关于写字楼出售定价的分析报告

1关于写字楼出售定价的分析报告受财务委托，市场营销部就写字楼出售定价作了市场调研，现将有关情况汇报如下：一、类似项目及销售情况与总部写字楼类似情况主要有以下特点：①高档写字楼；②滨江；③处于交通枢纽或桥头堡；④周边发展前景良好；⑤完善的配套设备设施。长沙市区符合以上五个条件的高档写字楼主要有:第六都、明城国际、保利国际广场、开福万达国际广场等，基本情况如下：1、第六都：①项目情况位于芙蓉中路三段547号，占地276亩，建筑面积51万平方米，属精装修的高层商住楼，容积率3.0，绿化率14.8%，周边配套有22中、脑科医院、眼科医院及各大银行分行，交通临二环，位于长沙主干道芙蓉路，非常便捷。②销售情况2011年开盘，均价13000元/平米，一期二栋商务楼基本售完，只有1套300平米未售；在建酒店的上层写字楼预计下半年开盘。2、明城国际①项目情况位于芙蓉中路与白沙路交汇西北角，占地9.6亩，建筑面积8.9万平方米，配套设施优于5A级写字楼，容积率11.44，绿化率20%，周边配套有大同小学、育英小学、地质中学、湘雅二医院、省人民医院、各大银行总部等，交通位于市主干道芙蓉路，交通便捷；靠近长沙CBD中心区域，周边聚集了高档写字楼、酒店、百货等配套设施，左接定王大厦，右邻芙蓉国豪廷大酒店，地理位置优越。2②销售情况2010年7月份开盘，均价12600元/平米，销售形势较好，已出售60%。3、开福万达广场①项目情况位于沿江大道与中山路路交汇，占地180亩，建筑面积100万平方米，属一线临江的城市综合体项目和核心商业中心，业态包括大型商业中心、商业步行街、高级酒店、商务酒店、写字楼、精装豪宅等，项目集商业中心、大型百货、KTV、电玩、国际影城、住宅等于一体。项目容积率6.69，绿化率8.54%，周边配套有王府井、百联东方广场、春天百货、平和堂等大型商场，青少年宫、第四医院及各大银行等，交通位于沿江大道，临五一路，交通便捷；靠近长沙商业中心区域，地理位置优越。②销售情况预计于2011年7月份开盘，价格未定，预计在15000元/平米以上。4、保利国际广场①项目情况位于沿江大道与南湖路交汇，占地180亩，建筑面积80万平方米，比肩橘子洲头，“山、水、洲、城”尽揽，堪称无可复制的绝版地王。项目为顶级滨江豪宅，规划设有高端酒店、写字楼、滨江豪宅、精品公寓、商业街区；周边配套有长沙理工大学、长郡中学、第一师范第一附属小学，新一佳超市、兴万家超市及长沙市第三医院、尚美妇科医院、地质医院；交通位于沿江大道、南湖路、书院路，交通便利。②销售情况完成拆迁和土地平整，正在建设。二、定价分析1、集团总部周边没有类似项目供比较参考集团周边主要为政府3和事业单位机关，已形成政务中心、文化中心格局。区域业态主要为机关办公楼和住宅，商业地产主要是商铺（楼盘临街部份1-3层）。集团总部周边没有专业的写字楼，与写字楼功能相近的商务公寓也不多，主要有鑫远杰座、和庄、长城雅苑、BOBO天下城、豪布斯卡酒店（产权酒店）、钱隆学府等，主要分布在沿芙蓉路一线，销售形势良好，销售价格高于同期住宅价格在500-1000元/㎡，而且在2010年基本售完，商业地产在长沙和南城区域属稀缺、热销资源。区域商业地产的档次不高，配套设备设施以及环境都较差，周边没有类似项目供价格参考。2、按房地产经验定价标准，商务楼售价应在13867元/㎡写字楼面积为5292㎡。①建设成本按照预算为3846元/㎡；其中建安成本2006元/㎡，室外工程、园林、电梯等854元/㎡，工程建设其它费用804元/㎡，预备费用182元/㎡；②考虑土地已经成倍增值，如按现行地价500万/亩计算，土地费用（按76亩）为38000万元，按万源评估公司分割结果，办公区占地价56.45%，地价为21451万元，根据建筑面积分摊计算，写字楼占13.8%，地价为2960万元，折算楼面地价【2960/(5292*0.82)】为6821元/㎡。③据房地产行业投资规划测算惯例，毛利最低按工程造价的30%计算。由此商务楼售价应在13867元/㎡起。3、从区域发展来看，现在出售必须考虑一定的溢价空间总部基地位于政务中心、文化中心，随着各大厅局单位入住、周边楼盘的开发、明德中学开学等因素，人气逐步聚集；新联路动工在即，书院路已经通车，湘府大桥及书院路、湘府路立交大桥计划明年7月通车，区域形成南北、东西交通相汇的枢纽和联通河东、河西的桥头堡，区4域成熟速度和人气聚集将进一步加快。作为位于交通枢纽、桥头堡的江景写字楼，随着湘江的蓄水工程启动，地段发展优势可与长沙历代“地王”如“北辰三角洲”（湘江二桥东）、万达商业广场（营盘路过江隧道口东）、保利国际广场（南湖路过江隧道口东）等同比；由此，目前出售必须考虑一定的溢价空间。4、楼盘功能配置的高档次，应成为定价的重要影响因素写字楼以五星级为标准，所有用材、设备及设施均采用国内外一线品牌。比如电梯，全部采用三菱高速商务型电梯，电梯厅、电梯厢内部也全部按照五星酒店的标准进行装修与装饰，智能化设施、24小时中央空调、热水等配置，达到或超过了5A甲级写字楼标准。5、从房地产评估专业“收益评估法”，写字楼售价应在10000-14000元/平。（计算公式和方法附后）①按当期对写字楼估价：基于收益还原法对写字楼估价（当期）一、估算总收益按略低于神农大酒店写字楼单位租价2.2元/㎡.天,总面积5292㎡,按90%出租率.年总收益为:3824528元面积租价时间比例合计52922.236590%3824528.4二、总支出：按物管费用、绿化、能耗、税费为1193628元1193628.921、物管费用：物业管理费单位成本为4.31元/平•月，写字楼为273702元面积单价时间合计52924.3112273702.242、绿化费用：总计89万元/年，写字楼按面积比例占13.8,为122820元总额比例合计89000013.80%1228203、税费：营业税及附加5.575%；房产税12%；印花税0.1%；防洪保安基金0.06%；综合税率19.735%,土地使用税按8元/平方米。合计为797106元5综合税率754770.6797土地使用税42336合计797106.6797三、净收益：总收益-支出总收益支出净收益3824528.41193628.922630899.48四、还原利率=一年期贷款利率*70%+期望利润*10%7.48%五、收益年限：按土地于2054年到期，剩余年限为42年，房产为50年，按房地产收益稳健原则，收益期为42年0.995063851六、计算收益价格：总收益/还原利率×收益年限系数，为19420719元34998836.48六、单位价格：收益价格/面积为6613元/㎡6613.536749加强平均法市场占80%收益还原价占20%10922.7073596001322.70735市场价格按12000元/平②按全额回报考虑变数基于收益还原法对写字楼估价(考虑变数）一、估算总收益按第一个十年2.5元/㎡.天,第二个十年3.5元/平.天,第三个十年4.5元/平.天,第四个5元/平.天;总面积5292㎡,按90%出租率.年总收益为:3824528元面积租价时间比例合计52923.836590%6606003.6二、总支出：按物管费用、绿化、能耗等按平均为现有成本1.3倍;税费不变为1861509元1861509.7221、物管费用：物业管理费单位成本为4.31元/平•月，写字楼为273702元面积单价时间合计52924.3112273702.242、绿化费用：总计89万元/年，写字楼按面积比例占13.8%,为122820元总额比例合计689000013.80%1228203、税费：营业税及附加5.575%；房产税12%；印花税0.1%；防洪保安基金0.06%；综合税率19.735%,土地使用税按8元/平方米。合计为134603元综合税率1303694.81土地使用税42336合计1346030.81三、净收益：总收益-支出总收益支出净收益6606003.61861509.7224744493.878四、还原利率=一年期贷款利率*70%+期望利润*10%7.48%五、收益年限：按土地于2054年到期，剩余年限为42年，房产为50年，按房地产收益稳健原则，收益期为42年0.995063851六、计算收益价格：总收益/还原利率×收益年限系数，为63115967元63115967.23七、单位价格：收益价格/面积为11926元/㎡11926.67559加强平均法市场占80%收益还原价占20%14385.33512120002385.335118市场价格按15000元/平三、建议1、综合考虑几方面因素，建议写字楼定价在15000-20000元/㎡。2、建议由专业评估机构出具资产评估（定价）分析报告，并据此作为销售依据；3、考虑区域人气聚集、引进配套项目完备尚需1-3年，目前出售无法体现此楼盘的真正价值；且根据写字楼现行出租情况和租金标准(2.2元/㎡.天)，年可获租金收入425元/年，如按15000万元/㎡出售，出售金为7938万元，投资回报期为18年，在商业地产中属回报7期较短的，且未计入资产增值评估部份。由此，不到万不得已，不主张出售写字楼。4、集团对写字楼原定位是“出租给子公司集中办公”，属“带租约”地产，计划收取租金可部份冲抵集团日常运行费用；出售后相关租金即由受售业主收取，且临新联路商铺和商务楼招商有待时机，原有资产运营计划全部打乱。为此，建议将商务楼部份楼层出售。（本报告观点仅供参考，有待专业评估公司和时间的验证）市场营销部二0一0年四月