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1/132014年注册物业管理师《物业管理实务》模拟试题【模拟试题一】一、案例分析选择题（共1o题，每匆2分。每题的备选项中，有I个成多个符合题意）案例题一：某新建的国际大厦建筑面积约12万m2，外墙是铝合金板，内墙面和地面是大理石，附属设施包括10部电梯、两部自动扶手电梯、消防中控、磁卡门禁设备、中央制冷供暖等系统，综合配套设施包括地下停车场、休闲健身区。目前，该商城已经竣工，并拟对外进行公开招标选聘物业服务企业，某物业服务企业正积极参与该项目的投标。请结合案例，回答下列问题：1.该项目对外公共招标，在编制招标文件时，以下哪项内容不是招标文件包括的内容（）A.招标人及招标项目简介B.物业管理服务方案C.业主的服务需求D.评标标准和评标办法；2.在物业管理评标过程中，评标的方法一般包括（）A.综合评分法B.最低价法C.最高价法D.性价比法3.开发建设单位拟派三名代表参与该项目的招标评标工作，哪么抽取专家人数最少为（）人。A.3B.5C.6D.94.在制定物业管理方案时，下列哪一项内容不是该项目物业管理服务的重点。（）。A.设备设施管理B.公共秩序管理C.绿化管理D.消防管理5.某物业服务企业在对该项目进行收入测算时，测算的依据包括（）A.严格按照招标书的要求，测算收入项目B.对政府主管部门明文规定不许收取、或没有法律依据支持的收费项目，可以根据情况进行测算C.参考项目所在区域同类同质物业的经验数据，合理地确定费用收缴率D.对需要按年折旧或摊销的费用，测算周期不应超过合同期限。案例题二：某物业服务是一个具备三级资质的物业服务公司，目前服务3个多层住宅小区，服务面积40万平米，服务1个办公楼提供服务，面积4万平米。吴某是某物业服务企业发展部的领导，为达到通过拓展公司业务，把物业公司资质等级提高到二级的目的，他在网上选择物业服务招标信息。请回答下列问题：6.吴某在网上选择物业服务招标信息需要考虑什么因素？（）A.公司现有服务项目的类型和面积B.计算与二级物业服务资质的差距2/13C.依据《物业服务企业资质管理办法》第八条要求查找招标信息D.不需要考虑什么因素7．吴某在网上搜出了以下几个项目，如果能够中标，在满足二级资质最低要求情况下，有几个可选方案？（）单位：万平米多层住宅独立式别墅办公楼、厂房2044A.1B.2C.3D.48.在编制物业管理方案中应关注如下的哪些关键要素？（）A.服务设计B.资金保障机制C.员工管理系统D.顾客管理系统。案例题三：某分期开发住宅小区，一期业主已入住，二期正处于开发建设期，工地内到处是凹洼积水及饭盒，一期与二期交界处也丢了很多空罐头盒。一期有一个临时垃圾收集点，十几个没盖的垃圾桶就放置在未硬化的沙土上，由于长期投放垃圾且未及时清理，垃圾桶周围土壤已发黑发臭。夏天到来，已入住的一期业主纷纷投诉小区蚊子、老鼠、嶂螂、苍蝇多，要求物业公司彻底解决环境问题，否则将拒交管理费。请根据案例回答下列问题：9．造成该小区老鼠较多的主要原因有（）。A.垃圾收集点周围卫生没做好B.周围有空罐头盒C.垃圾桶没上盖D.周围饭盒乱丢给老鼠提供食物E.周围积水10.在本案例中，造成蚊子孽生的主要原因是（）。A.旁边工地有凹洼积水B.小区内有垃圾收集点C.垃圾桶周围未硬化D.周围环境有空饭盒及空罐头盒E.垃圾未及时清理二、案例分析题（80分）案例分析题（一）某住宅小区，2010年10月组织业主入住，入住工作由开发商办理，物业服务企业协助。小区有15套房屋未销售，另3套房屋因建筑质量问题业主拒绝办理入住手续，开发商也认可质量问题，表示维修后再交付。业主张某在10月8日办理入住手续，领取了相关资料和钥匙后发现房屋门窗有质量问题，遂与开发商约定限期整改。由于开发商未在约定的期限内完成房屋门窗整改，张某以此为由拒缴物业服务费。物业服务企业在10月20日巡视过程中发现业主王某装修前未办理装修手续，并私自拆改天然气管道设施，王某称无人告知禁止拆改天然气设施的有关规定，所以便拆改了。物业服务企业要求其恢复原状。王某则提出自愿签署一份《承诺书》，内容包括：“承诺因拆改天然气管道导致出现的安全事故，均由本人负责”等，并自愿缴纳天然气改造押金3000元。问题：11.15套未售出房屋和3套存在质量问题房屋的物业服务费分别应当由谁承担？简要说明理3/13由。（4分）12.张某拒缴物业服务费的理由是否成立？简单说明理由。（4分）13.你认为王某拆改天然气管道的说法是否正确？简单说明理由。（4分）14.针对王某未办理装修手续即开始装修的情况，物业服务企业应该采取哪些管理措施？（3分）15.王某自愿签署的《承诺书》是否有效？问什么？（4分）16.请说明物业装修管理人员在巡视过程中应注意哪些问题？（6分）案例分析题（二）某大型住宅小区2005年建成交付使用。由于尚未成立业主大会，物业管理公司聘请了30位业主作为物业服务义务监督员，并定期召开会议征求意见，通报情况。2010年，在义务监督员会议上，义务监督员提出建议：（1）本小区中心花园铁艺围栏锈蚀损毁严重，应予更换；（2）由物业管理公司同义务监督员共同组成筹备组，组织召开首次业主代表大会，选举产生业主委员会。同时物业管理公司提出，基于物价上涨，物业管理成本提高，要求提高物业服务费收费标准。问题：17.经物业管理公司测算，全部更换铁艺围栏约需费用13万元。请问更换铁艺围栏事项应由谁决定？费用如何解决？（10分）18.义务监督员提出的建议（2）是否可行？请说明理由。（10分）19.物业管理公司要求提高物业服务费收费标准是否合理？请说明理由，并说出应该采取什么样合理步骤和方法？（10分）案例分析题（三）拟建的XX花园项目地处城市边缘地带，邻近凤凰山风景区。总建筑面积20万平方米，全部为高层楼房，小户型，单身公寓为主力户型物业区域内有基本商业配套及健身房、网球场、游泳池、图书馆等。某物业管理公司派出了由公司行政总监为组长，品质部、市场拓展部骨干组成的早期介入小组，负责为开发商提供物业管理咨询服务。在项目协调会上，开发商介绍，该项目正在施工建设中，预计还有12个月封顶，等等。会后，物业管理公司随即制定了早期介入工作方案，内容主要包括：XX花园周边交通、商圈情况调查；目标销售群体确定；工程质量监理；确定设备安装单位；项目销售配合方案等。问题：20.根据本案例提供的材料，物业管理公司早期介入工作有哪些不当和错误？（5分）21.根据该项目具体情况，列举并简要阐述早期介入工作的主要内容。（10分）22.如果你公司取得该项目的物业管理权，结合本案例提供的具体条件和情况，可以在哪些方面开展所中经营服务（每个方面至少列举一项具体项目）？（10分）4/13一、案例分析选择题1.B2.ABD3.C4.C5.AC6.ABC7.D8.ABCD9.ACD1O.ADE二、案例分析题案例分析题（一）11.15套未售出房屋和3套存在质量问题房屋的物业服务费分别应当由谁承担？简要说明理由。（4分）答案要点：（1）15套未售和3套存在质量问题的房屋存在质量问题由开发建设单位负责物业服务费用；（2）根据《物业管理条例》未出售房屋由开发建设单位缴纳物业服务费，（3）3套存在质量问题的房屋，因业主未收房，根本原因在于开发商，所以应由开发建设单位承担物业服务费用。12.张某拒缴物业服务费的理由是否成立？简单说明理由。（4分）答案要点：不成立，因张某收房以后发现门窗存在质量问题，根据国家标准及《商品房质量保证书》约定门窗五金件的保修期为一年，其责任应由开发建设单位承担保修责任。张某不应以房屋质量为题为由，以拒缴物业费的行为，把责任转嫁物业公司。13.你认为王某拆改天然气管道的说法是否正确？简单说明理由。（4分）答案要点：不正确，根据《住宅室内装饰装修管理办法》，第六条装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得拆改燃气管道和设施。拆改应当经燃气管理单位批准。14.针对王某未办理装修手续即开始装修的情况，物业服务企业应该采取哪些管理措施？（3分）答案要点：根据《住宅室内装饰装修管理办法》110号令第13条规定：装修人在住宅室内装饰装修工程开工前，应当向物业服务企业或者房屋管理机构（以下简称物业服务企业）申报登记。第十六条装修人，或者装修人和装饰装修企业，应当与物业服务企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议。物业服务企业在管理中应当采取以下措施：（1）物业服务企业首先应和装修企业办理相关装修手续，告知其装修注意事项；（2）应当按照装饰装修管理协议做好管理和服务工作，加强现场检查，发现装修人或者装饰装修施工单位有违反有关规定的行为，应当及时劝阻和制止；已造成事实后果或拒不改正的，应及时报告有关部门依法处理，对违反协议的，应追究违约责任。15.王某自愿签署的《承诺书》是否有效？问什么？（4分）答案要点：承诺书无效。承诺书的内容违反了《物业管理条例》和《住宅室内装饰装修管理办法》的规定，因此无效。5/1316.请说明物业装修管理人员在巡视过程中应注意哪些问题？（6分）答案要点：加强巡视，防患于未然；物业装饰装修期间，物业服务企业要抽调专业技术人员，管理人员和保安力量，加大物业装饰装修管理巡视力度，对有违规违章苗头的装饰装修户，要重点巡视盯防，频繁沟通，做到防患于未然，出现违规伪装行为的，要晓之以理，动之以情，必要时须报告有关行政主管部门处理。同时要检查施工单位的施工人员是否如实申报和办理的施工证，强化施工人员的管理。案例分析题（二）17.经物业服务企业测算，全部更换铁艺围栏约需费用13万元。请问更换铁艺围栏事项应由谁决定？费用如何解决？（10分）答：更换全部铁艺围栏属于大修范围，需要动用专项维修资金，根据《物权法》和《物业管理条列》以及《专项维修资金管理办法》等的相关规定应该由业主大会决定，而且需要超过总建筑面积2/3以上和总人数2/3以上的业主同意才可以。本题中的住宅小区未成立业主大会，不能直接形成双2/3同意的业主大会决议，费用的解决有两种方式：一是使用维修资金，可以由全体业主进行表决，双2/3通过，然后上报上级主管部门，要求使用维修资金，或者成立业主委员会，也是双2/23表决，使用维修资金。二是业主共同出资更换围栏，也得是经全体业主表决和同意，也是双2/3同意，表决的方式可以采取书面征求意见。18.义务监督员提出的建议（2）是否可行？请说明理由。（10分）不可行，筹备组不包括物业服务企业。业主筹备成立业主大会，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导下，由业主代表、建设单位（包括公有住房出售单位）组成业主大会筹备组。业主大会筹备组负责业主大会筹备工作。19.物业服务企业要求提高物业服务费收费标准是否合理？请说明理由，并说出应该采取什么样合理步骤和方法？（10分）合理，相对于2005年，现在的物价和工资都有大幅度的提高，而且随着时间的推移，物业公司的维修工作量也会增加很多，因此物业公司要求提高物业费是合理的，要求提高物业费是在征求业主的意见，直接提高物业费则是不合理的。具体的步骤和方法如下：根据本案例的实际情况，业主准备成立业主大会，那么我们主要考虑业主大会成立后如何调整物业费。业主大会成立后可以采取招标的方式选聘物业服务企业，也可以采用协议的方式选择物业服务企业。从题目中看，本前期物业服务企业的服务业主应该是比较满意的，可以争取与6/13业主大会采用协议的方式签订《物业服务合同》。同时针对本小区的具体情况征求业主的意见，做好服务定位，并且制定详细的物业服务内容和标准，做好物业服务费的测算，为业主质价相符的物业管理服务，明确各种服务的收费标准。与业主委员会签订《物业服务合同》，按照相关要求上物价部门备案在小区公式收费标准。另外，如果没有成立业主委员会，可以采取，书面公式物业费收支情况，征求业主对提高物业费的意见，得到双112的业主同意，方可提高物业费。案例分析题（三）20.根据本案例提供的材料，物业服务企业早期介入工作有哪些不当和错误？（10分）答案要点：（1）参与介入的人员不全面。早期介入应由物业公司组成工