SAP-产品经济性管理办法

产品经济性管理流程概念设计阶段初步设计阶段施工图设计阶段设计成本要求工程、营销、物业、客服支持性文件概念设计确定成本测算成本测算经济指标复核建筑方案方案设计修改意见施工图完成第一阶段施工图调整目标成本修订并反馈产品经济性管理成果目标成本修订并反馈产品经济性管理成果建筑、结构、景观设计任务书建筑、景观专业审图结构、安装专业审图结构方案工程、成本、营销物业、客服等配合建筑节能方案工程、成本、营销、物业、客服、成立专家组等配合成本测算产品组合方案路网布置方案停车布置方案场地标高方案NY方案论证地下室方案景观方案精装修方案安装方案方案论证N方案设计确定方案设计评审方案设计阶段结构初步设计景观初步设计成本测算精装修初步设计安装初步设计经济性论证N初步设计确定Y工程、成本、营销物业、客服等配合建筑结构安装景观精装修统一做法对设计院交底总工作时间2工作日总工作时间3.5工作日总工作时间2工作日总工作时间0.5工作日门窗深化设计金属构件设计在目标成本范围内工程、成本、营销物业、客服等配合工程、成本、营销物业、客服等配合总工作时间1工作日Y构件深化设计阶段公司建筑结构安装景观精装修统一做法目标成本确定并反馈产品经济性管理成果产品经济性管理办法1.目的规范产品决策及形成过程流程，形成在产品经济性上的竞争力。2.范围概念设计、方案设计、初步设计、施工图设计、构件深化设计五个阶段；建筑、结构、安装、景观、精装修、构件深化设计六个专业。3.原则：3.1.客户导向：由客户需求到产品形成是任何工作的基准，产品经济性必须基于客户导向开展。严禁产品形成过程中无目标客户分析基础的性能增加或减少。3.2.严格流程：在各阶段设计过程中，各相关部门都应按照本制度规定的流程开展产品经济性管理工作。3.3.充分配合：设计、成本等相关部门在产品决策的全过程都必须充分沟通、密切配合，多角度分析，以期最佳解决方案。3.4.外部资源协调：公司应作好与外部设计单位沟通工作，着力取得设计单位在成本控制方面给予最好的配合，并在设计合同中，将需要设计单位给予的工作配合事项和技术经济指标要求予以明确，并可设置一定的履约奖惩措施。4.术语和定义4.1产品经济性是指通过产品设计与生产过程，最终的产品成本支出能体现匹配目标客户需求基础下的资源消耗量最小。5.组织与分工5.1.集团成本管理部、产品管理部、工程管理部负责本指引的编写、修订、解释和培训。5.2.一线设计管理部：负责对外部设计院的协调、约束、管理；负责按流程规定节点组织产品经济性联席会议，并按会议决议进行设计方案修改；5.3一线成本管理部负责对不同产品经济性方案提供成本分析与数据结论；负责根据成本前置体系内容，主动提出经济性管理可行性建议；负责填写《产品经济性管理专项会议纪要与成果表》，记录产品经济性管理的过程；负责分阶段反馈经济性管理效果；5.4一线营销、工程、物业、客服部门负责从各自角度，兼顾长短期支出，提出可行的产品经济性管理建议；6.产品经济性管理流程与节点成果要求6.1.决策分级及相关规定：根据对项目产品成本影响的重要性，对产品经济性决策内容分为A、B、C、D四级。本文未提及但本文支持文件《成本前置知识体系》所包含之内容，均按D类处理。各分级及相关规定详下表：决策分级分级理由决策人要求决策形式A对产品经济性影响巨大一线公司总经理或其授权人按本文规定B对产品经济性影响重大一线公司部门经理及以上C对产品经济性影响较大一线公司部门经办人及以上D对产品经济性有影响一线公司部门经办人不限6.2.对管理效果的反馈规定：各阶段产品经济性管理步骤结束后，成本管理部应对照以往成本测算结果，向公司管理层及设计、工程等相关部门反馈经济性管理成果，并及时调整项目动态成本。6.3.各阶段管理流程与节点成果要求6.3.1概念规划设计阶段：此设计阶段主要内容为确定项目产品：确定产品及配比、交通系统、组团布置、停车方式、公建配套面积等。此阶段是项目产品经济性影响最大的阶段，必须倾注极大的精力，避免产品中无效成本的发生。概念规划设计阶段序号产品经济性内容成果成果指标（包含但不限）参与部门决策分级决策形式决策阶段会议时间1项目产品组合最盈利的产品组合盈利能力对比表设计、成本、营销A专项评审会议或结合公司相关决策节点概念规划初期0.5d2成熟产品运用标准化率高成熟产品面积比率设计、营销、成本3可售比可售面积/建筑面积；赠送建造面积比设计、营销、成本4项目公建配套满足规划要求的最小化面积配套面积户数比设计、营销、成本、客服、物业5配套商业满足需求的商业面积商业面积户数比6路网布置路网设计路网简洁合理道路/占地面积比设计、成本、客服、物业B路网设计方案初稿0.5d项目出入口出入口数量优化出入口数量/消防规范数量道路宽度道路宽度优化道路宽度/规范宽度设计、成本7组团布置单组团大小单组团大小合理单组团户数设计、成本、客服、物业单组团出入口出入口数量最少单组团出入口数量/消防规范数量8停车布置地面地用地面车位数量最大化实际地面车位比/规划地面车位比；地面车位面积/项目占地面积设计、成本B停车设计方案初稿0.5d停车方式停车方式合理化车位面积，人防车位面积车位大小因地制宜作适量小车位小车位数量/车位总数地下车库设置与面积地下车库集中设置及面积最小项目地下车库数量唯一，单车位占地下室面积机械车位机械车可行性分析机械/非机械车位的分析报告9土方工程按原有地势规划产品排布及设计场地标高动土量最少单位占地面积动土量、场地标高平均降低/增加值设计、工程、成本B场地标高方案初稿0.5d排水方案排水坡度合理，减少填方排水坡度值、排水泵站分析报告设计、工程、成本6.3.2方案设计阶段：此阶段的设计成果主要包括以下内容：建筑（体形、立面、平面、功能分区、节能方案）、地下室、景观软硬景基本布局、供水、供电、消防、排水、智能化工程的方案。方案设计阶段序号产品经济性内容成果成果指标（包含但不限）参与部门决策分级决策形式决策阶段会议时间1建筑建筑平面布置建筑体形的长宽比例适中；具对称性长宽比、对称系数、周长面积比设计、成本B专项评审会议或结合公司相关决策节点单体方案委托前与形成初稿后0.5d外挑外挂构件立面简洁，无过分复杂的外挑外挂件外挂件造价/外墙装饰造价比设计、营销、成本外墙装饰满足建筑观感的外墙涂料/非涂料比例设计、营销、成本建筑层高层高经济性层高设计、营销、成本屋顶造型屋面形式经济合理屋面面积/基地面积设计、成本2结构结构限额设计与《结构设计成本控制要点》使设计院明确设计要点及经济性要求;《结构设计任务书》钢筋、砼含量指标设计、成本、工程B结构设计委托0.5d前结构形式结构方案经济型最优结构方案、柱数量/平面面积、沉降缝布置间距、梁柱截面取值结构形式初稿柱网布置、梁柱截面柱网方案初稿沉降缝3地下室层高层高合规且最小化地下室梁底高度、梁高、风管预留高度、消防管预留高度、电线槽预留高度设计、工程B0.5d层数层数最小化单层停车方案图设计、成本人防分区分区最大化设计分区面积/规范最大分区面积设计、成本4建筑节能体型系数满足建筑立面效果的经济合理的建筑节能方案多方案试算结果比设计、成本、工程B节能方案确定与试算初步结果0.5d门窗墙体厚度保温材料审核节能计算书5安装项目供电方案最经济的供电方案(配电设备布置、开闭所选址、供电方式选择、高压线路的敷设等）开闭所数量/户数；电缆长度/占地面积；高压线入地/高压走廊迁移费用比设计、成本、工程B设计委托前及设计初稿0.5d给排水方案最经济的给排水方案水泵房数量，排水管长度/地块长度消防方案消防分区、控制回路及喷淋系统设置经济合理消防分区面积/规范最大分区面积，喷淋管道长度/喷淋面积中水处理方案中水处理站的选址及规模经济合理中水管道长度/占地面积电梯方案电梯方案经济合理电梯数量、规格6景观景观限额设计景观成本的优化配置景观占地平米单价、景观成本分配系数设计、成本、营销B景观设计委托前及景观规划初稿0.5d软硬景比例软硬景比例合理软硬景比例园林雕塑及小品点缀但有效果雕塑、小品数量/景观面积设计、成本、营销水景、泳池销售与后期管理的协调水景面积/景观面积；泳池面积/户数设计、成本、工程、营销、物业7精装修公共部位与户内精装修确定与产品定位相适应的装修限额装修成本售价比设计、营销、成本A确定参考项目0.5d6.3.3初步设计阶段：此阶段的设计成果包括：产品的结构形式、基础类型、构件尺寸、安装工程的设备选型等。初步设计阶段序号产品经济性内容成果成果指标（包含但不限）参与部门决策分级决策形式决策阶段会议时间1结构结构设计参数参数合理主要结构参数/理论参数设计、成本、工程C专项评审会议或结合公司相关决策节点梁板图初步设计0.5d地基承载力承载力取值合理地基承载力取值/最大值基础初步设计基础类型最经济的基础方案（含基础土方）多方案费用比设计、成本、工程B0.5d深基坑支护深基坑支护方案经济合理，兼顾工期多方案费用比设计、成本、工程、外部专家（必要时）基坑初步设计2景观面层铺贴选择面层的合理选择各材质面积比例；面层厚度（压顶、非行车面）；石材出材率；损耗率；设计、成本C景观初步设计初稿0.5d苗木选择本土苗木、层次分明、搭配合理各类苗木数量/绿化面积比设计、成本山地建筑边坡支护安全经济边坡方案经济性比选分析报告设计、工程、成本3精装修材料品牌、规格选择在限额设计标准下，材料采购批量化、品质最优化各功能分区造价指标、六大系统分类指标设计、成本、采购B精装修设计初稿0.5d6.3.4施工图设计阶段：此阶段标志着设计阶段的基本完成。该阶段的工作成果直接用于指导施工，形成建筑安装产品。施工图设计阶段之前的全部工作成果在此全部展现，所以成本前置工作在施工图设计阶段的主要任务，一是符合性审查（图纸自审与会审），二是设计优化，三是对初步设计未明确的材料部品作补充性选择。施工图设计阶段序号产品经济性内容成果成果指标（包含但不限）参与部门决策分级决策形式决策阶段会议时间1建筑、结构统一做法施工图设计按工程统一做法出图标准做法执行率设计、工程、成本C评审会施工图设计委托前0.5d2标准景观做法及部品材料价格库贯彻景观标准做法标准做法执行率设计、工程、成本6.3.5构件深化设计阶段：对一些专业工程，如门窗工程、金属构件工程，往往需要另行委托专业厂家进行二次设计。构件深化设计阶段序号产品经济性内容成果成果指标（包含但不限）参与部门决策分级决策形式决策阶段会议时间1门窗窗型分隔合理；型材截面经济合理，慎用非标门窗系统门窗平米综合单价；平米铝型材含量设计、工程、成本C评审会构件图初稿0.5d2金属构件（栏杆、百页、玻璃雨棚等）尽量采用标准化部品；非标产品型材截面及间距经济合理，油漆做法经济合理公司标准做法采用率设计、工程、成本0.5d6.4其他规定：6.4.1总部与区域成本管理部、设计管理部不定期检查督促各一线公司的制度执行情况；6.4.2本制度执行情况应纳入对一线公司的考核内容；7支持文件7.1《成本管理前置知识体系—设计篇》7.2《产品经济性管理专项评审会议纪要表》（范本）万科产品经济性管理专项会议纪要表.xls7．3《设计阶段成本控制流程》产品经济性管理流程概念设计阶段初步设计阶段施工图设计阶段设计成本要求工程、营销、物业、客服支持性文件概念设计确定成本测算成本测算经济指标复核建筑方案方案设计修改意见施工图完成第一阶段施工图调整目标成本控制责任书目标成本修订建筑、结构、景观设计任务书建筑、景观专业审图结构、安装专业审图结构方案工程、成本、营销物业、客服等配合建筑节能方案工程、成本、营销、物业、客服、成立专家组等配合成本测算产品组合方案路网布置方案停车布置方案场地标高方案NY方案论证地下室方案景观方案精装修方案安装方案方案论证N方案设计确定方案设计评审方案设计阶段结构初步设计景观初步设计成本测算精装修初步设计安装初步设计经济性论证N初步设计确定Y工程、成本、营销物业、客服等配合建筑结构安装景观精装修统一做法对设计院交底总工作时间4工作日总工作时间9工作日总工作时间3.5