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1东冠联合控股（集团）有限公司专项投资管理制度GZ/DG0601（2010）第一章总则第一条为规范集团专项投资管理，提升集团与所属企业的计划外事项的处理效率和效果，促进企业计划管理工作的全面覆盖，以“高效、优质、低耗”为目标，确保专项投资的质量，努力提高投资效益，杜绝该项目投资过程中不必要的浪费和严重超预算现象，保护集团的合法权益，针对集团公司实际情况，加强对专项投资工作的有效监控，制定本制度。第二条本制度所称专项投资，是指企业（部门）对于新项目开发、经营条件改善与经营结构优化、管理创新投入等非周期性事项的全方位计划。包括立项理由、项目规模、项目效益、项目推进时间结点、财务分析、资金需求等与项目有关的全部工作计划。企业的专项投资主要包括以下几项：1、企业经营（或办公）场所的装修；2、生产经营设备、设施的更新改造；3、联营、租赁、对外承包；4、企业经营结构或业态调整；5、集团房产新项目开发；6、其他需要投入资金的非周期性事项，如：企业计算机管理系统开发、商业网站建设等。2第三条本制度规定专项投资的立项、编制、审批、实施、管控、评价和考核过程的管理办法，是集团公司对专项投资管理的基本准则，也是集团公司评价集团职能部门和所属企业经营班子把控重大项目能力的重要途径。集团及各企业要充分认识其严肃性，严格贯彻执行。第四条本制度适用范围为集团总部及各成员企业。第二章投资管理的组织与职能第五条各所属企业或集团职能部门负责各类专项投资的编制与执行工作，并对投资的实施过程和实施效果负责监督。1、集团总部本级范围的办公场所装修以及管理创新项目等事项，其专项投资由集团总部有关职能部门提出、编制。2、集团所属企业范围的经营（或办公）场所装修、设备设施更新改造、经营结构或业态调整、联营、租赁或对外承包等事项，其专项投资由所在企业提出、编制。3、集团财务审计部是专项投资所涉资金管理和投资实施监督的归口部门，主要负责组织专项投资有关资金费用预算的联审以及投资实施所需资金的计划编制与平衡、资金安排、实施监督审计等工作。4、集团投资运营部是专项投资所涉基建投资管理的归口部门，其管理职能主要是基本建设工程项目方案的收编、流转、审批、下达和督办等工作，并且以自主建设为主，其具体职责如下：(1)负责集团自主建设项目的方案设计、施工图设计。3(2)负责集团自主建设项目工程施工合同的签订，并监督执行。(3)负责集团自主建设项目现场的三通一平、前期组织工作等工程项目方面的管理工作。(4)组织集团自主建设项目施工图会审，参加工程例会，及时处理工程中发生的各类问题，协调工程监理、业主、承包商的工作关系，负责工程中的各类变更。(5)负责集团自主建设项目竣工工程的保修工作，组织隐蔽工程与分部分项工程的验收、竣工工程的验收、检测和整改工作，负责工程的预决算审核工作。(6)负责集团自主建设项目竣工项目的规划验收，档案资料的整理归档、备案及房产证的办理工作。(7)负责监督检查集团各项工程的进度和工程质量。(8)负责集团的自建项目、投资改造、研发项目、装修改建等管理工作，并且通过组织参与项目论证、定位、招投标等工作，为集团决策提供参考依据。5、投资管理公司是专项投资所涉自有物业项目开发建设、物业管理的归口部门，负责集团持有物业的建设、运营、管理并进行监管及指导，并且通过组织市场调研、招商招租，达到集团物业增值保值的目的。6、涉及房产新项目前期开发的专项投资，由集团董事会委托置业集团公司履行职责，发起并组织编制。4第六条集团相关职能部门应履行本部门的管理职责，动态跟踪、监督和检查各类专项投资的执行情况，及时发现问题并采取有效措施，以保证投资目标的顺利达成。第三章投资管理体系及范围第七条投资运营部主要的管理内容为投资项目可行性方案、项目定位、总平设计、建筑规划方案、景观、智能化设计方案、项目成本测算及目标成本确定、设计任务书、租赁价格、优惠折扣权限、办公楼的装修改建等项目，经各成员企业职能部门拟提，由公司或者集团投资运营部经理审核后，再报送集团总裁审批；其实际成本考核是由投资运营部拟提后，报知集团总裁备案。集团自有物业项目，由集团委托属下的投资管理公司履行职责，其投资项目可行性方案（含项目定位、成本测算、市场分析、效益测算等）由其拟提，报送集团总裁审批。而其招标方案（50万以上重大工程施工、20万以上设计、100万以上勘察，5万以上监理；50万以上甲供材料设备采购及甲方分包项目）及招标结果，经投资管理公司拟提，经由集团招标小组审批；上述范围外的其它招标文件及招标结果，经投资管理公司负责人审批，报知集团招标小组备案。第八条经营项目，由集团董事会属下的置业集团公司履行职责，其投资项目可行性方案（含项目定位、成本测算、市场分析、效益测算等）及销售优惠折扣权限，由置业集团公司拟提，报送集团总裁审批；5经营项目的招标按GZ/DG0602（2010）《招标管理制度》及置业集团的具体操作规定执行。而其重大招标方案（500万以上重大工程施工、200万以上设计、100万以上勘察，50万以上监理；100万以上甲供材料设备采购及甲方分包项目），由置业集团公司的职能部门拟提，经置业集团公司负责人审核后，经集团招标小组备案，规定时间内提出异议；以上范围内的招标过程及招标结果，由集团招标小组参与、审核。第四章专项投资的立项、论证、选型及定位第九条项目立项1、董事会接受投资项目建议后，确定专人组成项目论证小组进行实地考察和调查研究，提出项目是否建设建议。论证小组认为项目可行的，编制可行性报告及实施方案，按程序及权限审核和审批。董事会对报送的投资项目可行性报告经审核后方可执行。2、投资运营部参与集团委托代建项目的论证、项目定位、方案设计及优化、重点材料选型、主要专项设计、招投标、评定标等工作，为决策提供参考。第十条项目论证1、专项投资的立项建议集团总裁批准后，应当编制可行性研究报告(含项目定位、成本测算、市场分析、效益测算等)。2、基建工程项目的可行性研究报告应委托具有相应资质的设计单位进行。集团的投资运营部负责提供相应的基础材料。可6行性报告经集团领导审核同意。3、项目可行性论证内容包括：市场状况分析、投资额度、投资资金筹措、投资回报率、投资风险、投资占用时间、政策优惠条件、收益分配等。4、投资运营部负责集团公司的自主建设项目申报，及项目前期的报建等工作。并且对基建工程项目可行性研究报告的论证过程进行监督。第十一条项目定位1、集团的专项投资管理项目主要为自建项目、持有物业、投资改造、研发项目、装修改建、房产项目及委托代建基建项目、以及招商、招租等物业项目。2、目前集团的基建工程主要以自建为主，工程项目是指各类厂房、宿舍、餐厅、停车场等房屋建筑工程及其附属设施的建筑和与其配套的线路、管道、设备的安装工程，即新建、扩建、改建、装修、维修、绿化和基础设施等工程。第五章投资的编制与调整第十二条各类专项投资的编制，应当以集团经营战略、经营目标、管理绩效提升为大前提，力求目标明确、理由充分、论证周密、措施到位、科学合理。第十三条专项投资的编制要求1、经营与办公场所装修投资。内容包括：(1)装修理由阐述。7(2)工程量及装修效果描述。(3)工程施工各进度周期安排。(4)装修期间的经营辅助措施。(5)项目所需的投资费用估算，要求估算准确率与正式的装修专项预算误差不超过5%。(6)折旧（摊销）计划。(7)安全预案。2、设备与设施更新改造投资方案。内容包括：(1)设备、设施更新改造理由阐述。(2)工程量及预期效果描述。(3)设施设备品牌性价比比较，售后服务比较。(4)更新改造工程进度周期安排。(5)更新改造期间的经营辅助措施。(6)原有旧设备、旧设施的残值利用或处置措施。(7)项目所需的投资费用估算，要求估算准确率与正式的设备设施更新改造专项预算误差不得超过5%。(8)折旧（摊销）计划。3、联营、租赁与对外承包投资（房地产企业整体或部分楼盘销售外包也归入这一类）。内容包括：(1)投资所涉项目的市场调研、分析和项目效益分析。(2)项目合作对象（伙伴）分析，如基本背景、财务状况、资产状况、经营状况、信用记录等方面的调查分析。8(3)所涉标的在金额、周期等方面的阐述，以及整体项目实施的可行性分析。(4)项目如涉及资金投资的，须进行投资估算，注明到位时间要求，要求估算准确率与正式的专项预算误差不得超过5%。(5)说明联营、租赁与对外承包的合同文本由哪一方起草，关键条款等内容。4、经营结构或业态调整方案。内容包括：(1)调整理由阐述。(2)拟调整企业经营市场调研、前景分析及盈利能力分析（包括现有及潜在的盈利能力）。(3)投资实施阶段的各进度周期安排。(4)调整期间企业经营过渡等辅助措施。(5)投资实施所需的投资费用估算，要求估算准确率与正式的专项预算误差不得超过5%。5、房产新项目前期开发方案。内容包括：(1)项目开发定位，如：市场定位、产品定位及价格定位等。(2)项目预计开发周期，如：土地受让、房产开发与销售等周期。(3)项目总体规划投资。(4)项目开发所涉及的各类成本指标测算及目标成本确定，如项目总成本与单位成本等控制指标。(5)目标委托单位情况（资信、资质、资产、服务、作品、9案例等）调查、分析、比较。(6)项目总体盈利目标及其可行性分析。(7)当地政府的诚信度和地方政策风险评估，地块遗留问题和利益关联方案调研分析。(8)合同文本及关键约束条款。6、对于其他需要投入资金的非周期性事项，如：企业计算机系统开发、网站建设等，相关企业或集团职能部门可参照上述要求编制专项投资。第十四条有关企业（部门）须严格按规定要求完成各专项投资的编制，并及时呈报审批。专项投资管理归口部门须及时对报批的投资进行要素审核，如不符合要求，发回企业（部门）重新编制。第十五条如涉及项目时间跨度较长，需分步实施，企业（部门）还须根据各阶段的项目特点与目标要求，编制细化的周期性实施推进投资随总案上报。第十六条专项投资的调整专项投资实施过程中，如遇投资实施的客观环境或企业经营目标、管理要求等要素发生重大变化时，允许企业（部门）调整原投资相应内容。各类专项投资的调整必须进行事先论证，并由投资实施企业（部门）按流程规定呈报审核、审批。调整投资内容如同时涉及关联的专项预算及相应计划的调整情形，应分别按预算和计划调10整规定的审批流程一并报批，以保证该企业（部门）所有计划、预算和专项投资实施的整体平衡、协调。各类专项投资的调整生效，一律以书面批复为准。在投资调整未批准前仍按原方案执行。第六章投资的发起与审批流程第十七条各类专项投资发起阶段，有关企业（部门）必须进行充分的市场调研与反复的分析论证等工作。在通过充分的可行性分析后，确立项目的初步的意向。第十八条有关企业（部门）根据初步意向，组织相关人员按上述要求编列专项投资，并按流程规定向集团申报立项。第十九条集团范围内所有专项投资经发起，企业（部门）提出、编制后，均报集团董事会最终批准。涉及投资报批流程的中间各审核、审批环节，以流程表形式审核审批。具体审批时间进度由集团办公室以效率优先原则负责跟进掌控。专项投资调整审批流程也按此执行。第七章投资的实施与管控第二十条企业（部门）各类专项投资经批准、下达后即进入实施阶段，实施单位必须严格遵照批准的投资方案执行，不得随意更改。第二十一条投资方案批准后，部分内容与相关预算和周期计划相互对应关联，应立即进行转化和衔接：111、方案重要节点工作内容纳入方案实施企业（部门）下一周期的生产经营或管理工作计划编制范围。2、方案中如涉及资金投入部分的事项，则纳入相应专项预算编制范围。3、根据相关合同规定与方案实施进度安排，各期资金支付纳入企业相应周期的资金计划编制范围。4、专项投资涉及资金标准按《招标管理制度》规定实行招投标。第二十二条各类专项投资一旦完成审批流程，即可视作已进入授权与控制范围。被授权者在方案的实施过程中应遵照各项制度规定，切实负起组织、协调、指挥、达成的责任。投资方案实施部门应定期向集团投资运营部和相关职能部门报告方案的实施信息和总体进度，以便集团掌握总体情况。第八章专项投资达成