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九城国际汽车城项目商业运作思路2014年09月谨呈：【前言】本报告主要就项目商业部分定位及发展策略提出初步沟通思路，并就项目商业运作提出我司初步想法，以供探讨。汇报思路第一部分第二部分项目总体定位项目运作思路项目总体定位项目发展构想客户市场分析商业功能定位商业业态定位PART1——汽车销售产业顺延汽车创意文化商业街作为九城汽车城的重要配套，本项目将围绕汽车4S店，以汽车服务为主要功能，融合汽车特色文化，集汽配、汽车装饰、汽车改装、汽车主题商业等汽车销售相关的下游服务业态为主的一条汽车创意文化商业街。商业总体发展构想九城汽车城创意文化街的三大优势：优势一：九城汽车城云集了大量高端汽车4S店，将为项目商业部分带来大量高端汽车消费群体；优势二：有汽车城良好的汽车消费氛围与消费文化作为支撑，将为商业的发展提供强劲的生命力；优势三：把汽车销售与体验、休闲、娱乐、主题文化完美结合，给消费者带来全新的消费模式；项目终端目标客群构成玩车人群赏车人群购车人群项目目标客群构成汽车城工作人员核心客户：前来汽车城买车、定期做汽车保养保修的客群。重要客户：前来汽车城体验、赏车、玩车的客群。游离客户：汽车城固有的工作人员。消费者类型消费原因消费特征核心客户前来买车，定期做保养，顺带做一些配套性服务。关注消费场所体现风情格调，注重形象、档次和服务。主要消费类型为特色风情餐饮，文化消费、休闲娱乐。重要客户冲着汽车城的汽车文化氛围，前来体验。附近办公的白领消费主要以中西快餐为主，也会享受相对奢侈的高档西式正餐游离客户在此地工作、居住的汽车城工作人员。满足基本的生活、商务配套目标客群定位多样化的汽车产品选择；良好的购车环境；餐饮、休闲、娱乐等商业配套齐全；高效的“一站式”服务和良好的售后服务体系；具有汽车试驾、体验区购车人群主要需求体现：对新奇、刺激汽车相关娱乐项目充满好奇；对汽车文化的求知欲极强；对改装汽车的热衷；对性能、速度有强烈的体验欲望；玩车人群主要需求体现：对新鲜事物存在强烈的好奇感、对旧事又物心存怀旧感；环境舒适、充满情趣、惬意；对吃、住、行、游、购、娱等配套要求齐全。赏车人群需求体现：完善的生活、商务配套；部分餐饮、休闲、娱乐。汽车城工作人群需求体现：项目客群商业诉求特色基础主要汽车服务汽配、汽车装饰、汽车改装等。生活配套便利店、银行ATM、快餐店等汽车文化汽车主题餐饮、汽车旅馆、汽车俱乐部。汽车文化创意街功能及物业构成汽车展销区高端4S店集群汽车后市场服务区装饰配件区后市场研发区汽车改装区汽车主题商业区汽车俱乐部娱乐休闲汽车主题酒店汽车主题餐厅配套服务区生活、商务配套汽车文化创意街功能及物业构成核心板块固有板块特色板块配套板块汽车文化创意街功能及物业构成汽车后市场服务区汽车主题商业区配套服务区4S店集群4S店集群功能分区示意汽车后市场服务区后市场研发装饰配件区汽车改装区4S店集群4S店集群汽车后市场研发区设立汽车后市场研发区域，对汽车配件产品进行研发、根据市场需求研发出未来市场所需的配套产品进行相互配套、协调发展。汽车零部件、内部装饰市场规划特定区域，将零部件、汽车美容装饰店集群设置，满足汽车消费者、汽车修理中心等客群的需求。汽车改装区汽车改装是为汽车发烧友提供汽车改装、汽车产品创新设计提供一个沟通交流场所，并提供相关的技术指导和设备、器具支持。汽车主题商业区汽车主题酒店汽车酒吧咖啡厅汽车主题餐饮4S店集群4S店集群汽车主题酒店从硬件(建筑、装饰、产品等有形方面)到软件(文化氛围、文化理念、服务等无形方面)都围绕汽车文化展开，带给顾客富有个性的汽车文化感受和难忘体验。同时，可整合各种品牌汽车经销商，打造宣传品牌汽车文化、产品为题材打造一个层楼，使得每层楼都是一个品牌汽车主题文化，让消费流连忘返。中餐、西餐、火锅。。。。。。。所有这些都能在主题餐厅里找到。通过整合品牌汽车商家，投资打造相应品牌汽车主题餐厅或一个包间，作为品牌汽车宣传、文化展示的全新媒介。让消费者在享受餐饮的同时，也销售汽车文化。风格独具的汽车主题餐厅传统汽车文化的一个载体。酒吧由几大主题区组成，不仅有普通酒吧的休闲性、娱乐性，还能让顾客领略到汽车文化的魅力。汽车酒吧、咖啡厅配套服务区银行超市、便利店快餐4S店集群4S店集群园区服务办公楼未来满足园区经销商、商务人员人群的住宿、办公，游客的住宿需求，需配置相应的生活及商务配套商业。项目运作思路项目运作运作模式选择运作策略分析目标客群定位PART2商业地产开发中，开发商的角色发生了转变商业运作模式常规下商业项目常见运作模式常规下商业项目常见运作模式商业运作模式返租模式是目前商业销售最为普遍的模式，长沙目前返租回报率大约是在5%-8%之间。虽然返租销售能够在相对较短的时间内解决高价销售与提前消化的矛盾，但激化了全部销售与持续经营的矛盾，在项目后期操作阶段将十分被动，从另一个角度发展来看，当前商业地产正处于发展黄金时期，商业物业的获利与回报前景十分可观，结合物业自身状况，我们认为项目最适合的商业发展模式是：租售结合租售结合模式方式一产权分割出售统一回租统一经营方式二部分出售部分出租统一管理方式三产权分割出售业主自行招租优点：能保证资金快速回笼。缺点：运营成本加大，由于返租，前期资金投入较大，而前期承租商户租金较低。优点：能保证资金回笼，又有利于项目长期经营，实现物业升值。难点：需要专业的商业公司进行合理的业态设计与运营规划。优点：开发商无经营压力。缺点：业主自行招租，业态与档次层次不齐，不利于主题商业的打造与项目长期发展。项目租售模式选择配套服务区汽车后市场服务汽车主题商业•商业价值一般、单店面积小、通过直接出售实现项目资金回笼。•直接分割出售，但是建议统一招租，控制经营业态。•大型主力店以优惠政策吸引招商•小面积商铺直接出售操作思路———租售结合、招商先行所有商铺采用一拖三结构销售，商铺后部分可加设楼体间。一楼做为门面，二三楼可用于仓储、办公及居住，单位平均面积在150㎡左右。汽车文化营销推广主题包装商家联动由于本项目核心竞争力在于打造主题特色商业，所以在项目运营时有必要统一管理。操作思路———统一运营管理项目客群主要定位于各大汽配城商户，以自购自营、投资为主。目标客群分析38汽配城自购自营客户投资客户其他描述细分市场定义重要客群偶得客群核心客群望城、滨江新城纯投资客户群体。河东、地级市偶得投资客群。长沙市各大汽配城商户，看好汽车城的市场氛围与发展潜力。区域消费人群主要构成目标客群分析