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独创性声明本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。据我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得安徽大学或其他教育机构的学位或证书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示谢意。学位论文版权使用授权书本学位论文作者完全了解安徽大学有关保留、使用学位论文的规定，有权保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘，允许论文被查阅和借阅。本人授权安徽大学可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编学位论文。(保密的学位论文在解密后适用本授权书)摘要因国家对房地产市场的宏观调控，我国的房地产市场正面临着生存和发展的严峻考验，房地产行业不再是人们眼中的暴利行业，行业的利润正在不断回归社会的正常水平，在这样的大背景下，房地产开发企业的竞争变得异常激烈。房地产销售量的萎缩、开发成本、开发费用的不断上涨、自身资金的缺乏及融资难度的加大无不困扰着房地产开发企业。在过去的十几年的高速发展过程中，大多数的房地产企业在经营管理中表现的都不够精细，忽视成本管理使得企业在项目开发的各个阶段都出现或多或少的问题。在新的政策下，房地产开发企业若要胜出成本的有效控制是其决定因素。本文研究的A房地产开发企业是典型的中小型房地产开发企业，在资金规模、筹资水平、开发能力、管理的模式上均无法与成熟的大型的房地产开发企业相媲美，想取得较高的利润、必须在成本上下功夫，对于中小型的房地产企业来说，成本的有效控制才是企业利润的有效保障，企业成本的控制水平和房地产企业项目管理的效率和利润创造能力成正比。本文首先对成本管理的理论方法进行了说明，对房地产项目开发的成本管理进行了研究。从A公司项目成本控制的现状入手，主要把控的是项目成本控制总体水平。从组织结构、成本管理意识、成本管理制度、信息化管理等方面对现状进行了具体剖析，并提出了成本控制的总体策略。A公司的组织结构比较简单，成本控制的职责分散在现有的各个职能部门，公司在新的项目开工时，从各个部门抽调人员组成项目部，这种人员多头管理的模式无法形成合力。由于人员的知识结构水平的参差不齐，大家在成本管理方面的意识淡模，即使是关注成本，也关注的是材料、人工等“显性成本”，而忽略了安全、时间、质量等“隐性成本”。在成本控制的管理制度上，A公司还有很多的地方需要完善和细化，公司现有的信息平台不能满足需求，建立起透明、无障碍的信息共享平台才能更好的为成本控制服务。其次本文依照项目开发各阶段对成本控制问题进行了分析。房地产开发项目成本的控制是全过程的控制，我们不能孤立的去看其中一个环节的成本控制，应将开发的各个环节紧密的衔接的在一起，用全过程的角度来控制成本。本文依次对前期决策阶段、规划设计阶段、招投标阶段、施工阶段、销售阶段等开发的五大阶段出现的成本控制问题一一做了分析，并就出现的问题提出了对策，重点落在了项目决策阶段和施工阶段。在项目决策阶段，本文结合案例制定了项目的目标成本，依据目标成本测算了项目的财务指标，以此来分析项目的可行性。在项目的施工阶段使用了挣值法对项目的成本费用开支情况、工期进度情况进行了分析，分析得出项目运转超支、进度滞后。这种办法能在项目的建设过程中，及时反馈项目的进度和费用开支方面的信息，有助于房地产开发企业及时调整控制措施。房地产项目开发的过程具有较强的环节性，各个环节又连贯在一起，我们在成本控制方面需要进行全面的配套管理，需要将各个环节的因素进行统筹考虑并积极进行管理。本文结合企业管理、财务管理、房地产开发等各专业的知识，对A企业的突出成本问题进行了分析，通过列举具体的案例来说明如何控制房地产项目的成本，对同类型的房地产开发企业在成本控制上具有一定的参考价值。同时本文也存在一定的不足，伴随着成本管理方面分析研究的不断深入，房地产项目成本控制的采取的措施也不断的改进，成本控制将不仅局限于成本管控的流程，也不会局限在体系的建设，必定会延伸到各项阶段的具体详细的成本构造，实现成本的有效控制。关键词:房地产;成本控制;流程目录第一章绪论.................................................................................1一、研究背景...........................................................................1二、研究意义.............................................................................1三、国内外研究现状.................................................................2四、研究的思路及内容.............................................................6五、本文的创新点.....................................................................8第二章房地产开发及其成本控制相关理论概述.................9一、相关概念的界定.................................................................9二、房地产开发的特征及成本构成.......................................10三、成本控制理论...................................................................14四、房地产企业成本控制方法...............................................16第三章A房地产公司成本控制现状.......................................20一、A公司简介........................................................................20二、A公司成本控制现状........................................................20三、A公司成本控制理念........................................................23第四章A公司成本控制存在的问题分析................................25一、前期决策阶段成本控制存在的问题................................25二、规划设计阶段成本控制存在的问题................................25三、招投标阶段成本控制存在的问题....................................26四、施工阶段成本控制存在的问题.......................................27五、销售阶段成本控制存在的问题.......................................28第五章A公司成本控制对策...................................................29一、前期决策阶段的成本控制对策.........................................29二、规划设计阶段的成本控制对策.........................................33三、招投标阶段的成本控制对策.............................................35四、施工阶段的成本控制对策.................................................37五、销售阶段的成本控制对策.................................................40第六章结论与展望...................................................................42一、结论...................................................................................42二、展望...................................................................................42参考文献..................................................................................43致谢..........................................................................................45攻读学位期间发表的学术论文目录......................................46第一章绪论一、研究背景房地产行业是我国的支柱产业，作为前导性的产业，产业链较长、关联度较高，房地产行业所涉及的建筑材料有76大类、2500多个规格、1800多个品种房地产业的发展对于加速城镇化建设，增进社会健康发展有着举足轻重的作用。当前在国家调控房价的政策背景下，我国的房地产企业面临着的生存和发展的严峻挑战。从近期市场销售业绩上来看，很多的城市，特别是一线大城市的销售水平呈现量价齐跌的态势。房地产正在告别暴利时代，利润回归社会正常水平.国家出台的一系列信贷政策、限购政策、税收政策目的都是想对销售增长形成制约，促使房地产价格回归到社会的合理水平。国家政策的转变对房地产市场的需求和供应产生很大的影响。在这样的大背景下，房企面对激烈的竞争，盈利水平降低，项目开发决策若不谨慎，就很可能给企业带来巨大的危机。房地产销售的锐减，开发成本、各项开发费用的不断上涨，自身资金的缺乏，这些都大大影响了房地产开发企业的盈利水平，加上同行业之间激烈的竞争，房地产企业的生存显得更加举步维艰。A房地产开发公司属于中小型房地产开发公司，在资本金数额、开发能力、管理模式等各方面均与大型的房地产开发公司有着很大的差距，在这种情形下，想在竞争中彰显优势，成本控制的好坏在企业的经营中便显得尤为重要，对企业发展会起到关键的作用。降低房地产开发成本需要通过科学的管理方式，按照有效的管理程序和适当的操作方法去控制开发的各个环节，这不是简单的降低各项成本的价格，而是去寻求一种最低的资本配置方式。A房地产公司的业绩滑落在业内中小型房地产公司有一定的代表性，我们对A公司的成本控制进行研究对提升企业的经营管理水平、提高企业的营业利润起到了一定的促进作用。二、研究意义伴随着我国的房地产业不断成长，市场化的程度也在不断的提高，行业的平均盈利水平也正在不断的回归理性，高利润甚至是暴利的时代己经一去不复返了。我国的房地产企业开始普遍认识到简单、粗放型的成本控制已经严重制约了企业的盈利水平，进而影响企业经营规模的进一步扩大。成本对房地产项目的盈利有很大的影响。成本控制的水平与能力是现代房地产项目管理效率提升与创造利润能力的源泉。随着房地产项目竞争的不断加剧，很多房地产企业加强了对成本管理的重视。大家认识到唯有苦练“内功”，才能在不断波动的市场环境下将企业的经营风险降至最低点。作为中小型的房地产企业构建适合自己发展的成本控制体系具有非常重要的理论和现实意义