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1XXX承接查验暂定方案XXX物业服务有限公司二0一六年一月九日2目录前言……………………………………………………………………..……..3第一章前期介入一、成立前期联合联络小组………………………………………..………..4二、前期介入时间安排………………………………………..……………..4三、前期介入的工作内容………………………………………………..….4第二章承接查验一、成立前期联合联络小组…………………………………………………6二、前期介入时间安排………………………………………………………6三、承接查验工作内容及方法……………………………………………..61.一般流程和内容………………..……………………….……………….62.房屋本体及公共设施的承接查验内容和技术要求……………………113.强电系统设备设施的承接查验内容和技术要求……………………..…144.电梯系统设备设施的承接查验内容和技术要求…………………..……225.安全防范系统设备设施的承接查验内容和技术要求……………..……266.消防系统设备设施的承接查验内容和技术要求…………………..……327.楼宇自控系统设备设施的承接查验内容和技术要求…………..………408.综合布线设备设施的承接查验内容和技术要求…………………..……459.给排水各系统设备设施的承接查验内容和技术要求……………..……4710.绿化工程的承接查验内容和技术要求…………………….…………5011.钥匙的承接查验内容和技术要求………………………………………503前言物业承接查验工作是依据国家有关法规（主要《物业管理条例》）以及国家有关规范标准和行业规范标准，明确业主及开发建设单位、物业服务企业各自的责任，在法律上界定清各自的权利和义务，避免物业服务中因房屋质量责任不清而导致的纠纷，并帮助开发建设单位提高建设质量，增加社会美誉度，这就是物业服务企业在物业服务活动承接查验的目的，也是法律赋予的工作使命。4第一章前期介入一、成立前期联合联络小组二、前期介入时间安排1月20日----2月20日三、前期介入的工作内容⑴建筑结构及功能设计（包括但不限于：）①物业内功能整体布局；②交通道路分布；③绿化景观等。⑵停车系统及交通路线规划（包括但不限于）：①人流和车流导向；②停车场出入与计费管理系统；③行车路线；④停车标识；⑤停车场的分配与规划等。⑶消防系统①监控和消防中心；②消防中心位置；③消防水池、水箱位置；④消防通道设计；⑤消防栓接合器位置；⑥消防中心设备布置；⑦消防监控点位调整与补充。⑷公共区域装饰装修①土建装饰装修审图；②土建装饰装修符合项目建设特点与档次；③土建装饰装修便于运营后的检修保养；④土建装饰装修便于运行后的清洁工作；⑤土建装饰装修与其它专业的施工配合。⑸管理用房①管理用房的数量、位置、面积；②管理用房的功能、平面布置；③管理用房的装饰标准和装饰风格建议；④管理用房的附属设备配备标准。⑹会所①会所面积、位置建议；②会所装修档次、风格建议；③会所水、电、气供应建议；④会所功能分区建议；5⑤会所停车区域；⑥垃圾处理⑦垃圾桶位置预留建议；⑺电梯系统电梯装饰建议；⑻对物业各业态的机电设施提出意见和建议各系统设计参数及配制建议⑼配电系统①配电系统设计审图建议；②住宅电力负荷参数；③住宅区域末端点位配备建议标准；④配电系统的分界；⑤配电设备选型和经济评价。⑽给排水系统①给排水系统设计审图建议；②给排水阀门位置补充建议；③雨水篦子、雨水、污水检查井的分布建议；④雨水管的流向组织建议；⑤对下水道管网等隐蔽工程安装敷设进行跟进并对与原设计图不一致的改动项目进行记录标记。⑾消防系统①消防系统设计审图建议；②消防电、水系统物业补充建议；③消防末端阀门位置；④消防中控室的位置、面积、装修建议；⑤消防系统设备的选型和经济评价。⑿安防系统①安防系统设计审图建议；②安防系统末端点位的物业建议；③安防系统分区和门禁控制；④安防系统设备的选型和经济评价。⒀公共照明系统①公共照明系统审图建议；②消防中心设备布置；③消防监控点位调整与补充。⑤公共区域装饰装修⒁跟进物业建筑施工和设备安装过程①了解施工进度②了解隐蔽工程③公共区域合理尺寸及使用材料建议④派专人学习记录设备安装调试过程，收集相关的设备出厂文件、安装说明书、使用说明书、随机附件等。⑤车场合理建议6第二章承接查验一、成立联合物业承接查验领导小组二、时间安排初验2月23日----4月1日初验整改4月1日----4月30日复验5月1日-----5月7日复验整改5月8日----5月31日三、承接查验工作内容及方法1.一般流程和内容物业承接查验工作流程工作流程管理内容相关文件接口1.确定是否具备条件2.组建新项目承接查验小组，任命组长/专业人员3.编制计划，与委托方接洽，现场摸底4.物业资料接收5.检查核对是否齐全、完整、符合要求，符合接收/不符合补齐6.按标准/技术资料分组检查建筑物及附属设施7.合格接管/不合格整改，资料建档保存1.合同/中标通知书2.房屋验收标准/承接查验规程3.工作计划/工作文件/技术资料4.物业资料/交接记录5.验收记录/移交清单6.检验报告/安装调试记录/资料归档记录委托方新项目管理单位/建设/施工单位同上项目管理单位1.1.物业承接查验工作准备1.1.1.1.承接查验前应做好以下准备工作：(1)与开发建设单位联系好交接事项、交接日期、进度、验收标准等；组建承接查验小组做好承接查验前的准备检查核对进行资料移交整改补齐资料YN接业主/开发建设单位进场通知接管N进行硬件设施、设备移交限时整改Y资料归档检查验收7(2)派出技术人员到现场摸底，以便有针对性地编制验收计划；(3)提前参与物业竣工验收和机电设备的安装调试，做到心中有数；(4)准备好承接查验用的记录表格1.1.1.2.承接查验小组组长拟定物业承接查验计划，物业承接查验计划应包括以下内容：(1)物业承接查验项目清单；(2)小组人员分工；(3)承接查验日程安排；(4)业主、施工方、物业承接查验小组三方施工质量整改工作协调会；(5)其他（如提前介入在建工程验收等）。1.2.物业资料的移交如下表：物业承接查验移交资料目录序号名称备注一项目建设资料1房地产开发企业证照2房地产开发项目批准文件3建筑红线图4建设用地规划许可证5建设工程施工许可证6建设工程规划许可证7规划总平面图8建筑设计防火审核意见书（消防审核意见书）9各分项工程设计方案10建设工程规划验收合格证《综合验收合格证》11建设工程竣工验收质量认定书（建筑工程质量认定书）12消防工程验收合格证（审核意见书）13工程竣工验收备案表（质检备案表）14工程建筑放线、验线、验收意见书15公共安全技术防范工程设施使用证16通信管线等各分项工程竣工验收书/验收报告17供水、供气协议书18供用电合同、燃气验收合格证19同意供电通知820申请门牌审批表21白蚁防治合同书22有线（光纤）电视许可证、电话网络验收合格证23《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》24《建筑工程质量保修协议书》25公共设施、设备清单26其它相关资料二物业产权资料1房屋所有权证、土地使用权证2销售资料（业主、产权、位置、建筑面积、联系方式、户型图等）3房屋设备及其固定附着物清册4房屋分户产权办理情况说明5建筑执照6拆迁安置资料7其它相关资料三建筑工程技术资料1地质勘察报告2工程招、投、定标书3工程施工合同及开、竣工报告4施工图（总平、结构、建筑、给排水、电气、燃气、通讯、消防、防雷、强弱电、智能化系统及设备安装等）5图纸会审记录6工程设计变更通知(包括质量事故处理记录)7隐蔽工程验收签证8沉降观察记录9竣工验收证明书10主要建筑材料质量保证书（钢材、水泥等）11新材料、构配件的鉴定合格证书12砂浆、混凝土试块试压报告13竣工图（建筑、结构、给排水、电、气、通讯、防雷、消防、强弱电、智能化系统、设备安装、总坪道路、雨污排放等附属工程及隐蔽管线等）914其它项目竣工图（绿化、景观、二次装修等）15各分项工程施工单位资料16各分项工程/隐蔽工程验收表/测试报告17水电、空调、卫生洁具、电梯等设备检验合格证书18供水试压报告19机电设备订购合同、单台设备的说明书、试验记录及系统调试记录20弱电、安防、智能化系统集成及布线图21停车场设施系统图22设备试压、试运行合格报告23防雷电阻接地实测记录、引下线焊接记录四设备资料—供电系统1供电系统设备购买、安装合同2供电系统设备制造、安装单位、维护单位资料3供电系统设备产权所有者及用户的名称和地址4高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备参数（型号、数量、重量、额定电压、电流、频率等）5高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备随机资料（安装使用说明书、技术图纸、机房布置图、产品合格证、安装配件清单等）6高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备主要配件资料（生产单位、技术参数、说明书、产品合格证等）7高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备试运行检验记录、运行许可证8配电箱、电缆、插接母线、电表等资料（生产单位、技术参数、说明书、检测报告、产品合格证、强检资料等）9灯具等末端用电器具资料（生产单位、技术参数、说明书、产品合格证等）10配套装置、仪表、电度表资料（检验记录、测试报告、原始数据记录、强检资料等）11绝缘电阻测试、试验记录、试运转记录12发电机随机相关技术资料五设备资料—给排水系统1给排水系统设备购买、安装合同102给排水系统设备制造、安装单位、维护单位资料3给排水系统设备产权所有者及用户的名称和地址4水泵等配套设备参数（型号、额定功率、扬程、编号等）5设备随机资料（安装使用说明书、维护保养手册、机房布置图、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等）6设备运行检验记录、管道水压及闭水试验记录、给水管道的冲洗及消毒记录7主要材料和制品的合格证或试验记录8配套装置、仪表、水表资料（检验记录、测试报告、原始数据记录、强检资料等）9其它相关资料六设备资料—消防系统1消防设备购买、安装合同2消防设备制造、安装单位、维护单位资料3消防设备产权所有者及用户的名称和地址4消防广播、消防栓等设备参数5随机资料（安装使用说明书、维护保养手册、机房布置图、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等）6设备、仪表调试运行检验记录、管道冲洗、水压及闭水试验检验记录7消防系统主要材料和制品的合格证或试验记录8消防验收合格证书9其它相关资料七设备资料—弱电系统1弱电系统设备购买、安装合同2弱电系统设备制造、安装单位、维护单位资料3弱电系统设备参数（系统、型号、规格、数量）4弱电系统随机资料（安装使用说明书、维护保养手册、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等）5弱电系统设备调试运行检验记录、安装检验合格证书、智能化等设备国家许可使用证明6有线电视及电话协议7设备试压、试运行合格报告118防雷电阻接地实测记录、引下线焊接记录9其它相关资料注：资料移交最迟在地产商将楼宇资料报送市档案馆的同时，移交一份到物业公司存档。1.3.物业的承接查验1.3.1.编制承接查验工作计划各专业组按照承接查验计划安排，对房屋主体结构、单元住宅、公共配套设施（水、电、机电设备、消防设施、道路、管线等）进行现场查验，并填写相关记录；查验采用观察和使用、试验的方法进行。1.3.2.承接查验的内容包括：1.3.2.1.房屋本体及公共设施的承接查验；1.3.2.2.公共配套设备设施的承接查验（包括强电系统、电梯系统、安全防范系统、消防系统、楼宇自控系统、综合布线系统、空调各系统、给排水系统、绿化工程等）；1.3.2.3.钥匙的承接查验；2.房屋本体及公共设施的承接查验内容和技术要求2.1.查验内容房屋本体、公共设施等。房屋本体包括：地基基础、梁、柱、板主体、顶棚、墙面、楼地面、门窗、楼梯、扶手，卫生间供水、排污管道、地漏、卫生洁具等。公共设施包括：基础设施、天台、屋面避雷设施、消防设施、小区路灯、绿化、小区道路、垃圾箱（房）、车库、检查井和化粪池、明暗沟、踏步、台阶、水池、水箱、景观、雕塑