《泰州房地产市场调研报告》商业部分

1《泰州房地产市场调研报告》商业部分2一、报告目录31、目录2、报告的宗旨3、泰州的城市概况（略）４、泰州宏观经济1)泰州宏观经济环境与分析（详）2)展望08泰州经济状况(略)５、泰州商业市场1）泰州商圈现状2）泰州市后期商业规划3)泰州15个大型商场经营状况、经营模式调整与历史背景（详）4)严判泰州2010年商业体量（略）５）回顾06至07年泰州商业市场的竞争与经营业绩(略)《泰州房地产市场调研报告》商业部分4６、本案的调查分析1）泰州商业需求调查（略）2）项目的基础概况和分析（略）3）项目客群价值分析(详)4）我们要看到的问题（略）7、前期招商介意（略）８、调查中发现的０８年城市建设情况及影响（略）9、结束语5二、报告的宗旨：6立足于准确的泰州商业宏观环境市场调查基础，挖掘公司项目自身所具有的特质，寻找项目定位。7三、泰州的城市概况8地理位置：泰州地处江苏中部，长江北岸，区位优越，地势平坦，有良好资源条件和经济基础，东西承接上海、南京两大经济圈，南北联接苏南、苏北两大经济板块，是长江三角洲工业发达、商贸繁荣的中心城市之一。快速崛起的新兴工贸城市。交通条件：泰州滨江近海，苏中入江达海的5条重要航道在此交汇。境内长江岸线近百公里，建有长江港口3个；境内高速公路纵横交错，铁路交通发展较快，新长铁路、宁启铁路均从泰州境内穿过，江阴长江大桥及其南北接线高速公路，开辟了泰州与上海、苏南的快速通道。2008年元月份新开工建设的泰州长江大桥北起泰州，途径扬中到达常州。行政区划：近几年发展态势来看，总体呈“由北向南”的趋势。北部地区级及中部地为泰州老市区；东部次之；南部紧邻高港开发区，成为泰州市的开发重点。下辖靖江、泰兴、姜堰、兴化四市和海陵、高港两区，总面积5793平方公里，总人口503万。人文环境：泰州历史悠久，人文荟萃，是施耐庵、郑板桥、梅兰芳故里，中国人民解放军海军诞生地，春兰集团、扬子江药业集团摇篮。9四、泰州宏观经济10泰州宏观经济环境与分析11国内生产总值：2005年、2006年泰州地区生产总值增幅分别达到16.22%，22.32%。2007年1-9月份，全市实现地区生产总值845.03亿元，同比增长15.7%，预计全年将达到1150亿元以上的新高。2008年泰州经济将来进一步平稳发展。705.2819.61002.50200400600800100012002004年2005年2006年泰州04-06年国内生产总值(亿元)12零售总额：2005年、2006年泰州零售总额增幅分别达到16.50%,16.05%。预计2007年泰州零售总额将保持10%以上的增幅，突破300亿元，2008年将继续稳定增长。200.69233.81271.330501001502002503002004年2005年2006年泰州04-06年零售总额(亿元)13旅游市场：2005年、2006年泰州接待游客量增幅分别达到16.01%，16.16%。预计2007年泰州接待游客量将保持10%以上的增幅，突破600万人次。城市面貌的进一步改善，2008年泰州将迎来游客新高。423.42491.21570.5801002003004005006002004年2005年2006年泰州04-06年接待游客量(万人次)14可支配收入：2005年、2006年泰州城镇居民可支配收入增幅分别达到14.72%,14.03%。2007年1-9月，城镇居民人均可支配收入11348元，同比增长20.3%。城镇居民可支配收入的快速增长，为2008年商业消费奠定基础。96951112212682020004000600080001000012000140002004年2005年2006年泰州城镇居民04-06年可支配收入(元)15消费支出：2005年、2006年泰州城镇居民消费支出增幅分别达到19.59%,8.31%。2007年1-9月人均消费性支出6819元，同比增长11.9%。消费性支出的回升，反映泰州市民消费观念的不断开放。63187556818402000400060008000100002004年2005年2006年泰州城镇居民04-06年消费性支出(元)16消费结构：从2006年可以看出泰州体育娱乐用品类、通讯器材类零售增长迅速。2006年全市限额以上批发零售贸易业中，体育娱乐用品类、通讯器材类、汽车类商品零售分别增长80.1%、40.3%和17.5%。城镇居民消费支出中，交通和通讯类、医疗保健类分别增长28.5%、26.9%。农村居民生活消费支出中，交通通讯类、居住类、教育文化娱乐服务类分别增长31.6%、29.4%和15.8%。17在岗职工平均工资：2005年、2006年泰州在岗职工平均工资增幅分别达到14.42%、14.52%。预计2007年泰州在岗职工工资将保持14%左右的增幅,将达到20000元。2008年泰州职工工资将得到进一步的提升。131881509017281050001000015000200002004年2005年2006年泰州04-06年在岗职工平均工资(元)182006年泰州人均可支配收入较2005年上涨14％，而同期人均消费性支出涨幅只有8％，可支配收入增幅大于消费性支出增幅，表明当地居民消费习惯偏于务实保守。19金融机构贷款总额逐年上升，人均储蓄存款额度不高，实际支付能力有限，本地化潜在高端客户资源较少20泰州国民经济保持高速、健康发展，GDP的增幅逐年变大，并超出全国平均水平，有助于城市商业的发展．21人均收入持续增长，从而使泰州人的消费结构不断优化，2006年泰州恩格尔系数为39.8%的持续降低，泰州正从温饱型向小康型社会转变。22展望08年泰州宏观经济分析：２００８年泰州经济将来进一步保持平稳发展势头，收入的提高及消费观念的开放，将为泰州的商业发展奠定良好的基础，零售总额进一步稳定增长。１城市面貌的进一步改善，尤其是这几年加大城市拆迁力度，不断推进城市化，取得了较为显著的变化，2008年泰州将迎来游客新高。２泰州体育娱乐用品类、通讯器材类零售增长迅速。３23五、泰州商业市场24泰州商圈现状目前泰州已经初步形成商业街区布局，形成一核一街一区商业商务布局。坡子街商业核心：包括五一路、府前路、东进东路北侧商业区，成为老城区最繁华的商业街区，集购物、休闲、娱乐、健身于一体的具有较强吸引力的开放空间◆济川路商业街：建设成为具有现代都市特征的新型商业街；◆新区商务中心：为集行政管理、商业商贸、文化娱乐、酒店公寓为一体的现代商务中心。25泰州市后期商业规划泰州15个大型商业个案经营状况、经营模式与历史背景严判泰州2010年商业体量回顾06至07年泰州商业市场的竞争与经营业绩泰州市城市商业规划：零售网点根据《泰州商业网点规划》，到2010年，全市市区大中型商业零售网点达到21处，其中，规划新建8处：海陵区5处、高港区3处。泰州市区平均约3万人拥有一处大中型商业零售网点。总营业面积40万平方米，人均营业面积0.63平方米，中小商业网点占全市商业网点营业面积比重达30%。网点层次根据规划，未来泰州商业网点在空间上将划分为三个层次26商业网点层次商业定位商业形态功能作用核心层高档商业区设置购物中心、大型百货店、专业店和综合商业街主要提供选择性购买以及休闲功能中间层一般商业区设置中型百货店、超级市场、专业商业街和商品交易市场主要提供非选择性的购买和生活服务功能外围层／主要设置大型综合超市、仓储店、折扣店和专业批发市场主要提供批量购买和商品集散功能27泰州15个大型商场个案经营状况、经营模式与历史背景28泰州07年商业总体量经过统计，泰州目前市区主要商业供应量约46万平米左右。（不含小体量商住项目中商业统计）2915个泰州商业个案：项目名体量经营状况坡子街4.2万平米商业，２期未动工，预计２期商铺量只有一期几分之一４．２万平米为净商铺面积(有商铺各层规划图为准),带1万平米地下一层商铺.一层服装为主,电信,KFC，２层娱乐,服装,概念店，３层以餐饮为主．二、三层销售业绩不好，因此后期买一层的客户需要搭售一套２层商铺销售．锦泰购物广场4万平方米1-6楼，服装（客户定位相对邻近几个大商场档次低一点）,餐饮(7+7),娱乐(KTV),电器,数码金鹰国际购物中心3.9万平方米打造苏中地区档次最高、品类业态组合最齐全、服务最优之高级时尚百货店．０６金鹰销售业绩很一般，有人说金鹰是富人闲便宜，穷人觉得贵的商场．０７年为迎合泰州较多消费者的购买习惯（泰州人喜欢货比三家，消费要经济实惠），于是在提高品牌档次上金鹰有所降低．目前金鹰利用广告经常推出许多折扣活动来逐步增强市民在该商场的购买习惯，提高自身的知名度，尤其对外来人口的消费吸纳力很高．但没有搞活动时销售明显不如中百一店．泰州一百4万平方米经营大小百货、黄金首饰、家用电器、针织、服装、鞋类、文体等,全城还分部有电瓶车等中小型分店,由总店统一管理以及售后服务．目前该店的手机销售促销活动频繁．中百一店受到了坡子街新开多家通讯全国连锁店销售的竞争．坡子街通讯连锁店销售价格更为灵活，更具有市场竞争力．回想两年前，中百一店下午５点半就停止营业，在市场竞争下，现在都经营到晚上１０点过．3015个泰州商业个案：项目名体量经营状况滨河广场1.4万平方米地下商城;服装类多,餐饮,娱乐(溜冰场,碰碰车)中央国际购物3.2万平方米大型购物中心，经营49个大类，近5万多种商品，其部分服装店与中百一店同一品牌的店面的老板是同一个．华润苏果超市1.3万平米食品、百货、生鲜文峰千家惠3.6万平方米集百货商场与大型综合超市为一体的大型购物中心，文峰进驻该商场时有很多压力，因为它承接该商场时，正是该商场的另一家商业运营公司倒闭了时代超市3.5万平米休闲购物于一体，该商场０６年销售业绩不错，０７年业绩更是节节高苏北商业广场3.5万平方米服装,饰品,电器生活用品于一体的够物中心3115个泰州商业个案：项目名体量经营特色世纪联华1.5万平方米杂货、生鲜食品、家用百货和纺织品等两万余种，由于东风大桥的影响，相比之下，南师的学生会选择去易初莲花购物，该商场吸引大量莲花区居民和部分南理工学生来消费，其外面停车网点的拥挤都足以证明其消费吸纳能力大于易初莲花．易初莲花2.28万平方米总投资8000万元，分地上和地下（车位）各一层泰山商场1万平方米1-4层是服装销售一体化,5-12层为酒店，其服装档次比较低，商场外立面没有特色，有些陈旧感了，服务团队没有其他商场年轻化，西边几十米邻泰州人气最旺的侑水菜场．财富广场商业中心４万平米（一期）全业态，全业种，广告“真正实现一站式全新消费”好易家装饰城一期3.8万平方米二期1万多平米是泰州地区目前规模最大，品种最全的精品家具买场，泰州人所皆知，带动了该商场的一站式家具购物．32严判泰州2010年商业体量根据《泰州商业网点规划》，到2010年，全市市区大中型商业零售网点达到21处，其中，规划新建8处：海陵区5处、高港区3处。再加上本案供应量，预测潜在商业量在30万左右。届时商业总量将达到76万平米左右，2006年泰州目前市区64.26万人，人口自然增长率为1.81‰，截止到2010年，不计人口流动性，泰州市区人口将达到65万左右。33回顾06至07年泰州商业市场的竞争与经营业绩2006年商业网点的快速扩张，使得市区的商业竞争愈演愈烈。百货行业成为竞争的热点。随着中央国际、金鹰国际的相继开张，给原有的中百一店、文峰千家惠带来较大压力。中百一店全年销售仍居同行之首，文峰千家惠实现销售3.7亿元，同比略有下降，中央国际实现销售1.96亿元。与商场相比,超市卖场销售稳步上升。时代超市、世纪联华、易初莲花销售同比分别上升48.1%、5.2%和34.4%。今年南京师范泰州学院迎来第四届学生,别且比往年明显扩招,加上上几界学生养成在易初莲花的购买习惯,以及城东06年多个楼盘的交房,增强了易初莲花07的销售业绩。电器专卖店销售有升有降。苏宁电