ID151-试论住房非理性消费行为(张刚)

1试论住房非理性消费行为张刚（中国人民大学公共管理学院北京100872）摘要：住房消费是居民消费中的重要内容，是居民生活质量的重要体现，在现代社会中，住房消费更是关系到国计民生的大事。然而，市场化不断发展的今天，在住房消费中，相对于传统保守“量入而出”的消费观念，目前已经有近半数的消费者习于、乐于按揭信贷消费，“用未来的钱圆今天的梦”，于是“房奴”成为近期社会上的一个流行词，而“房奴”的不断出现必将抑制健康的房地产生产与消费。住房消费中非理性消费行为使得房地产市场无法实现健康持续的发展，进一步影响到整个国民经济的高速发展。因此，对住房消费非理性行为的研究对目前房地产市场的健康发展和国民经济持续发展具有重要意义。本文从消费行为着手来研究住房消费中非理性消费行为，分析产生住房非理性消费行为的原因，结合实际运用模型进行实证分析，得出引导房地产市场走向理性消费的政策建议，最终实现住房消费市场的理性繁荣和健康持续发展。关键词：住房消费；非理性；行为TrytoAnalysisHousingConsumptionofNon-rationalConsumerBehaviorZhangGang（SchoolofPublicAdministration,RenminUniversityofChina,Beijing100872,China）Abstract：Housingconsumptionisanimportantpartofhouseholdconsumptionandanimportantmanifestationoftheresidentqualityoflifeinmodernsociety.Housingconsumptionisamajoreventrelatedtothepeople'slivelihood.However,withthedevelopmentofmarket,nearlyhalfofconsumersnowareaccustomedandwillingtomortgagecreditconsumptioninthehousingconsumption,asopposedtotraditionalconservativeamountofincomeoutoftheconceptofconsumption.Sothehousingslavesbecomesarecentbuzzwordinsociety.Andthehousingslaveswillinhibittheproductionandconsumptionofhealthyrealestate.Irrationalhousingconsumptionbehaviormakestherealestatemarketcannotachievehealthyandsustainabledevelopment,furtheraffecttherapiddevelopmentoftheentirenationaleconomy.Therefore,researchonthehousingconsumptionofnon-rationalbehaviorhasagreatsignificancetothehealthydevelopmentofrealestatemarketandnationaleconomicdevelopment.Thispapersetouttostudythehousingconsumptionofrationalconsumerbehavior,andanalyzethereasonsofirrationalconsumptionofhousing.Thepaperalsobuildsthepracticalapplicationofmodelforempiricalanalysisoftherealestatemarket.Givingsomepolicyrecommendationstoguidetherationalconsumptionandultimatelyachievinghousingconsumption'shealthyandsustaineddevelopment.KeyWords：HousingConsumption；Irrational；Behavior作者简介：张刚（1986—），男，湖北武汉人，硕士研究生（在读）。主要研究方向：房地产经济学电子邮箱：[e-mail]；联系电话：152011332492住房是人类赖以生存和发展的基本条件，世界各国政府都十分关注本国居民住房问题的解决。住房问题既是经济问题，又是社会问题，更是民生问题，“解决住房问题是我国构建和谐社会的重要方面”，联合国提出了“享有适当的住房是每个人的权利”①。1978年邓小平提出了关于住房改革的问题，由此开启了我国住房制度改革之路，住房商品化观念逐渐得到广大购房者的认同，住房制度也不断向市场化迈进。特别是1998年我国全面实行住房体制改革后，基本终止了福利分房，市场化逐渐成为城镇居民最主要的住房消费渠道。我国住房改革至今虽已经取得了一定成绩，但也积累了不少矛盾。由于我国房地产市场起步较晚、发展还不够成熟，我国住房消费市场一直不能走上一种持续、稳定、健康的发展轨道。同时，由于我国城镇居民住房消费观念、消费水平及方式的不断变化，住房消费非理性行为对房地产市场的负面影响逐渐凸显。1住房非理性消费行为1.1住房非理性消费行为释义1.1.1消费行为在目前的研究中，不同研究者对“消费行为”有不同的界定，以下是几种具有代表性的定义：①消费行为是消费主体出于延续和发展自身的需要，有意识地消耗物质资料和收集物质资料的能动行为②；②消费行为被描述成“感情认知和行为，以及人们与其生活进行交流的一种能动的交互作用”③；③消费行为是指消费者寻找、购置、使用和评价指向满足需要的商品或者劳务的活动过程，是消费者心理活动和外显活动的有机结合④。虽然对“消费行为”有不同的理解和界定，但是笔者认为：“消费行为是消费者基于一定消费目的，具有一定指向性⑤，能动的对物质或非物质对象进行购买或享受的交易行为，并与环境的变动相一致。”1.1.2住房消费行为在理解一般消费行为定义的基础上，我们把住房消费行为的定义归结为：购房主体为满足自身或他人对住房的需要，在获取、使用、处置住宅物品或相关服务中所具有的内在活动与外在表现。在目前的房地产市场中：①住房消费行为不仅包括市场体制下表现出来的行为，还存在非传统住房分配体制下的住房消费行为；②住房的主体既有个人或家庭（狭义的住房消费者），也有集团或某企事业单位，本文主要是一般的住房消费者；③消费的对象有上市交易的商品住宅及其相关服务、地产公司开发的商务楼，商铺等物业；④购房消费行为不仅包括从需求识别到购后评价，这一狭义的购买决策过程，而且包括从购房者的购买心理到购买行为本身，从购前影响到购后评价整个过程⑥。1.1.3住房非理性消费行为在西方经济学中，消费者被抽样为“经济人”，其本性被假设为是利己的，“经济人”在一切①引自：沈建忠在2006亚洲博鳌房地产论坛上的讲话.②参见布菜思：《消费行为学》[M]，中信出版社，1999.③参见彭华民：《消费社会学》[M]，南开大学出版社，1996.④参见张跃：《城市住宅经济学》[M]，经济日报出版社，1995.⑤这种指向可以是生理的、心理的，也可以是自尊的、安全的、自我实现等等.⑥参见向异之：《武汉地区高校教师住房消费行为研究》[D]，华中农业大学硕士学位论文，2008（6）.3经济活动中都会做出合乎理性的选择，即都是以利己为动机，力图以最小的经济代价去追求和获取自身的最大经济利益。在住房消费市场的现实中，人们在作出消费决策时有时不会考虑非常周全，非理性行为在所难免。根据非理性消费行为的一般定义和相关表现特征，结合目前房地产市场消费的现状和特点，我们将住房非理性消费行为定义为：在住房消费市场上，受各种因素的干扰，消费者对住房这种特殊商品的消费作出不合理的消费决策，并根据住房市场的变化作出不同寻常的购买行为，不能实现住房消费效用最大化；消费者由于消费观念的束缚以及收入水平、消费支出、住房价格水平等方面的差异，对房地产商品的消费存在“盲目消费”和“过度消费“等不合理消费的现象，造成房地产商品的浪费和资源的不充分利用，影响住房消费市场理性健康运行的行为，我们称之为住房非理性消费行为①。1.2住房非理性行为表现消费行为是人们在日常生活中的基本经济行为，传统的经济学对其研究依赖于各种理性的假设。但是这种假设与人们实际的经济行为相去甚远。由于住房商品化和市场化程度的不断提高，消费者消费观念的转变，住房消费存在非理性行为，其表现有：1.2.1住房消费面积贪大行为据对40个重点城市调查资料显示，2006年1-6月，预售商品房平均套内面积达115平方米，在全部可销售住房中，120平方米的大户型超过50%的有24个城市。与一些发达国家的户均面积比较，2002年新建住宅的平均面积，瑞典是99.7平方米，德国的是85.1平方米，日本是91.3平方米。近年来，消费者的非理性消费和攀比消费已由高收入者向中低收入者人群扩散，一些中等收入甚至低收入人群也盲目加入提前消费购买大房的队伍，表现为换房率频繁，很多刚毕业的年轻人也一次到位购买100平方米的大单元房等等，而那些60平方米以下的房子少有人问津，即便是，往往也是以二手房为主，而且大多用作临时过渡房，过两三年就转手换大房。根据搜房网（广州）不完全统计，广州工薪阶层在2006年和2007年两年的换房率达70%②。1.2.2住房消费存在超前消费的行为由于受传统消费观念的影响，加上舆论宣传的推波助澜，使部分市民在住宅投资上超前消费、攀比消费，片面追求超大、超豪华的住宅，大大超过了个人经济承受能力，多数居民往往难以无法将“有住房”和“拥有住房”区分开。一般讲，月还贷在收入的30%以内比较合适，如果工资的一半以上都拿出来还贷，住房虽然提前一步到位了，但不得不以牺牲全面的生活质量为代价。这种所谓超前，是静止的看问题：一房伴终生，一辈子就一回。没有认识到住房消费也存在动态规律，造成居民消费占整体消费结构比重过大，不利于生活质量提高和人的健康发展。1.2.3住房消费求阔行为追求的是符号消费。所谓未富先豪、奢风东渐的不良倾向在住房消费中多为显现。某些发展商也在迎合这种心态，称龙脉风地，不求实用求奢华，简朴的风尚和简约之美不见了，变得浮躁华丽，与健康的消费理念大相径庭。①由于“住房非理性消费行为”在目前的学术研究中尚无完整的定义和诠释，此定义只代表个人观点.②尹向东，刘黎辉：《中国消费安全报告——预警与风险化解》[M]，红旗出版社，2009，P100-11。41.2.4住房非理性消费存在浪费行为一味贪大求阔意味着资源配置的浪费，超大户型带来了资源大量消耗和浪费。以北京地区多层住宅为例，过去1公顷土地可盖200套左右的住房，居住人口可达约700人。现在户均面积大幅增加，在容积率相同的情况下，一公顷土地仅可盖100套左右的住房，居住人口下降约300人。这种情况大大增加了土地资源的浪费。不仅如此，我们还看到一部分“夹心层”群体，他们依托有限的风险意识和一知半解的市场认识，做出许多似是而非的理性行为：有些消费者把家里唯一的住房卖了，原因是看跌房价，存款利率高；有的以股市看楼市，预计房价涨跌拐点，在拐点出手进行买卖，以谋求最高利益，所以面对扑朔迷离的楼市动向举棋不定，错失良机；有的认为房价永远会涨，所以大量购买房子，认为这是保值最佳的资产，现实中许多买房子有瘾的人大多抱着这样的心态。2住房非理性消费行为的产生原因分析2.1房地产市场的利益驱动是根本原因一系列纠纷显示出如今的楼市已出现了“非理性”行为，房价“高烧”不退，各种新类型的纠纷不断涌现，而最根本的动因是利益驱动。（1）房屋买卖的按揭贷款具有周期长、利率低的优势，于是很多急需用钱的个人或单位，就会在买卖中做高房价，再