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第六章房地产开发的建设过程按照工作的时间顺序和工作内容的不同，我们可以把房地产开发的建设过程分为四个阶段，即项目建设准备阶段、招标投标阶段、施工阶段和竣工验收阶段。本章将按照房地产开发项目建设过程的主要工作内容，重点介绍工程建设的招标与投标、工程建设的合同形式与一般合同条款、工程项目管理以及竣工验收和缺陷责任期的主要工作。第一节建筑工程施工的招标与投标一、建筑工程施工招标的基本概念招标投标是一种生产交易行为，是商品经济发展到一定阶段的产物。房地产开发项目建筑工程施工招标是指房地产开发商设定“开发项目建筑工程施工”这一标的，招请若干个建筑承包商进行秘密报价竞争，由房地产开发商从中选择优胜者，并与之达成协议，签订合同的过程。为了真正选择资质优良的承包商承包建设工程，开发商在招标之前应制定统一的招标文件，以确定统一条件，保证投标者能够在平等的基础上竞争。这些招标文件包括设计图纸、工程数量、技术规范要求、合同条件等。所有参加投标的承包商都在同等限制条件下公平竞争，都按照规定的招标文件投标，以便开发商进行对比分析，作出公平合理的评价。最后需要说明的是，招标投标是开发商与承包商双方的事，双方必须坚持自愿、公平、等价、有偿的原则，诚实守信、讲求职业道德。双方行为不仅受到法律制约，同时还受到法律保护。在项目建设阶段，除了工程施工可以通过招标发包外，其他内容如项目方案设计、设备供应等均可通过招标发包，甚至可以通过招标由资质较好的单位总承包。二、开发建设项目的招标方式在国际市场上，招标方式基本上可以分为两种，即公开招标和限制性招标。在我国则存在三种方式，即公开招标、邀请招标和议标。在市场经济的条件下，开发商一般采用公开招标和邀请招标方式。个别较为特殊的开发项目，可采用议标方式发包，但应在招标申请中写明理由，并经招标投标管理部门批准后，方可采用。⒈公开招标公开招标是指开发商自身或委托招标单位，（通过海报、报刊、广播、电视等手段，）在一定范围内，（如全市、全国，大项目甚至可在全世界，）公开发布招标公告，或直接将招标通告寄给具有投标潜力的某些公司，以招揽具备相应条件而又愿意参加的一切承包商前来投标。公开招标使开发商有较大的选择范围，这种公开竞争的方式会促使承包商努力提高开发项目建设工程的质量，缩短工期并降低成本造价。公开招标通常适用于工程项目规模较大、建设周期较长、技术复杂的开发项目建设。此时开发商不易掌握其造价和控制工期，因而可以通过公开招标方式，从中选择提供合理标价和较短工期的承包商作为承包单位。不足：由于开发商审查投标者资料及其标书的工作量比较大，所以公开招标需要经历相当长的一段时间，招标支出费用也较高。⒉邀请招标邀请招标也称选择性招标，是由开发商或其委托的招标单位向所信任的、具有相应资格的建筑承包商发送招标通知书或招标邀请函，邀请其参加开发项目建设投标竞争的一种发包方式。邀请招标是非公开招标方式的一种。被邀请参加投标的承包商通常在3至10个之间。开发商或其委托的招标单位可以在自己熟悉的承包商之间进行选择，或者先公开发布通知，邀请承包商报名，经过资料预审后再选定邀请对象。采取邀请招标方式，由于被邀请参加竞争的投标单位有限，开发商可以节省招标费用，而且可以提高招标工作的效率，节省时间。但是这种招标方式限制了竞争范围，把许多可能的竞争者排除在外，这样也就缩小了开发商的选择余地。邀请招标方式一般适用于那些工程性质比较特殊、要求有专门经验的技术人员和专业技术、只有少数承包商能够胜任的建设项目，或者是公开招标的结果未产生出中标单位的建设项目，以及由于工期紧迫或保密的要求等原因而不宜公开招标的建设工程。⒊议标议标也是非公开招标方式的一种。议标是指由招标单位直接指定投标单位或由招标单位的有关上级主管部门向招标单位（即开发商）推荐或指定投标单位。议标方式适用于少数保密性较强的工程项目。在房地产开发中很少出现这种情况。三、招标机构当房地产开发商决定采用招标方式发包建筑工程时，不管是公开招标、邀请招标还是议标，都需要组织一个招标机构，负责招标过程中的决策活动与日常事务工作的处理。整个招标过程的活动均由招标机构负责组织。所谓招标过程中的决策活动是指下列事项：⒈确定开发项目发包的范围，即决定建筑工程全过程统包还是分阶段发包，或者单项工程发包、分部工程发包、专业工程发包。⒉确定承包方式和承包内容，即确定总价合同、单价合同或成本加酬金合同，以及是全部包工包料，还是部分包工包料、专业工程发包等。对这些承包方式与承包内容，房地产开发商通常选择全部包工包料的总价合同方式。⒊确定标底。⒋决标并签订合同或协议。招标中的日常事务工作主要包括下列内容：⑴.发布招标通告或邀请招标函；⑵编制和发送招标文件；⑶编制标底；⑷审查投标者资格；⑸组织勘察现场和解答投标单位提出的问题；⑹接受并妥善保管投标单位的标函，负责为其保密；⑺开标、审核标书并组织评标；⑻谈判签订协议或合同。由于招标机构应负责以上这些工作，其组成人员主要涉及三类人员：⑴决策人员，即开发商本身或其授权代表，代表开发商全权处理具体事务。⑵专业技术人员，包括建筑师、结构、设备等专业工程师和预算师等。由他们负责向开发商或其授权代表提供咨询意见，并进行招标的具体事务处理。⑶助理人员，即决策和专业技术人员的助手，包括秘书，资料、档案管理人员，计算、绘图等工作人员。四、招标程序按照一般做法，房地产开发项目建筑工程施工招标程序如下：⒈申请招标。如果房地产开发建设项目列入了城市年度开工计划，开发商获得了土地使用权，领取了建设用地许可证和建设工程规划许可证，完成了拆迁安置工作，施工现场具备了“三通一平”或“七通一平”的建设条件，并且施工图纸齐备，资金和主要建筑材料已落实，那么开发商即可向当地建设主管部门办理建设工程开工审批手续。经批准后持建设主管部门同意招标的“建设工程开工审批表”和招标申请书，开发商可向当地招投标管理部门登记、申请招标，并领取招标用表。⒉编制招标文件。当开发商的招标申请获得批准后，即应着手准备招标文件。⑴工程综合说明。工程说明的目的在于使投标单位了解招标工程的概况。具体内容包括：工程概况（工程名称、性质、工程所在地、建筑面积、结构类型、层数、檐高和附属工程等）；招标范围、设计要求、工程质量、技术要求；装修标准及采用新技术、新材料的要求；建设总工期、计划开竣工日期，单项、单位工程分项竣工日期和工程保修要求，并应说明施工现场的地理位置、环境、交通条件、施工条件（施工用地范围、面积、可供临时用地）；以及工程资金来源、建设工程许可证、开户银行帐号等。⑵招标方式及对分包单位的要求。在招标文件中，开发商应说明采取何种招标方式，即是公开招标、邀请招标还是议标。若开发项目规模较大，承包商承包后需要进一步分包的话，开发商则应说明对分包商的要求。⑶钢材、木材、水泥及其他主要材料（包括特殊材料）与设备的供应方式。若是完全包工包料，则开发商应写明对材料、设备的品牌、规格、产地等的要求；若材料、设备由开发商提供，则在招标文件中应载明所提供的材料、设备的品种、规格供货时间，其中供货时间对承包商合理安排施工进度是相当重要的。⑷工程款支付方式及预付款的百分比。支付方式包括支付时间、支付方法、支付保证等问题。为了减少贷款数量和利息支出，开发商总是希望延迟付款并降低预付款的数额，相反，承包商为了减少垫付的周转资金及其利息，总是希望尽早晨获得付款。因而在招标文件中应当说明付款方式及预付款的百分比。按照时间先后，可以把工程款支付方式大致划分为四段，即预付款、工程进度款、最终付款和退还保留金。预付款是用来支付承包商初期准备的费用。⑸合同条件和合同文本。其作用在于使投标单位明确中标后作为承包人应承担的义务和责任，同时这也是洽商签订合同的基础。⑹投标须知。投标须知是招标委员会或委托的招标机构作出的指导投标者如何投标的文件，其目的在于避免造成废标，使招标取得圆满的结果。投标须知一般应包括：投标单位编制投标书、密封和投标过程中应遵守的事项；评定中标的优先条件和废标条件；评标办法和对参加开标会议人员的要求及名额；场地勘察答疑、报送标书，开、决标的时间地点；与中标单位签订合同的时间及对未中标单位退还招标文件的要求；以及投标单位询问问题的方式和时间等。⑺招标单位认为应向投标单位明确的问题。⑻招标文件附件。招标文件附件主要包括招标工程图纸和工作量清单。⒊编制招标工程标底。编制标底是开发商招标的一项重要准备工作。标底是招标工程的预期价格，是审核投标报价、评标、决标的重要依据之一。通过制定标底，使开发商预先明确自己的拟建工程中应承担的财务义务，从而安排资金计划。招标工程的标底可由开发商请有资格的概预算人员编制，亦可委托有营业执照的投标咨询机构代编，并在编制招标文件的同时进行。开发商必须把工程标底送当地合同预算审查机关确认，密封后再经当地招标管理办公客观存在核准方能生效。当前，编制招标工程标底的方法很多，按其所用的基础数据不同，可分为：以施工图预算为基础编制；以概算额或扩大综合定额为基础编制；以平方米造价包干为基础编制等。⒋确定招标方式，发布招标通告或邀请投标函。开发商完成标底编制后，即可决定采取何种招标方式，并在招标申请书中提出，经当地招标管理部门批准后实施。开发商根据所批准的形式，发出招标通知或邀请招标函。采取公开招标方式时，开发商应视工程性质和规模在当地或全国性报纸或公开发行的专业刊物上发布招标通告。招标通告包括的主要内容为：⑴招标单位和招标工程的名称；⑵招标工程内容简介；⑶承包方式；⑷投标单位资料，领取招标文件的地点、时间和应缴费用。开发商在发出邀请投标函后，若招标条件发生重大变化或遇特殊情况，可以宣布停止招标，但应立即通知各投标单位。至于议标则是开发商和承包商双方的协商过程，过程较为简单，这里从略。对于参加投标的承包个数，各地均有规定，北京市的规定如下：公开招标一般为6～10个；邀请招标一般为４～６个，议标一般为1～3个。⒌投标单位资料审查。投标单位资料审查的目的在于了解投标单位的技术和财务实力以及施工经验，限制不符合条件的单位盲目参加投标，以使招标能获得比较理想的结果。在公开招标时，投标单位资料审查通常放在发售招标文件之前进行，审查合格者才准许购买招标文件，故称之为资料预审。在邀请投标情况下，则在评标的同时进行资料审查。开发商对投标单位进行资料审查时应考虑以下几个方面：1.企业注册证明和技术等级；2.主要施工经历；3.技术力量简况；4.施工机械设备简况；5.在施工的承建项目；6.资金或财务状况。如果采用邀请招标方式，投标单位还须向开发商扼要说明对招标工程准备采用的主要施工方法。外地建筑企业参加投标，还须持有建设工程所在地城市主管部门签发的投标许可证。⒍招标工程交底及答疑。开发商发出招标文件，招标单位踏勘现场之后，开发商应邀请投标单位的代表开会，进行工程交底，并解答疑问。工程交底的内容，主要是介绍工程概况，明确质量要求，验收标准及工期要求，若是由开发商供料，则应说明供料情况，材料款和工程款的支付方式以及投标注意事项等。⒎开标、评标和决标⑴开标。投标截止后，开发商应按规定的时间开标，不宜拖延。开标会议由招标单位即开发商主持，邀请各投标单位和当地公证机构以及招标管理部门参加。当众打开标箱，由公证人员检查并确认标书密封完好，封套书写符合规定，没有其他字样和标记；然后由工作人员逐一拆封，宣读其中要点，并在预先准备好的表册上逐项登记。登记表册由读标人、登记人和公证人签名，成为开标会议的正式记录，由开发商保存，具有法律效力。拆开的标书边同封套应妥为保存。逾期送达的标书，以及投标单位已送出但开发商仍未收到的标书，均应开列清单，作为开标记录的附件。在开标会议上，投标人有权要求查询开标记录及其附件，开发商及开标主持人不应拒绝。开标后，如果全部投标单位的报价都超出标底过多，经复核标底无误，开发商可宣布本次投标无效，另组织招标或采用邀请招标、议标。⑵评标。