保利中心写字楼北塔定价建议

保利中心写字楼北塔定价专题2011年10月I.南塔销售分析II.北塔户型解析III.定价策略南塔整体去化80%，所剩房源较为集中南塔共有房源205套，销控27套，自2011年3月开盘销售，共推售178套，目前已销售144套，剩余34套，去化率为80%南塔剩余房源特征2号房：总价高，套均总价500万左右对内朝向正对电梯厅，昭示性较好对外朝向被北塔和住宅所遮挡户型存在一定的异性与6、7、8号房的单价差在400元左右，不明显不能有效引导客户3号房：对内正对卫生间朝向不好对外被住宅完全挡住4、9号房：总价太高，4号房总价在500多万，9号房总价800万楼层楼层均价楼层价差14F17491.1315F-14F156.6615F17647.7916F-15F156.6616F17804.4415F-16F156.6517F17961.1018F-17F156.6618F18117.7519F-18F156.6519F18274.4120F-19F156.6520F18431.0621F-20F156.6621F18587.7222F-21F156.6522F18744.3723F-22F156.6523F18901.0324F-23F156.6624F19057.6825F-24F156.6625F19214.34标准层楼层价差为156元，各楼层去化均匀，建议维持此层差非标准层的层差主要受公摊影响8楼到9楼之间的价格变动，主要是受到朝外实现已经越过遮挡建筑，故层差较大楼层楼层均价楼层价差2F15310.013F-2F(1111.65)3F14198.374F-3F1398.604F15596.965F-4F183.025F15779.986F-5F162.686F15942.667F-6F66.277F16008.938F-6F542.278F16551.209F-8F156.659F16707.8510F-9F156.6610F16864.5111F-10F156.6611F17021.1712F-11F156.6512F17177.8213F-12F156.6613F17334.4814F-13F156.66南塔定价层差特点楼层楼层均价平层价差0102030405060708092F15310(560)369090307363F14198(425)9636328094F15597(956)(88)751291293461292375F15780(705)5410810832510806F15943(705)5410810832510807F16009(1042)(121)(66)151205205422205428F16551(1476)(66)(12)205259259476259969F16708(1524)(60)(6)21126526548226510210F16865(1573)(54)(0)21727127148827110811F17021(1621)(48)622327727749427711412F17178(1669)(42)1222928328350028312113F17334(1717)(36)1823528928950628912714F17491(1765)(30)2424129529551229513315F17648(1814)(24)3024730130151830113916F17804(1862)(18)3625330730752430714517F17961(1910)(12)4225931331353031315118F18118(1958)(6)4826531931953631915719F18274(2006)05427132532554232516320F18431(2055)66027733133154833116921F18588(2103)126628333733755433717522F18744(2151)187228934334356034318123F18901(2199)247829534934956634918724F19058(2247)308430135535557235519325F19214(2296)3690307362362578362199南塔定价平层价差特点平层价差从低到高逐渐扩大7号房最贵，5、6、8价格相当，处于第二梯队，紧接是4、9、3、2、1号房南塔价格体系问题总结南塔所剩房源集中在2、3、4、9号房的17-25层，所剩房源去化难度较大，在定价上呈现出以下几个特点：总价因素是客户购买的最主要抗性正对卫生间客户有较大的抗性大面积户型与小面积户型的价差不明显，不能对客户形成引导和挤压故建议，北塔定价时应重点考虑以下几个因素：在一定程度上控制总价，并提高大小户型的价差，扩大客户对大户型产品投资价值的认同，有效引导客户投资大面积产品正对卫生间产品进一步拉低，以弱化对客户的影响平层拉差为1500元/层由于6号房与南塔完全对视，进行平层价差修正写字楼北塔平层拉差建议标准层平层拉差房号01020304050607朝向西北东北东西南南西南西250对外朝向系数20015000-50-5050100景观差系数10050000050500面积差系数-200-200300-100100200-50200电梯影响系数1001002001000100200300卫生间影响系数020030015015030020050临街面系数005050505050100户型系数1001001001000001500sum300400950300250600500修正系数00000-5000sum300400950300300-200500写字楼北塔纵向拉差建议11-19层：层差158/层20层跳差：50021-22层：层差100/层23跳差：100023-25层：层差200元/层高中区价差跳当，纵向价差挤压；20层为转化层，作为跳差楼层；预留楼层价格拉升，树立行业价值形象南塔纵向价差比较合理，销售均匀，建议维持南楼的定价方式23-25层为预留楼层，价格跳差1000元，树立楼栋价格标杆，在行业中树立影响力20层跳差500，主要是将20层为高中区的划分，一个价格跳跃，既能对中低区楼层形成价格挤压，也能树立高区的价值形象THEEND,THANKS!