深圳市某房地产报建业务流程

深圳市某房地产报建业务流程开发部2009-7-22编制：一、前期业务（1）规划选址（2）固定资产投资前期计划（3）环保审批（4）用地预审（5）建设用地方案图（6）取得土地使用权（7）签订土地合同（8）界桩放电报告（9）支付地价款，付清地价款证明（10）建设用地规划许可证（11）土地初始登记，土地证二、启动前业务（1）委托方案设计（2）方案设计审批：建筑命名、环保评估、污水处理合同、环境影响批复、建设立项（3）初步设计：民防审批、扩初审批、排水、水土保持（4）施工图设计（5）施工图审查：①桩基础提前开工、开工验线测量报告及备案、桩基施工许可②防雷设计审批、工程规划许可、消防审查（6）投资许可证三、预售前业务（1）预售面积测绘报告（2）预售许可证四、竣工其业务（1）协助工程部办理各单项验收（2）房屋竣工面积测绘报告五、后期业务（1）缴交房屋维修专用金（2）办理项目产权初始登记内容1.规划选址（办文单位：规划局；办文时限：20个工作日）申请资料：（1）申请书（原件1份）；（2）申请人身份证明材料：（3）社会投资项目应提供：a申请进入高新技术产业园区的工业项目，提供市科技主管部门关于高科技项目的认定书，其中申请进入高新技术产业带的工业项目，还应提供市高新技术产业带办公室有关批文（复印件各1份，核原件）；b物流项目需提供市物流领导小组办公室关于物流项目的认定书（复印件1份，核原件）c已有选址意向的提供总平面布置图等相关图纸（原件2份）及电子文件（原件1份）。2.固定资产投资前期计划（办文单位：发改局；办文时限：30个工作日）申请资料：（1）申请报告。着重阐明项目提出的理由和依据；项目法人简况；项目法人股东成分详细情况(需追溯)、建设内容、规模、生产能力、建筑面积和产品方案（房地产项目应阐明具体拟建几栋、几层，所建为何类性质建筑等）；总投资、资本金和资金筹措方案；对用地及水、电增容等协助配套条件的需求；对环境影响的初步评价；项目的综合评价等。（加盖公章）（2）电脑申报盘。(填写报盘时投资类型选择限下社会投资，申报阶段选择前期计划类)（3）深圳市年度项目申报表。（加盖公章）（4）项目法人注册文件。包括组织机构代码证、企业营业执照、法定授权委托证明书等（复印件加盖公司公章）（5）房地产项目需要提交用地审查意见（如选址意见或土地合同）。3.环保审批（办文单位：市环保局；咨询电话：82105837；办文时限：60个工作日）申请资料：（1)《深圳市建设项目环境影响审批申请表》(原件2份，首页由主要投资单位加盖公章，尾页由法人代表签字)；(2)Ⅰ类项目：提交由具有相应环境影响评价资质的机构编制的建设项目环境影响报告书(原件2份，建设单位加盖公章及法人代表签字，附电子文档)，并附有关单位、专家和公众的意见及采纳或者不采纳的说明(原件1份，建设单位加盖公章)；Ⅱ类项目：提交由具有相应环境影响评价资质的机构编制的建设项目环境影响报告表(原件2份，建设单位加盖公章及法人代表签字，附电子文档)；(3)工商部门出具的《企业名称预先核准通知书》或《营业执照》(复印件1份，验原件)；(4)使用场地《房产证》或《租赁合同》(房屋租赁管理部门盖章)(复印件1份，验原件)；(5)计划部门立项批文和规划部门出具的《建设项目选址意见书》(附范围图)(复印件各1份，验原件)。4.用地预审（办文单位：.区国土局，办文时限：20个工作日，咨询电话：28918990）申请资料：（1）《建设项目用地预审申请表》（原件2份）；（2）身份证明（3）预审申请报告，内容包括拟建设项目基本情况、拟选址情况、拟用地总规模和拟用地类型、补充耕地初步方案（原件1份（4）规划部门出具的《建设项目选址意见书》（原件1份）；（5）项目按规定应进行可行性研究报告的，须提供项目可行性研究报告（附项目资金证明原件1份）；（6）项目建议书批复文件（在申请预审前已取得相关部门批复的，申请人应当提交复印件1份，验原件）；上述（一）至（六）项文件由申请人提供。（7）标注申报项目用地范围的最新1∶10000或1∶2000的土地利用现状图（图件比例视具体情况而定；由测绘部门制作，必要时还应当组织现场放桩定点工作）；（8）标注申报项目用地范围的土地利用总体规划图及相关图件（由地政处（科）制作）；（9）属《土地管理法》第二十六条规定情形，建设项目用地需要修改土地利用总体规划的，应提交经相关部门和专家论证的规划修改方案、建设项目对规划实施影响评估报告和修改规划听证会纪要。上述（七）至（九）项文件在项目用地须转报上级国土管理部门预审时须提供。5.建设用地方案图（办文单位：区规划局；办文时限：10个工作日。咨询电话：83949160）申请资料：（1）《建设项目选址意见书》（复印件1份，核原件1份）；（2）发改部门计划立项批准文件或对项目建议书、项目可行性研究报告批准文件（复印件1份，核原件）；（3）国土部门对项目建设用地预审报告书（含地质灾害评估）（复印件1份，核原件）；（4）环保部门对项目环境影响报告书批准文件（复印件1份，核原件）；（5）规划选址意见书及相关部门意见中明确要求的其他部门审查意见或批件（复印件1份，核原件）。（6）市、区财政投资且无需办理出让手续的市政设施用地（道路、轨道、公园、河道等）须提交申请用地范围图及电子文件（原件）。（7）申请征（收）地返还用地的，须提交与国土部门签订的《征（收）地补偿协议书》（复印件1份，核原件1份）；（8）申请非农建设用地的，须提交国土部门所发《非农建设用地指标批复》或区转地领导小组非农建设用地批准文件（复印件1份，核原件1份）；（9）属历史遗留问题用地的，须提交国土部门对历史遗留问题用地的确认批复（复印件1份，核原件1份）；（10）属城中村改造用地的，须提供改造专项规划批准文件和国土部门对改造用地土地审查批复（复印件1份，核原件1份）；（11）属旧城（含工业区）改造项目用地的，须提供市政府批准改造用地的会议纪要，和改造专项规划批准文件，并提供项目计划立项批文及国土部门的批复意见（复印件1份，核原件1份）。6.办理用地规划许可证（办文单位：区规划用地科，办文时限：20，咨询电话：83949160）申请资料：（1）申请表（原件1份）；（2）申请人身份证明材料：（3）《土地使用权招标、拍卖、挂牌成交确认书》（复印件1份，核原件）（4）《深圳市土地使用权出让合同书》（复印件1份，核原件）。7.土地初始登记．土地使用证（登记时限：受理内44个工作日，不含公告期1个月）申请材料：（1）《深圳市房地产初始登记表》（2）营业执照复印件（3）工商变更证明或政府相关更名批复-----就是命名的批复（4）法定代表人证明书（5）法定代表人身份证复印件（6）.法人代表授权委托书（7）委托人身份证复印件（8）土地权属证明?就是土地出让合同！！（9）宗地图？复印件，要验证原件。（10）土地使用费缴交证明，----就是付清地价款的收文回执（11）完税证明（印花税）---财务部提供（12）法律法规规定的其他文件所交税项：（1）登记费：根据粤价〔2001〕323号文，申请人为个人及单位的分别按每宗50元及80元人民币收取登记费。（2）契税：按登记价的3％计收；（3）房地产证贴花：按人民币5元/本收取；（4）公告费：每宗人民币2500元（由刊登公告的报社收取，具体标准由报社制定）。（5）印花税8.项目命名（办文单位：区规划局）(1)《深圳市建筑物命名、更名、注销申请表》（原件1份）；(2)与国土主管部门签订的土地使用权出让合同或用地批文或《房地产证》（复印件1份，核原件）；(3)宗地图（复印件1份，核原件）或位置略图（1份）；(4)建筑物现状照片，未建成的提供效果图（原件1份）。9.建设立项（办文单位：市发改局）申请资料：（1）申请报告。在前期计划申请报告基础上补充如下内容：分年度投资计划，完成当年投资的形象进度；资金筹措方案和当年投资的落实情况；用地及水、电增容等协助配套条件的落实情况等。（加盖公章）：自己写，按里面的要求填写（2）电脑申报盘；(填写报盘时投资类型选择限下社会投资，申报阶段选择新开工计划类)（3）深圳市年度项目申报表；（加盖公章）（4）项目法人注册文件。包括组织机构代码证、企业营业执照、法定授权委托证明书等；（复印件加盖公司公章）（5）至少达到项目总投资35％的资本金证明文件；（企业年度审计报告书或银行出具的年度建设自有资金验资文件。其中钢铁行业应在40％以上，水泥、电解铝、房地产开发项目等应在35％以上，资本金比例应符合国发[1996]35号文件和国发[2004]13号文件要求）。（6）申请银行贷款的项目出具银行承贷意向书；（7）建设用地规划许可证；（复印件）（8）对环境有影响的项目须提供环保部门的评审意见；（复印件）关于《回龙埔片区城改造建设项目环境影响报告书》（报批稿）的批复（9）前期计划或上年度新开工计划文件。①以上报送复印件的材料，均需提供原件核对；②大企业及年度建设重大项目申报此类计划可享受便利直通车服务；③“电脑申报盘”及“深圳市年度项目申报表”可在市发展和改革局网站（http://www.szpb.gov.cn）上点击“项目申报软件”下载申报软件，填写完成后使用软件自带的功能生成申报盘，打印输出申报表。10.方案设计审批（办文单位：规划局）所需资料：（1）申请书（原件1份）；（2）申请人身份证明材料：（3）《深圳市建设用地规划许可证》（复印件1份，核原件）；（4）《深圳市土地使用权出让合同书》或用地方案图（复印件1份，核原件）（5）有关专业主管部门对设计方案的审查意见（复印件1份，核原件）；（6）政府投资项目需提交相应资质的专业设计或咨询部门对项目建议书、可行性研究报告、方案设计的咨询评估意见（原件1份）；（7）包含建筑节能设计内容的设计方案和有关图纸及电子数据（包括建设场地环境方案设计图）（原件各3份）；（8）招投标的项目应提供中标通知书（复印件1份，核原件）；（9）设计单位工程设计资质证书、资格证明文件、工程设计合同书（复印件各1份，核原件）。11.排水许可审批（办文单位：深圳市水务局；办文时限：14个工作日）申请资料：（1）申请书原件（2）身份证明（3）规划局上一阶段批准文件，方案设计审批和规划许可复印件（4）初步设计图纸及电子文档12.民防扩初审批（1）提出人防设计要求阶段应提交资料①填报《深圳市人防工程报建登记表》；②工程项目用地红线图或宗地图复印件；③企业法定代表人委托书、法人代表的身份证复印件、受委托人的身份证复印件；④规划国土部门核发的《建设工程用地规划许可证》复印件，携带原件核验后返还；⑤建筑设计方案图(盖出图章和注册建筑师章、方案中应有每栋单位各层的建筑面积明细列表)；⑥易地建设请写申请，盖公章。发出文件①《深圳市人防工程建设意见征询单》3份；②免建项目同时核发《人防工程核准单》；③易地建设项目在建设单位按要求缴纳易地建设费后，凭《深圳市人防工程建设意见征询单》复印件、缴费收据（验原件并复印1份）核发《人防工程核准单》。（2）人防初步设计审查阶段应提交资料：①《深圳市人防工程建设意见征询单》复印件；②民防办发出的其它函件复印件；③按民防办“人防工程初步设计报送图纸要求”报送1套图纸。发出文件①《深圳市人防工程初步设计审查意见书》3份；②待初步设计审查通过后，核发《人防工程核准单》。13.水土保持（办文单位：深圳市水务网，咨询电话：82105974）申请资料：（1）水土保持方案报告书（建设项目动土面积超过2万平方米或动土量超过5万立方米，编制水土保持方案报告书）(原件4份)；（2）水土保持方案报告书申报表（原件4份）；（3）水土保持方案报告书专家评审意见（原件1份）；（4）规划部门出具的选址意见书或者国土部门出具的土地出让文件或其他审批文件（复印件1份，验原件）；开采石（矿）项目报送国土部门审查批准的矿区范围图（复印件1份，验原件）和《矿产资源开发利用方案》（原件1份）；（5）申请人（或单位）的身份证明（复印件1份，验原件）。14.扩初图规划审批(办文单