六安国际汽车城项目投资决策风险防范及运营研究

合肥工业大学硕士学位论文六安国际汽车城项目投资决策风险防范及运营研究姓名：杨文武申请学位级别：硕士专业：工商管理指导教师：李德明20080501六安国际汽车城项目投资决策风险防范及运营研究作者：杨文武学位授予单位：合肥工业大学相似文献(10条)1.学位论文赵丽丽基于蒙特卡洛模拟的VaR方法在房地产市场风险度量中的应用2008改革开放以来，经济的快速发展和城市化进程的加快使得住房需求成为城镇居民最基本的生活需求，并且随着居民收入与居民需求的平稳增长使得房地产的需求也在不断增大，进而使房地产业存在着巨大的发展空间。加之房地产业也因其与其他行业的关联度高、带动力强，对国民经济发展的影响大而成为国民经济的支柱产业。但是，我国住房商品化的时间还不长，房地产市场在一定程度上还很不规范，还存在着诸如房价增幅过快，供应结构不够合理，部分城市房地产过热，房地产开发和交易不够规范等一系列问题，这些问题都为房地产业的发展带来了巨大的风险。因此，有必要研究风险管理方法去衡量我国房地产业的风险并采取途径与方式去化解或分散这些风险。区别于传统房地产预警只是定性描述预警风险状态的方法，本文将在金融领域得到广泛应用的VaR方法引入房地产风险度量领域，并结合实际情况，通过比较三种方法(即历史模拟法、方差一协方差法和蒙特卡洛模拟法)的优劣，最终决定采用蒙特卡洛模拟法来计算VaR值。本文的内容安排主要包括以下几部分：第一部分：系统介绍了论文的研究意义和研究概况，给出论文的主要研究方法和论文框架。第二部分：介绍了风险和风险管理的基本理论，并通过具体数据对当前房地产业存在的风险进行了定性描述。第三部分：阐述了VaR的概念和基本原理，并在此基础上介绍了VaR的三种主要计算方法和一种处理极端情形下的风险度量方法。第四部分：建立房地产市场风险测量的VaR模型。在模拟考察对象与市场因子关系时引入了数据分组处理方法，并通过具体实例将之与多元线性回归进行比较。第五部分：以济南市房地产业进行实证研究。通过对济南1995-2006年12年间数据进行分析，应用自组织数据处理方法得出房地产业增加值与各解释变量线性关系；并根据线性关系方程和各解释变量的统计分布特征，采用CrystalBall软件进行5000次蒙特卡洛模拟，计算出济南房地产业增加值的VaR值；最后根据最近央行频繁加息的现实，做了压力试验，获得了目前济南房地产市场风险不大，整体形势看好的结论。2.学位论文倪太平连云港市房地产市场发展趋势与宏观调控研究2005自2000年以来，连云港市房地产业得到了较快的发展，并已经成为新的经济增长点和消费热点。然而，房价的持续快速上涨引起了有关政府部门和学术界的强烈关注，房产市场持续高位运行的背后意味着风险的积聚。本文以连云港市房地产市场为对象，对连云港市房地产市场的需求、供给及其与房屋结构的关系进行分析，并对政府宏观调控职能的发挥、增强政府驾驭房地产市场的能力等问题进行了探讨。首先，论文在阐述了房地产市场相关理论与市场分析方法后，从各个层面分析了连云港市房地产市场的现状及房屋价格快速上涨的影响因素，在此基础上进行了连云港住宅市场的需求与供给趋势分析，研究了连云港市房地产市场住宅价格的构成。其次，为了能准确地对市场进行判断，本文重点对连云港市房地产需求因素进行了多元回归分析，并探讨了连云港房地产市场的优劣势的影响因素。最后，本文从连云港市房地产市场存在的问题出发，提出了切实可行的有效化解和防范房地产风险的手段与政策措施。此项研究对促进连云港市房地产业与社会经济协调发展，保持连云港市经济健康、可持续发展有重要意义。3.学位论文刘丹住房市场系统模型与房价风险管理方法2007随着全球经济一体化，金融危机的频繁发生，一国的宏观经济稳定不但关乎本国的国计民生，对于世界任何一个经济体也至关重要。而房地产市场具有与信贷和国民经济的强相关性使得房地产市场价格波动直接影响金融系统稳定，房地产市场恶性泡沫是导致金融危机的重要因素。鉴于此，本文站在宏观风险管理的角度，本着风险产生——风险度量——风险处置的思路，对房地产市场尤其是住房市场进行研究，在综述当前研究进展基础上，主要开展了住房市场系统研究，住房市场复杂网络模型研究，房价波动风险度量方法和房价风险管理研究工作：(1)通过对住房市场进行系统分析，将住房市场系统抽象为银行、房地产开发商和购房消费者三部分主体，处在宏观经济环境中，它们之间相互影响共同决定房地产市场价格，同时受房地产市场价格的反馈影响。通过选取体现系统中宏观经济环境和组成要素的5个主要变量进行协整关系检验和线性Granger因果检验，建立住房系统长期均衡函数和短期动态调整函数，揭示了住房市场各因素之间因果关系，从宏观上揭示中国房地产市场发展的客观规律。(2)通过扩展“金融加速器”模型到包含银行、房地产开发商和购房消费者以及宏观经济环境在内的住房市场系统，揭示了信贷对住房市场的投资和消费的放大作用。通过实证研究得出目前中国房地产开发商投资的边际预期收益率为2.82％，如果预期收益率大于此临界收益率，则会考虑投资；确定了影响此边际预期收益率的参数是：贷款利率、外部融资比率和抵押贷款率，宏观政策制定者可以通过调整这些参数提高边际预期收益率抑制投资冲动。研究改变了目前由于数据有限性带来的对于中国住房市场缺乏系统性定量研究的现状。(3)通过建立代表银行、房地产开发企业和购房消费者资产规模及相互交易关系的静态复杂网络拓扑结构模型和反映购房消费者对房地产开发企业择优选择规律及企业退出机制的动态演化模型，揭示了住房市场系统的结构性特征和动态演化规律。通过上海房地产市场交易变动情况的动态仿真表明模型可以很好的解释大企业的规模效应和在政策调整下小企业更容易被淘汰出局的客观事实，体现出房地产企业与客户群之间的动态演化特性和政策变动对房地产开发企业的影响规律。研究提出的住房市场复杂网络模型为住房市场研究提供了新的研究方法，克服了以往研究模型由于数据有限性导致的房地产市场的波动的相关统计实证研究无法开展而使得复杂系统过度线性化近似以及动态性研究不足的问题，并且在此基础上开展实证研究具有重要现实意义。(4)通过房价波动相对于GDP缺口和CPI波动之间的对比关系合理地刻画了房价波动风险，反映出房价超出实体经济支撑程度和资源局部配置失衡程度，揭示了由于房价增长超出实体而虚长的财富最终会缩水而与实体经济发展相一致的运行规律。通过对美国、英国、香港、日本的房地产市场的实证检验，揭示了历史上出现的典型的房地产泡沫及产生原因，证明了工具的有效性。最后通过上海房地产市场的实证研究表明，2005年房地产市场泡沫由资源局部配置失衡导致，应该通过积极拓展投、融资渠道解决。此研究为房地产市场运行提供了风险度量工具，对于政策当局准确判断房地产市场发展状态，分类别的有针对性的采取有效措施控制风险有确定性的指导意义，同时对经济周期理论、均衡理论的研究提供了新的研究启示。(5)处置风险的一般办法有消化、释放、吸收、分散、转移、对冲、控制和抑制风险。建议通过货币政策的积极响应对房地产市场引发的宏观经济风险和金融系统风险进行控制和抑制，通过拓展房地产投融资渠道对房地产市场引发的风险进行风险转移和分散，提出改进的房地产价格波动的货币政策响应模型和对房地产投融资渠道进行概念性梳理。4.会议论文段文清.苏细强证券、房地产和大宗商品期货交易的协调监控──虚拟经济风险管理探究2007虚拟经济是指与虚拟资本以金融系统为主要依托的循环运动有关的经济活动,简单地说,就是直接以钱生钱的活动。虚拟经济本身具有明显的不稳定性特征,而且,随着虚拟经济的现代化发展,这种不稳定性越来越突出,其表现就是全球范围内频繁爆发的金融动荡。所以,风险管理成为虚拟经济研究的热点,本文第一部分分析证券、房地产和大宗商品期货交易三个虚拟经济领域的风险特征及其风险管理,第二部分分析证券、房地产和大宗商品期货交易的相关性并对其协调监控模式进行探讨。5.学位论文杨军土地储备风险管理的研究2006起源于上个世纪90年代后期的城市土地储备制度是中国经济体制改革大背景下城市土地管理领域的一项制度创新，它是在土地使用制度改革、土地市场发育和国有企业改革过程中应运而生的一种土地管理制度。上世纪80年代后期，借鉴香港土地批租机制，我国推行了土地有偿使用制度，实施土地出让机制。各地分别采取了集体土地直接出让或国有土地未经整理出让等方式，由政府部门将土地直接有偿供应市场。这种做法不仅侵害了集体土地的权益，而且不利于城市规划统一实施，也不利于土地的保护和价值的充分实现。因此，建立土地储备机构，推行土地储备机制，作为土地有偿使用的制度创新机制就应运而生了。作为一项新生事物，它不仅面临着法规、政策等宏观环境风险、还面临着资金风险、体制风险、项目运作风险等。2003年中国的宏观经济政策开始紧缩，土地储备机构及运作机制所面临的风险进一步加大。完善土地储备制度、增强土地储备机构的运作能力、健全土地储备相关的法规体系，达到控制和缓解储备风险的目的，已经成为土地储备制度和土地储备机构可持续发展的必要保障。本文运用风险理论，针对土地储备制度可能面临的风险提出相应的风险管理建议，对政府可容忍的债务规模、融资方式选择、科学的土地储备供应计划编制方法等展开了深入的研究。论文主要研究成果包括以下四个方面：(1)区分土地储备机构不同层次的四种风险来源目前土地储备机构面临四类风险：宏观法律和政策的不完善增加了土地储备机构的政策法规风险；城市土地储备制度的不完善带来了体制风险；融资渠道单一和房地产市场的波动增加了资金风险；在具体项目上，由于经验不足还可能面临项目运作风险。(2)提出应对各种风险的政策及策略建议对于政策法规风险，建议国家立法机构对相应的法律法规进行完善；针对土地储备体制存在的缺陷，论文提出要在不与国家制定的法律法规相冲突的前提下由地方人民代表大会制定地方性法规，加以弥补；通过增加城市土地储备机构的融资渠道，采用多种融资模式分散资金风险；为降低土地收购储备风险，对国外公共项目运作的风险管理经验进行了总结，提出了土地储备机构在房地产周期不同阶段的风险响应策略。(3)对政府可容忍的债务规模提出测算方法按照债务依存度、债务偿还率和债务负担率三项指标，在财政收支结构合理、财政收入和GDP关系正常的情况下，提出债务规模的控制范围应以三者的最小值为准，且随GDP等数据的变化，负债规模也应作相应调整。(4)提出了科学的土地储备规模控制和供应方案编制方法土地供应应该满足经济发展和城市化发展对土地的合理需求，储备、供应计划应该建立在对需求量合理预测的基础上。提出了科学的城市经营性建设用地需求量编制方法，及经营性建设用地合理需求的预测方法。6.学位论文孙德传房地产市场融资风险分析及其防范措施的探讨2006本文探讨了房地产市场融资风险分析及其防范措施。近年来，随着房地产市场改革进程的加快，房地产投资所占固定资产的比重不断上升，房地产行业已经发展成为国民经济的支柱产业。由于购房支出在普通老百姓的收入中占有很大比重，房地产业的发展以其巨大的财富效应影响着人们的生活方式和投资方式，成为城镇居民茶余饭后讨论的热门话题。尤其是近几年房地产价格一路飙升，无论是普通百姓还是专家学者都对经济过热和房地产泡沫展开了激烈的讨论。那么我国房地产市场是否已经存在了房地产泡沫呢?房地产市场的繁荣吸引了大量的国内外资金投入，这反过来导致价格进一步攀升，而金融支持措施又使房地产泡沫可以持续膨胀下去。然而，不容忽视的是，我国房地产市场融资渠道比较单一，主要是商业银行体系支撑着房地产业发展的资金需求，信托、上市、债券、基金等融资渠道发展十分缓慢，多元化融资体系远未形成，没能构成多元化的资金支持体系和风险分担体系。1997年东南亚金融危机也与这一单一的融资模式有关。那么我国的房地产市场会不会威胁到金融体系的安全呢?通过理论和实证分析，我国房地产市场已经存在泡沫，同时由于融资结构比较单一，房地产市场的风险会威胁到我国银行体系和金融体系的健康发展。因此，银行必须投资多元化和分散化，而房地