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1XXX小区物业管理方案（参与1）目录章节文件名页码第一部分方案总说明02第二部分[XX小区]物业基本慨况03第三部分项目物业管理需求分析05第四部分[XX小区]物业管理工作重点07第五部分物业管理方案策划08第六部分物业管理方案执行17第七部分物业管理资源配置22第八部分物业管理费用事宜24第九部分物业管理合作事宜26第一部分：方案总说明根据贵司对[XX小区]的物业管理要求和期望，我司通过对[XX小区]的实地踏勘，以及贵司提供有关该项目各方面的相关情况后，我司特拟定出如下方案，为[XX小区]提供专业的物业管理服务。我司提交的物业管理方案阐述内容：包括该项目的硬件状况、物业管理模式、服务内容及等级、服务费用标准、资源配置、物业管理合作方式等。本方案制定时参考的法规及文件：1、《物业管理条例》（[国务院[2003]379号令]）2、《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（[建住房{98}213号]）3、《广西自治区物业管理条例》（[2001]）4、《桂林市住宅物业管理暂行办法》（市房管局[1999]）5、《关于加强机动车辆停放保管服务收费管理的通知》第二部分：[XX小区]物业基本慨况一、基本情况1、项目慨况：本项目位于桂林市施家园路中段，东西平均宽183米，南北平均宽105米，小区住宅全部坐北朝南，东临施家园路，西临小东江，南面是隐龙苑小区，北面为天河房产公司开发的龙隐山庄。1）项目规模：项目总占地21000㎡，规划用地19260㎡，规划总建筑面积22838㎡（其中住宅建筑面积：16880㎡,商场、物管用房：741㎡，公建面积5958㎡）；有架空层1168㎡，设有停车位：45个；建筑密度为23.5%，容积率：1.16%；绿地率46%（草坪与乔灌木互补）；小区有道路6697㎡。2）规划构成：小区内为纯住宅小区。3）物业构成：总12栋住宅楼，共121套房屋（其中120㎡住宅28套，160㎡住宅84套，180㎡住宅9套），住宅平均层数为5层。4）公建配套：休闲花园、零星儿童、老年健身娱乐场所。5）使用功能：1#—9#为居民住宅；10#楼为二层结构，一楼为商场，二楼为物管及活动中心，独立门面，单独进出；11#—12#为幼儿园。6）本小区共设主出入口一个，在2#楼东侧设门卫室一间。2、配套设施设备：21）供配电系统：市政供电，？组？KVA变压器（不明），一户一表，供电局抄表至户，公共区域用电设立专表。2）上供水系统：为自然供水，小区设总表，业主用水计量表设置在室外，暂未确定是否由自来水公司直接抄收水表等事宜。3）下水排污系统：每幢楼宇设一个化粪池，所有排污直接进入市政排污系统(暂不明确)。4）智能化系统：设计预留宽带网络接口，其升级功能暂未开发或明确(暂不明确)。5）消防设施：设消防栓/箱等群防设施系统。6）防盗系统：摄像监控系统小区围墙周边红外线预警防盗系统（？不明）。7）公共照明总功率：不明。8）其他设施：不明。二、项目进展情况：1、项目2005年全面动工。2、项目进度计划：年完工交楼。3、项目销售工作于年月日开盘（内部销售）。三、物业管理定位及规划1、定位为物业管理封闭式物业管理小区进行。2、物业管理收费标准：多层住宅：0.5元/月/㎡；别墅楼宇：元/月/㎡；商业门面：0.8元/月/㎡。3、以上收费基数为每户的总建筑面积（建筑面积+公摊面积）计算。4、垃圾清运费待定。四、物业管理合作方式1、寻求长期合作伙伴，共同建立管理品牌。2、小区物业管理(包括前期管理)，与本小区业主委员会签定物业服务合同。3、合作条件以双方协商为准。第三部分：项目物业管理需求分析了解项目的需求，才能有的放矢。为此，我们在阐述[XX小区]（以下简称“该项目”）物业管理思路之前，我司项目小组根据当前掌握的信息资料，结合目前桂林市物业管理状况以及我司以往物业管理经验，对该项目的物业管理需求情况进行分析，作为指导我们下一步工作的基础。一、桂林市物业管理现状及客户需求：桂林作为传统的旅游城市，于近年来除继续大力发展旅游业外还加大加快发展房地产业，使其也成为当地经济的支柱产业，当地经济飞速发展，吸引各地商家在桂安家落户。当地市民受外来思想的冲击不断改变传统的思想意识，但作为仍旧以传统经济为主的城市，因其发展的时间与力度有限，不能使其在短时间内进行全面与彻底的改变。物业管理，在桂林市经过近十年的发展与推广，目前已被广大市民普遍接受和认可，不过仍旧存在物业管理费用标准不高和收费率不高等问题的困扰，使其发展不甚理想。多数人对物业管理的认识仅仅是通过人与人之间的沟通、电视、报纸等媒体对物业管理的零星报道，对其仅是表面的感性认知：还没有真正理解物业管理的内涵，物业管理能给自己的生活带来怎样的改变，能让自己享受到怎样的便利，享受物业管理的同时还要缴纳物业管理费等。但目前绝大多数市民希望在购买新楼房时将该楼盘是否拥有物业管理作为一个3非常重要的参考依据，且该项目今后将会提供怎么样的物业管理、业主将享受到何种的物业服务、如何让入驻该项目的业主感到满意，也是开发单位和广大业主非常关心的。二、项目整体定位及功能规划对物业管理的需求：[XX小区]项目整体定位为桂林市中等偏上多层住宅、商业门面（少量）、托儿所组团式居住区，小区内（多层住宅、托儿所）实行的是全封闭式的物业管理，我司拟对该项目的管理实行人性化物业管理。针对该项目所处地理位置和物业管理大环境的特殊性，该项目对物业管理的需求主要体现在以下方面：1、安全性：小区的物业管理服务，安全问题是物业管理的重中之重，体现在财物的安全、人身的安全、辖区的公共安全。2、便捷性：无论从日常生活还是休闲度假亦或工作，简单、方便、快捷、人性化的服务，带来生活、工作愉悦和效率的享受。3、形象与地位的提升：项目管理的好坏，关乎物业价值的保值、升值亦或贬值，也直接关乎到项目整体形象的提升，它是实施物业管理本质区别所在之一：在该项目中，更是业主/住户身份与地位的象征，身处在具有相当品质管理的物业小区内，无形提升了业主/住户的荣耀感——身份地位的提升。三、开发商对该项目物业管理的需求：该项目作为桂林市高新七星区政府职工集资楼，项目开发商高新七星区政府建房办对该项目的物业硬件规划建设上倾注了大量的心血和关注，对于项目的物业管理，更加需要一个与之匹配的专业物业管理者来承担该项目的物业管理角色。一方面通过专业的物业管理操作，提升项目的品牌；另一方面通过物业公司的全心投入服务，使小区内的全体业主确实享受到尊为上帝的感觉。第四部分：[XX小区]物业管理工作重点根据以上我司对项目物业管理需求的分析，我们结合过往之经验，提炼出多层住宅兼有少量商业配套物业的管理工作之要点。一、多层住宅多层住宅的设施设备简单，公用部分的设施设备利用率高、负荷大，住户间易相互干扰，公共关系问题突出。故此，多层住宅的物业管理特点为：1、楼宇管理：以确保住户安全、环境清洁为重点。2、设施设备管理：公用设施设备负荷大、易损坏，其损坏产生的影响又较大，所以平常应经常对公用设施设备进行检查、维护，避免因小失大造成不良影响。3、社区建设：通过物业管理公司的组织、沟通协调，建立良好的人际关系与社会公德，定期开展多种多样的社区文化活动，在小区内营造出和谐友好的生活环境和气氛。4、开源节流，降低成本：开展多种经营服务，弥补物业管理费用的不足，这是物业管理企业如何在物业管理费用偏低，维持运作的关键，也是满足住户众多需求的关键。二、商业门面1、本小区仅有少量的社区配套商业门面，从总体规划来讲，该商业门面仅供满足本小区居民日常生活的简单需要，所以在该门面的经营和管理上要求不能经营对小区住户造成较大影响（如经营饮食业的油烟排放、噪音扰民、排污堵塞、经营娱乐场所等除需要政府主管部门的审批外还要符合本小区的相关管理规定）。三、社区托儿所41、该托儿所主要作为高新七星区政府单位职工幼儿园，主要招收的对象是高新区政府的职工子女。第五部分：物业管理方案策划[XX小区]是桂林市高新七星区政府在桂林市施家园生活小区开发的职工集资住宅楼开发项目，购房的业主全都是政府部门的职工。所以，天居公司项目小组以当前所掌握的项目开发商对项目的开发定位和运作理念的基础上，结合物业管理的价值体现和最终追求目标——实现物业硬件、物业服务、物业使用人、物业环境四者之间有机融洽和统一，设计出认为适合该项目的物业服务方案。一、项目物业管理模式贴身管家亲情式物业管理服务。二、项目物业管理实施构想一种模式、二项承诺、三个重点、四个中心。（一）一种模式：贴身管家亲情式物业管理服务“管家、亲情”式物业管理模式的提出：其一，直接又形象地反映出了物业管理工作的初始职能与作用；其二，在物业管理刚刚实兴的桂林市，该种模式的提出更适合市民（业主/住户）的认知度，容易让其接受，也更能彰显其地位，满足其心理的某种特殊需求；其三，在比较该项目附近小区物业管理水平和费用以后，确定了在目前的条件下本小区的物业管理费用不能过高，其物业服务不应有过多的奢华与繁琐；物业管理服务费用的高低，取决于物业公司提供的相关服务内容和大多数业主的需求。针对本小区的现实情况，物业管理与之匹配的应是中等以上层次的物业服务；其四，“管家”的定位，是在提供公共服务的基础上，根据该项目中不同住户/业主的不同的服务需求，提供的一种直接又具有应变性的服务形式；亲情、友善、微笑是人与人之间沟通的桥梁，也是天居公司物业管理的特色，更借助通过该种服务模式在传统规范物业管理服务社区中的实施，营造邻里和睦、家庭情结及人文关怀的氛围。（二）二项承诺在该项目的物业服务方面，我们将秉承“服务业主、服务社会、服务投资者”的服务宗旨，坚决贯彻“专业服务，细致入微；点滴做起，满意到户”的服务承诺，以“规范的管理、满意的服务、文明的环境、一流的物业”为质量方针。为此我们做出如下两项承诺，并以此作为我们在该项目物业服务工作上的工作目标：1、自社区全面交付使用之日起，一年内使该项目的管理满足桂林市文明住宅社区的标准；三年内使该项目的管理满足广西壮族自治区城市物业管理优秀住宅社区的标准。2、自全面接管之日起，在实现三年管理目标的同时，参照ISO9001：2000质量管理系统，全面实施顾客满意服务体系，使社区业主/住户真正享受到全方位、高品质的物业服务。（三）三个重点针对该项目物业服务工作的难点及未来入住业主的需求特点，我们确定了该项目物业管理服务工作的三个重点：1、重点之一：规范管理、亲情服务1）在确定了该项目：“贴身管家亲情式物业服务”的服务模式后，我们将在参照贯彻实施ISO9001：2000质量管理体系的基础上，建立起适应该项目服务模式的更为严格规范的服务体系（专项质量计划）及操作程序，以满足项目需求；在5营造次序井然、亲情人性的居住氛围方面，我们强调以提供亲情服务，体现出“以人为本”的服务理念，让业主充分感受到宾至如归般的人文关怀，相关内容后续章节详细叙及。2、重点之二：加强安全防范，确保因管理原因造成的治安事件发生率为零该项目位于桂林市施家园生活小区，该生活小区早几年还属于偏远路段，路况差、路面窄。随着两年来有多个房产开发公司对其进行了分片开发，而且政府职能部门近期也将对施家园马路进行了重新改造扩宽，整个施家园生活小区的面貌已经有了较大的改观。但就目前来讲，整个小区的周边环境还是较为复杂，治安状况不容乐观，加强安全防范将是我们物业管理工作的重中之重。根据该项目的实际情况及我司社区管理上的经验，确定入住期治安管理以“人防为主、技防为辅”，正常管理期以“技防为主、人防为辅、全面防范”的整体工作思路。我们有理由相信，通过我们的管理，加上较为全面配套的技防设施，可以确保该项目因物业管理不到位的原因造成的治安事件发生率为零。3、重点之三：加强建筑物及公共设施管理、设备运行管理，确保不因管理失误对使用需求造成负面影响。在本方案第四部分中，对该项目物业的管理做出了简要的论述，那么针对整个项目物业的管理重点——公共房屋建筑物的主体维护、附属功能设施设备的运行维护，而公共房屋建筑物的主体维护更是重中之重。这两项工作的管理稍有失误，将直接给物业