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本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。2019年8月13日版权声明:本文仅供客户内部使用,版权归世联地产顾问(中国)有限公司所有,未经世联地产顾问(中国)有限公司书面许可,不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。:谨呈:太仓森茂汽车城开发有限公司[2007]SH-047江苏太仓森茂汽车城项目定位报告2项目约束条件及客户目标问题解析项目界定商业物业发展方向其他物业发展方向项目整体发展战略项目定位报告研究思路问题一:如何寻找项目最佳商业机会,实现商业物业的持续经营、稳定收益?问题二:六幢公寓物业如何定位才能在风险最小的情况下实现利润最大化?基于项目自身约束条件、现实市场情况和未来城市发展规划,提出解决方案。3项目约束条件及客户目标客户目标商业部分经营能够长期获得稳定持续发展;商业部分合理的业态布局,在风险最小的情况下创造合理的利润;六栋公寓楼及沿街商铺的销售最大化;提升企业及项目品牌形象;约束条件地块是商业用地,40年产权;项目容积率1.5;建筑密度50%;一层高度为6.5米、二层高度为5.5米、三层以上高度为5.4米;4我们对项目的思考实现短期价值实现长期价值经营物业销售物业要解决的关键问题价值•如何尽可能快、尽可能多的收回项目投资?(收回投资)•如何实现大体量经营性物业,获得稳定收益?(实现利润)物业由于项目地块土地使用权为40年,项目商业部分与公寓部分在运营及业态分部上要化整为零。风险短期市场风险长期经营风险5实现项目开发面临的几个问题问题一:确立合理的物业功能组合,使各类物业相互协调,实现快速消化问题二:各种物业比例如何确定,将风险控制在最小问题三:各种物业类型如何定位问题四:如何打造产品特征,保证项目成功问题五:确定物业价格,产出合理利润6本项目运作要遵循的大原则经营物业销售物业•项目要做足容积率,在市场实现的前提下,尽可能增大可销售物业体量。•要抓住现实市场机会,尽量做大商业面积,提高可销售物业价值。•要在市场可行的前提下实现快进快出。•经营性物业要选择投资量少、回收期短的物业;•经营性物业年经营收入必须大于土地租金;7项目约束条件及客户目标问题解析项目界定商业物业发展方向其他物业发展方向项目整体发展战略项目定位报告研究思路问题一:如何寻找项目最佳商业机会,实现商业物业的持续经营、稳定收益?问题二:六幢公寓物业如何定位才能在风险最小的情况下实现利润最大化?8本项目要解决的关键问题如何寻找项目最佳商业机会,实现商业物业的持续经营、稳定收益?问题一六幢公寓物业如何定位才能在风险最小的情况下实现利润最大化?问题二9项目约束条件及客户目标问题解析项目界定商业物业发展方向其他物业发展方向项目整体发展战略项目定位报告研究思路问题一:如何寻找项目最佳商业机会,实现商业物业的持续经营、稳定收益?问题二:六幢公寓物业如何定位才能在风险最小的情况下实现利润最大化?10太仓属江苏省苏州市管辖,地处长三角,位于苏州东部,长江口南岸,拥有良好的区位优势太仓与苏州市区,常熟市、张家港市、昆山市、吴江市共为苏州管辖。太仓素有上海“后花园”美誉。太仓东濒长江,南临上海市宝山区、嘉定区,与崇明岛隔江相望,西连昆山市,北接常熟市。太仓属长江三角洲冲积平原。全境地势平坦,自东北向西南略呈倾斜。东部为沿江平原,高程3.5-5.8米。西部为低洼圩区,西部2.4-3.8米。气候宜人。属亚热带南部湿润气候区,四季分明,雨热同期。太仓市上海太湖张家港常熟市昆山市吴江市苏州城区苏州长江浙江崇明岛城市层面地理位置11太仓总面积823平方公里,下辖7个镇总面积822.906平方公里,其中陆地面积538.466平方公里,水域面积284.44平方公里,其中长江水域面积173.89平方公里。太仓辖7个镇,人民政府驻地城厢镇,该镇也为太仓中心城区。包含新区、新城区、老城区和郊区四个组成部分其中陆渡和浏河接壤上海。港区为太仓港所在地。城市层面行政区域12太仓是国家一类口岸城市,交通便利,水运发达,已成为上海国际航运中心组成部分陆路交通体系发达:高速公路、国道、省道各级公路网络系统公路交通至上海、苏州市中心均为50公里左右,到上海虹桥机场仅半小时车程,一小时可达浦东国际机场。境内每百平方公里拥有高等级公里41.6公里,密度列江苏省首位。宁太高速公路、苏昆太高速公路、沿江高速、204国道、锡太一级等组成高速公路网络,全市各镇驶上高速公路均不超过15分钟。拥有优良港口资源共有大小航道50条,总长377公里。太仓拥有长江岸线38.8公里,其中可建万吨级以上泊位的深水岸线25.5公路,岸线平直,边滩稳定,终年不淤不冻,深水区开阔稳定,能满足5万吨远洋船原地回转。第三、第四代集装箱船舶可全天候直达港口。国家一类口岸太仓港建成大小泊位16个,开辟了国际、国内14条航线,已成为上海国际航运中心组成部分,距吴淞口仅13海里,是长江入海口最近的港口。目前,太仓港已形成了以近洋外贸集装箱运输为主的特色。太仓港城市层面交通13太仓在苏州5个县级市中人口规模较小,历年户籍人口保持平稳,外来人口增长迅速户籍人口45.1145.4645.7646.144042444648502003200420052006万人2005年总人口70.2万,其中外来人口24.49万人年均增幅25%2006年常住人口58.8万人苏州下辖各县级市人口分布73.57024.4946.239.26140.18175.4870.63132.2117.5704080120160200昆山常熟太仓张家港吴江万人外来人口总人口太仓总面积比其他四市略低,但人口规模远小于其他县级市辖区面积(KM2)昆山:927.7常熟:1266太仓:822.91张家港:998.48吴江:1192城市层面人口14太仓经济总量低于同级城市,但发展快速太仓历年GDP增长情况210248.22295366.4314.00%13.50%16.10%23.00%0801602403204002003200420052006亿元0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%GDP(亿元)增长率各市GDP总量及相对量932.01809.28366.43841.6250102004006008001000昆山常熟太仓张家港吴江亿元0.0%10.0%20.0%30.0%GDPGDP增长率2005年江苏省百强县第8位,(昆山市第1位、张家港市第2位、常熟市第3位、吴江市第4位),太仓经济总量低于其他同级城市太仓经济快速发展,2006年GDP总量266.43亿元,同比上升23%,城市层面发展水平15经济总量低,人口规模小,因此人均经济水平与其他同级城市持平,消费潜力强2003-2006年间,太仓居民消费升级趋势日趋明显,轿车、家居类商品消费进一步扩大。城市层面人均水平2005年苏州5个县级市的人均可支配收入均在1.7万左右,到2006年上升至1.9万,紧逼上海2万的人均水平但年人均消费金额却低于其他城市,部分消费潜力未得到释放民间指标•从商场规模与商品种类来看,目前大规模超市与商场不多,但在建大润发、苏宁电器、沃尔玛等大型超市及宝龙商业街、尖沙嘴购物广场等大型商场,商业企业不断积聚,辐射能力不断加强。•从文化娱乐业发展程度来看,市内高档消费场所不多,市内只有少量的肯德基、足浴中心、COFFEE吧和海鲜酒楼等。•从汽车档次来看,市内公交体系不发达,多私家车,且多为别克、奥迪、宝马等中高档轿车。人均消费金额(2006)96311007178648485050001000015000昆山常熟太仓张家港元/人16以第二产业为主,工业发展迅速,德资日资企业发展良好,民营企业综合实力不断提高太仓工业增长情况434.79542.62680.81900.24020040060080010002003200420052006亿元0.00%20.00%40.00%工业总产值增长率产业结构以第二产业为主,第二产业占经济总量的61%工业增长迅速,增长率连年攀升,2006年达到32.7%。主导产业包括了石油化工、机械机电、食品、纺织服饰、能源原材料等规模以上民营企业20052006工业总产值173.8237.65增长率41.40%31.7%占规模以上企业总产值的比重34.8%34.1%民营企业在近几年发展迅猛,主要围绕大型企业发展配套产业及延伸产品。民营企业已成为太仓工业经济发展中的中坚力量。外资企业以欧美日资企业为主,2005年德资企业发展到56家,使太仓成为国内德资企业密度最高、发展最好的地区之一。2006年,规模以上外资及港澳台完成工业总产值376.96亿元,增长25.8%,占规模以上工业的比重为54.1%城市层面产业结构17长三角城市群正在以上海为中心增长级,进行内部资源整合,区域内产业分工趋势得到加强,层次更加清晰、完善上海苏州扬州无锡杭州宁波嘉兴常州镇江南通舟山台州泰州湖州绍兴核心——对外窗口第一圈层——次级辐射中心第二圈层——专业产业基地、专业市场第三圈层——原材料基地上海将重点发展国际经济、金融、贸易、航运、信息服务等服务业,成为长江三角洲城市群的综合服务中心;同时上海国际大都市的地位得到加强,承但了长三角对外窗口的功能。次级中心城市一方面接受核心城市转移出来的产业,向核心城市提供原材料和市场,同时调整自己在整个城市群内的产业,向低一等级的区域转移产业,带动低一等级区域的经济发展。集中发展优势产业,形成专业性的产业基地南京为产业基地提供原材料,并形成专业市场第三圈层原材料基地,以廉价的人力、物力、丰富的自然资源为核心竞争力。第二圈层依靠廉价的人力资源,对原材料进行低附加值的粗加工,以集群优势、低成本、低利润取胜。依靠人才、信息、技术、成本优势,完成产品的深加工,提高产品附加值。第一圈层核心层依靠便捷的交通枢纽、优良的社会环境、高级人才的聚集、与国际接轨的大平台建设,提高凝聚与展示优势。城市层面地位18在长三角城市体系中,太仓将积极把握国际制造业转移的机遇,接轨上海,接受上海辐射,以港兴市长三角是承接国际制造业转移的重要区域。太仓接壤上海,临长江。将积极接受上海辐射,接轨上海,选择性的承接国际及上海制造业的转移。未来上海轨道交通有可能通往太仓,太仓与上海联系更加紧密太仓港将打造上海国际航运中心组合港中的干线港、长江枢纽港和江苏第一外贸大港,围绕太仓港积极发展物流产业。太仓市上海太湖张家港常熟市昆山市吴江市苏州城区苏州长江浙江崇明岛城市层面地位19城市规划使太仓各功能区在城市分工体系中的作用更加明确,城市形态优化城市规划未来重点打造建设三大功能区沿江经济带、沿沪经济带和中部经济圈。中部经济圈沿沪产业带定位:包括城厢、陆渡、浏河三镇上海国际航运中心的配套组合港国际制造业基地上海休闲度假投资基地沪郊港口新城大力发展与上海配套协作产业沿江产业带:上海国际航运中心组合港中的干线港长江枢纽港和江苏第一外贸大港构建沿江基础产业集聚带,建设现代化新港城中部经济圈:工业:重点发展纺织服装、轻工食品、模具机械加工等产业区物流:发挥沿江高速、苏昆太高速出口及未来铁路编组站等道口优势城市层面规划20城厢镇新城区开发建设与老城区改造并重,未来太仓中心城区建设主流方向为东南向,大城区面积不断扩大南郊新城区将成为城市功能拓展的主要载体,未来将具备教育、商贸、会展、生活居住、休闲度假等城市功能,逐步形成市文化、教育、体育中心。老城区的工厂将逐渐北迁,推进旧城改造,完善作为核心区的商业集中功能及居住功能,商业辐射功能加强。未来政府将组织实施若干重大基础设施项目和社会公共事业项目,完善新区一期的城市功能。2010年规划常住人口将比现在增加10万太仓大城区位于城厢镇,未来大城区将包含老城区、新区(经济开发区)和南郊新城区三大组成部分新区老城区生产性用地向北延伸新城区生活性用地向东南延伸城厢太仓目前城市化率62.4,到2010年将达到65%,新增城市面积将达14万方经
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