、填空题：（每空一分）1、狭义的房地产是指土地与建筑物在空间上的统一体。2、土地应包括地球表面及地表之下和之上的延伸的一定空间。3、建筑物是指土地上人工建造而形成的房屋和构筑物。4、房地产业是从事房地产业的开发、经营、管理和服务的产业。5、房地产法调整的社会关系包括开发关系、交易关系、物业管理关系、房地产管理关系。6、全国人民代表大会常务委员会1995年1月1日制定的中华人民共和国城市房地产法。7、房地产法律关系主体包括国家房地产管理机关、房地产开发经营公司、公民及其他法人或社会组织。二、不定项选择题：（每题2分）1、房地产法调整下列那些关系（ABCD）A、开发关系B、交易关系C、物业管理关系D、房地产管理关系2、房地产业是从事房地产（ABCD）的产业：A、开发B、经营C、管理D、服务3、我国房地产法的渊源主要包括（ABC）A、宪法B、国务院的行政法规、命令C、最高人民法院的文件D、地方各级政府4、依照房地产法律关系调整对象的不同，房地产法可分为（ABCD）A、开发法律关系B、交易法律关系C、物业管理法律关系D、房地产法律关系5、房地产法律关系特征有（AB）A、性质的多重性B、主体的广泛性C、客体的复杂性D、严格性6、房地产法律关系的主体（ABCD）A、管理主体B、开发主体C、交易主体D、服务主体7、房地产服务主体包括（ABCD）A、交易所B、评估事物所C、经纪人D、物业管理公司8、土地使用权出让变更与解除的主要条件（ABCD）A、公共利益的需要B、双方协商并经有关部门批准C、由于一方的违约，使合同没有必要履行D、土地灭失三、名词解释：（每题5分）1、房地产答：广义的房地产是指土地以及地上建筑物和其他定着物。狭义的房地产是指土地与建筑物在空间一合为一体的财产形态。它是土地与建筑物的有机结合。2、房地产法答：是调整房地产开发、交易及物业管理和房地产管理关系的法律规范的总称。它对于国家管理房地产业、规范房地产业市场秩序、保护房地产权利人的合法权益、促进房地产业发展具有重要作用。3、房地产物业管理关系答：是指物业服务企业与业主言之间在物业管理过程中形成的权利义务关系。4、房地产管理关系答：是人民政府及房地产管理部门与法人、公民或其他社会组织在房地产管理过程中发生的权利义务关系，具体包括两类关系，一类是对房地产市场的调控关系，另一类是对房地产产权产籍的管理关系。5、房地产法律关系答：是指房地产法律规范在调整房地产开发、交易及管理关系过程中发生在房地产主体之间的权利义务关系。四、问答题：（每题7分）1、我国房地产的概念及调整对象答：是调整房地产开发、交易及管理过程中发生的社会关系的法律规范的总称。调整对象：一方面它调整国家对房地产开发、交易调控关系及产权产籍的管理关系；另一方面它调整国家对房地产开发经营公司、物业管理公司、房地产购买者等平等主体之间所发生的经济关系。2、简述房地产法律关系的特征答：它是一种上层建筑范畴的思想意志关系，是由国家强制力保证实现的权利义务关系。除此之外，它还具有自身的一些特征：（一）房民法律关系性质和多重性（二）房民法律关系主体的广泛性（三）房民法律关系客体的特殊性（四）房民法律关系产生、变更、消灭具有严格的程序性3、简述房地产法律关系内容答：是指房地产法律关系主体享有的权利（或职权）和承担和义务（或职责）。（1）房地产管理职权、职责、房地产管理主体依照法律规定或国家授权所享有的对房地产开发、交易活动进行管理的职责权限。（2）房地产民事权利、房地产法律关系的平等主体之间的依法享有的权利。（3）房地产法律义务。法律关系主体依据法律规定和合同的约定在房地产活动中必须为一定行为或不为一定行为，以满足权利主体的要求。4、简述国家建设征收土地的法律特征答：（一）征收主体的唯一性；（二）征收土地标的特殊性；（三）征收土地行为的强制性；（四）征收土地条件的补偿性。五、论述题：（每题11分）1、谈谈如何完善我国土地征收法律制度答：完善我国土地征收法律制度（一）采用“列举式”立法模式，明确公共利益的范围。1998年8月29日第九届全国人大常委会第四次会议修订的《土地管理法》仍及有明确何为“公共目的”哪些违法项目属于公共目的。今后修订的《土地管理法》时对上述定义应采取“列举式”予以明确。否则《土地管理法》的规定超过了“公共目的”的范围，也违反《宪法》的。（二）扩大征地补偿的范围，提高征地补偿标准。我国现行的征收土地的补偿范围和标准，几十年来几乎无变化，而我国的社会经济条件已发生了很大变化：（1）市场经济体制已经建立，并建立制定了相应的法律法规，《物权法》等。（2）农民生活水平已经提高。（3）农民对土地的投入大大增加。（4）农业劳动力的生产或成本已经增加，因此，应参照世界其他国家的土地征用发，扩大土地补偿的范围。提高土地补偿的标准，实行及时、完全、足额的补偿制度。（三）国家对征收的土地进行补偿时，应维护土地承包人的利益。我国现场土地补偿费的办法是建立在私人所与私人经营和集体所有与集体经营的土地生产模式基础之上。作为物权人的权益理应给予保护。对土地的投资，管理所产生的价值应对土地承包经营权人给予现金补偿，等等。《房地产法》作业二一、填空题：（每空1分）1、房地产服务主体包括房地产交易所、房地产评估事务所、房地产经济人、物业管理公司等2、房地产法律关系客体主要有房地产经济行为和房地产。3、房地产行为包括法律行为和管理行为。4、土地征收，是指国家或者政府为了公共目的依法强制取得他人土地并给予补偿的一种行为。5、国家建设用地有两种方式：一是征收土地；二是划拨土地。6、土地使用权出让特指国有土地使用权的出让。7、土地使用权的出让是指国家将国有土地使用权在一定期限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用出让金的行为。8、在我国土地出让方式主要有协议出让、招标出让、拍卖出让。9、国家在订立合同中的地位由市、县人民政府土地管理部门作为代表国家参加合同的签定二、不定项选择题：（每题2分）1、土地出让方式有（ABC）A、协议出让B、招标出让C、拍卖出让D、划拨2、土地使用权出让的法律特征（ABCD）A、财产性B、平等性C、期限性D、出让人的单一性和受让人的广泛性3、土地使用权出让合同订立原则（ABC）A、遵守法律、法规、政策原则B、符合城市规划要求原则C、平等、自愿原则D、诚信原则4、房地产开发的特点有（ABC）A、多部门协作活动B、投资大C、开发周期长D、利润大5、房地产开发的原则有（ABC）A、符合规划原则B、经济、社会、环境效益统一原则C、鼓励和扶持居民住宅D、自愿原则6、房地产项目管理包括（ABC）A、立项管理B、施工管理C、竣工管理D、资金管理7．土地使用权合同是（A）A．民事合同B．行政合同C．要式合同D．不要式合同8．房地产法律关系的构成要素有（ABC）A．房地产法律关系的主体B．房地产法律关系内容C．房地产法律关系客体D．房地产法律事实三、名词解释：（每题5分）1、房地产法律关系主体答：是指房地产法律关系中依法享有权利（或行使职权）和承担义务（或负有责任）的国家房地产管理机关、房地产开发经营公司、公民及其他法人或社会组织。2、房地产法律关系内容答：是指房地产法律关系主体享有权利（或职权）和承担的义务（或职责）。3、房地产法律关系客体答：是指房地产法律关系主体之权利义务共同指向的对象。主要有房地产经济行为和房地产两大类。4、房地产法律关系事实答：是指能够引起房地产法律关系产生、变更或消灭的法定客观情况。5、国家建设征收土地法答：国家或政府为了公共目的已经强制取得他人土地所有权并予以补偿而制定的土地征收法规，各国名称不太相同。英国法律称之为“强制收买”，法国德国称之为“征收”，而日本称之为“土地收用（买）”；土地征收法建立是以公共目的的（如城市基础设施、公共休息场所等建设）需要为前提。表现为土地征收权的行使。实质是财产权利的限制，属于国家或政府的特有权利。它还有一个特征是现补偿为条件。四、问答题：（每题7分）1、土地使用权出让的法律特征答：1、财产性。是指出让的土地使用权是一种财产。2、平等性。是指出让主体的法律地位平等。3、期限性。是指土地使用权出让有年限限制。4、出让人的单一和受让人的广泛性。2、土地使用权出让与转让的关系答：（一）出让与转让的联系：土地使用权作为土地使用权转移的一种形式，它与土地使用权转让行为相同，都是一方将基拥有的土地使用权依法有偿、有期限地让渡于另一方当事人；土地使用权出让与转让行为均不影响国家对出让、转让的土地的所有权。这两点体现了二者的共同性。（二）出让与转让的区别：1、土地使用权出让是创设财产权的行业，而土地使用权转让则是转移财产权的行为。2、法律关系的主体不同。出让法律关系的主体一方为土地所有者，另一方为土地使用者。3、出让金与转让费的构成及反映的关系不同。3、土地使用权出让合同的特点答：1、土地使用权出让合同是一种民事合同。2、土地使用权出让合同标的特殊性。4、房地产开发的特点答：1、房地产开发是多部门协作活动。2、房地产开发投资大。3、房地产开发周期较长。五、论述题：（每题11分）土地使用权出让合同双方当事人的权利义务答：一、出让人的主要权利和义务（一）、出让人的主要权利1、解除合同权。2、违约赔偿请求权。3、请求行政处分权。（二）、出让人的主要义务1、依照出让合同规定，交付土地使用权。2、出让人应向土地使用者提供有关资料的文件。3、保证土地使用权人取得的权利不被第三人追索义务。二、土地使用者的权利和义务（一）、土地使用者的权利1、对所受让的土地享有开发、利用和经营的权利。2、有依法转让的出租的权利。3、有权在取得的土地使用权上设置抵押权。4、解除出让合同的权利。5、要求违约赔偿的权利。（二）、土地使用者的义务1、缴纳土地使用权出让金的义务。2、土地使用者有依照使用权出让合同的规定和城市规划的要求使用土地的义务。3、土地使用者变更土地用途时，必须征得出让方同意，并经有关部门批准。4、土地使用期限届满，使用者负有返还土地使用权的义务。《房地产法》作业三一、填空题：（每空1分）1、房地产企业按资质条件分为4等级。2、房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将其房地产转让给他人的行为。3、房地产转让的主体是房地产权利人，转让的法律后果是房屋所有权和土地使用权的转让。4、房地产转让的种类有已建成的房地产的转让和尚未建成，但符合房地产转让条件的在建房屋的转让。5、按照出让合同约定出让开发的属于房屋建筑工程的完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的形成工业用地或其他建设用地是房地产转让的条件之一。6、对单位和个人有偿转让土地使用权的增值收益进行征收的税种是土地增值税。7、土地使用权出让的方式包括协议出让、招标出让、拍卖出让。8、《房地产法》第24条规定：房地产开发必须严格执行城市规划。9.房地产法是调整房地产开发、交易、物业管理关系和房地产管理关系法律规范的总称。10.1994年7月15日，全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过了《中华人民共和国城市房地产管理法》，本法己于1995年1月1日开始实行。二、选择题：（每题2分）1、根据我国《土地管理法》的规定，行使证用土地的审批权的政府机关至少应是（D）A、乡级人民政府B、县级人民政府C、市级人民政府D、省级人民政府2、土地使用权出让的法律特征是（ABC）A．标的的财产性B．主体的平等性C．期限性D．主体的单一性3、变更和解除房地产转让合同的法定事由包括（ABCD）A．土地灭失B．国家强制收回土地使用权C．国家提前收回土地使用权D．土地使用权期限届满4、以下哪种（些）情况下房屋不可出租（ABCD）A．无房屋所有权证的B．共有房屋未经共有人同意C．已抵押的房屋D．权属有争议的5、国家建设征收土地的法律特征是（ABCD）A．征地主体的唯一性B．征地标的的特殊性（集体所用的土地）C．征地行为的强制性D．征地条件的补偿性6、土地征收补偿费包括（ACD）A．土地补偿费B．安置补助费C．青苗补偿费D．新菜地开