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“西郡香林”初步市场调研分析报告目录第一部分区域概况第二部分区域市场特征◇五大花园片区第三部分区域住宅物业概况◇区域住宅市场供应◇住宅产品特征第四部分销售情况分析◇主要在售楼盘一览◇销售情况分析◇积压量分析第五部分总体营销水平分析◇在售楼盘营销手法◇营销推广成败点第六部分市场展望◇潜在市场供应量◇未来市场竞争点◇销售价格走势第七部分本案面市价格建议◇本案优劣势分析◇可比性楼盘性价比一览◇本案市场比较定价附：楼盘资料第一部分区域概况◇五大花园片区北以清水河为界，西以三环路、铁路西环线为界，南以吉福路为界，东以青羊大道为界。片区内以草金路为界，分为南北两个部分，其中五大花园区域大部分位于该片区的北部，在其南部也有一部分。五大花园片区从02年开始，政府在完善基础设施建设的同时，还加大对五大花园地区环境的整治，商业、医院、学校等配套设施也日益完善。◇五大花园片区---“外双楠”房价上涨空间巨大五大花园改造后，表面上能看得到的是该区域人们生活质量的提升，而隐藏其后的是地产项目水涨船高的投资价值。据武侯区房管部门提供的资料表示，五大花园自2002年逐步改造以来，该片区已开始慢慢游离历史的阴影，被称为“外双楠”，极具开发价值。第二部分区域市场特征五大花园片区早期开发有中央花园、红运花园、名流花园、交大花园、皇家花园等，主要以低价中小户型为主，多为政府拆迁安置房。价格在800元/平方米左右徘徊。经过十年的低档次楼盘开发积蓄，现阶段开发楼盘档次提高，如有丽景华庭、众合西景、颐和雅居等较高档次的楼盘，价格也攀升到3500元/平方米。区域内房地产市场呈现以下特征：1、城郊结合部房地产市场特征，中低价市场为主向中档住宅房价发展；2、由于无景观支撑，物业开发以公寓住宅为主；3、房价分3650元/平方米——5500元/平方米二个档次走，在3500—4500元/平米之间居多4、土地资源比较丰富，由以前的小盘向现在的一批较大规模的楼盘发展，发展潜力大；5、区域周边居民文化水平不高，治安印象差6、市政生活配套资源得到了极大改善，但水平仍低周边主要楼盘有：区域代表楼盘建筑形态规模销售均价卖点销售情况金银湖片颐和雅居3栋小高层10万，741套3500贴近现代家居生活60%瑞泰锦城6栋小高层18万，758套4200网绿生活、都市生态园约30%中海·常春藤11、16层的小高层5.6332万，580套5500新康居生活，新园林开盘，约10%总体而言，本案所在的五大花园片区正处于新的开发热点，相对于周边片区而言，整体市场开发水平还处于中等层次。一、区域住宅市场供应◎供应量分析经过调查与统计分析，区域内主要在售住宅楼盘3个，总在售规模约33万平米，总套数2079套，平均每套面积约159平米。外围相关主要在售住宅楼盘9个，总在售规模约41万平米，总套数为3300套左右，户均面积124平米。可见，就主要在售楼盘而言，五大花园区内市场供应量低于外围区域市场在售住宅供应量，产品档次则次于外围区域。◎供应类型分析从建筑形态来看，区域内在售楼盘中，约38栋多层，12栋小高层，4栋高层。多层住宅量为18.6万平方米，占总量的55%；小高层住宅量为9.5万平方米，占总供应量的25%；高层住宅量为8万平方米，占总量的20%。综合来看，以多层为主，小高层次之。二、产品特征◎产品形态分析从上面供应类型分析可知，五大花园片区住宅供应方面，早期以多层住宅为主，如中央花园、名流花园等；随着区域市场的逐渐开发，住宅建筑形态由多层为主向小高层为主转变，如丽景华庭（全部为电梯小高层）、合和西景、颐和雅居等。在新开发的楼盘中，小高层项目占总量的比例提高到35%之多，这也反映出土地资源逐渐减少，地价上涨后，电梯小高层建筑将成为市场主流的发展趋势。◎销售价格分析区域内物业市场平均表价3750元/平方米，平均成交实价3600元/平方米。从价格来看，低于4000元/平方米。付款优惠平均1.5%，因为本来总价低，付款优惠额度不大。楼盘名称规模（平方米）均价（元/平米）成交实价（元/平米）付款方式及优惠颐和雅居10万35003450一次性付款优惠1%丽景华庭二期约15万46004508一次性付款优惠2%瑞泰锦城18万44504338一次性付款优惠2.5%中海常春藤5.6万55005390一次性9.7折，按揭付款9.8折合计48.6万451244219.65折◎户型及面积分析区域在售主住宅项目中，3×2×2共1600余套，占总量的51%，为绝对主力户型，其次是2×2和4×2户型供应量大，并且成为热销户型。1×1×12×2×12×2×23×2×25×3×2/4×2×2主力户型热销户型总套数颐和雅居——15%——45%40%3×2×2，4×2×23×2×22×2×1741丽景华庭二期10%25%---40%25%5×3×23×2×23×2×21500瑞泰锦城10%20%-----45%4、5居室分别15%、10%3×2×23×2×2758中海常春藤——25%——55%20%3×2×2，2×2×13×2×22×2×1530总套数1763882841799882194022933529比例5%11%8%51%25%55%65%100%◎园林绿化及物业管理配套分析已建成小区规模小，配套不足，且配套水平一般，有些甚至落伍。现在开发的几个大规模社区，如丽景华庭二期\中海常春藤等物业规划配套比较齐全。大多开发商都十分注重环境绿化，绿化率高达40%左右。物业管理费平均为1.4元/平方米，费用适中。社区配套车位情况物业管理费绿化率（元/㎡）颐和雅居园林、会所、网球场、健身房等地下388个、地面95个，租金200元/月，1：1.235%地面车位免费丽景华庭二期会所、花园、园林绿化、停车位不详1.240%瑞泰锦城花园、游泳池、停车位地下车位659地面停车位1331.540%中海常春藤幼儿园、小学、停车位、园林、游泳池地下车位173地面停车位146车位租金200元/月2.024.8%第四部分销售情况分析一、主要在售楼盘一览楼盘名称销售率主要原因总户数剩余户数颐和雅居约85%低楼层销售好，高楼层和朝向采光不好的单元滞销741111丽景华庭二期35%卖点突出，价格适中1500975瑞泰锦城约30%复式单位售价2300元/平米，价格高，滞销；发商品牌实力强758530中海常春藤40%品质楼盘，套二\三人气旺530318二、销售情况分析从统计分析可知，区域整体销售率约47%，开盘时间大多在6-8个月，开盘时间不长，销售情况较为理想。各个楼盘分期开发，将陆续推出其二期、三期等，市场有持续供应量。三、积压量分析按销售率估算，五大花园片区住宅积压量为1900套左右，即为片区市场上实际在售住宅套数，折算供应面积24万平方米。第五部分总体营销水平分析一、在售楼盘营销方式营销推广多采用报纸广告、户外广告牌为主要吸引消费者视野的手法，而像中海等品牌形象好的开发商，其代表楼盘多依靠其品牌影响力。通过对营销手法和销售率的对比分析，品牌和多样有力的推广是产品实现销售的有效方法。楼盘名称营销手法广告推广诉求点销售率颐和雅居大版面报纸广告、户外广告牌、大售楼部东方人居，颐养天和约85%丽景华庭二期报纸广告、户外广告牌现代绿色阳光社区，房在林中，人在树下35%瑞泰锦城报纸、户外广告、网站家居，情趣中的自然约30%中海常春藤报纸广告、报纸文章、网站现代人居的典范40%二、营销推广成败点成功之处在于诉求点突出绿化、阳光等现代住房消费注意点；不足之处是营销手法单调，对市中心市民的影响力弱，且在市中心没有设立售楼部、售楼车等方便看房；第六部分市场展望一、潜在市场供应量（未来2~3年内）※瑞泰锦城二期（3栋小高层，约8万平方米，400套左右，靠近本案）※丽景华庭二期（4栋高层住宅，9万平方米左右，与本案相距不远）※中海龙湾半岛（35万平方米左右，2007年2月推出）分析：未来片区内潜在市场供应量在52万平方米左右，加上目前积压实际在售面积24万平方米，预计未来2~3年市场共有约74万平方米的住宅有待消化，平均年消化量约25万平方米，有一定竞争压力。二、未来市场竞争点分析未来区域市场竞争将主要集中在以下几个方面：1、楼盘规模及由此带来的社区感、完善生活配套设施和周到的物业管理；2、实实在在的环境绿化景观；3、营销推广手法的创新；4、多样化、选择多的房型设计；三、区域市场销售价格走势◇从区域未来市场供应量来看，年消化量约25万平方米，市场供应较稳定；◇从市场潜在目标消费群来看，随着颐和雅居、瑞泰锦城入住居民增多，老客户介绍新客户将为区域带来较多外围区域客源◇从周边区域市场竞争来看，本案片区市场平均价格低于周边区域，价格优势可以有效吸引因价格敏感而从金银湖片楼盘、新华西路片楼盘、香港路沿线楼盘分流出来的客户。综合上述因素，预计未来片区市场价格在近年来提升的基础上，一方面在周边开发热点片区的带动下市场价格会有所上涨；另一方面片区内积压住宅面积还需消化，这样区域住宅市场价格将会稳定在3800元/平方米~4900元/平方米范围内。第七部分本案面市价格建议一、本案优劣势分析本案具有如下优势：1、纯电梯小高层，品质优良。2、交通便利，生活配套日渐成熟，临近本案社区人群素质相对较高3、本案处于日趋形成的外双楠片区，近年来房地产发展迅速，成为市场热点，这有利于本案地块价值的体现，也有利于提升本案心理价位；4、周边早期开发或者入住的楼盘社区，已经把本地区的居住环境塑造好；同时本案也存在一些劣势，这些劣势会构成未来营销中的障碍：1、本案周边配套尚未成熟2、本地区已经开发的几个项目对本地区的购买量有所消化及分解；3、五大花园片区已经形成中低价位住宅市场的心理印象，不利于本案价格的提升；4、片区内一些先期开发的楼盘，在售现房优势明显，且其后期项目有前期的铺垫，市场形象已经塑造好，产生熟知心理利于销售；而本案市场形象空洞，一段时间的认知过程会拖延预期销售进度；二、可比性楼盘价格规模一览表项目销售价格（元/平米）颐和雅居3500丽景华庭二期4600瑞泰锦城4450中海常春藤5500三、综合因素市场比较分析定价因素分值本案颐和雅居丽景华庭瑞泰锦城中海常春藤地区级差201110131416周边环境1588121110人文环境953677交通条件1210891010规划规模835767小区绿化1223767物业配套922756户型设计1076879采光朝向544344合计1005249727076如果以颐和雅居为对照，本案价格为：52/59*3500=3085元/平米如果以丽景华庭二期为对照，本案价格为：52/72*4550=3286元/平米如果以瑞泰锦城对照，本案价格为：52/70*4450=3300元/平米如果以常春藤对照，本案价格为：52/76*5500=3760元/平米各楼盘价格权数为：颐和雅居占10%，丽景华庭占30%，瑞泰锦城占20%，常春藤占35%本案价格为：3085*10%+3286*30%+3300*20%+3760*40%=3458元/平米考虑到本案的纯电梯小高层属性，结合上述本案优劣势分析，建议面市价格修正为3500元/平方米。