2_中国房地产金融发展概况1.

2020/1/12程大涛/[e-mail]房地产金融浙江工商大学金融学院程大涛[e-mail]@zjgsu.edu.cn12020/1/12程大涛/[e-mail]2中国房地产金融发展概况学习要点1.旧中国房地产金融的类型与发展概况2.改革开放前房地产投资问题3.改革开放后房地产金融业重新兴起4.房地产市场宏观调控政策的影响22.1旧中国房地产金融业概况2.2新中国房地产金融业的恢复2.3住房制度改革后房地产金融业的发展2020/1/12程大涛/[e-mail]房地产抵押贷款投资经营房地产发行房地产股票和债券设立房地产金融机构空地抵押、地上权抵押、造屋抵押、房地押款32.1旧中国房地产金融业的概况2020/1/12程大涛/[e-mail]房地产抵押贷款•房地产抵押贷款是银行或其他金融机构以借款人提供房产或地产作为还款的物质保证的抵押贷款。它是房地产信贷业务的主要形式，在贷款业务中占据了重要地位。2020/1/12程大涛/[e-mail]•在房地产抵押贷款中，不转移房屋的占有权、使用权、处分权和收益权，但产权人和债权人都不能随意处理房屋或地产。房地产抵押贷款的贷款额度由贷款人根据借款人的资信程度、经营状况。申请借款金额和借款时间长短确定，一般最高不超过抵押物现行评估价的70%。贷款的期限主要有两种：•短期建设贷款以建设周期为限，一般3一5年；长期经营贷款15一30年左右。贷款利息实行按季结息的办法，利息的收取方法是由贷款人按季直接从借款人的存款账户中收取。2020/1/12程大涛/[e-mail]62.2新中国房地产金融业的恢复与发展民国时期，土地、房产实行私有制。个人可以通过买卖、继承等方式获得土地和房产的所有权。1949年，根据当时具有宪法性质的《中国人民政治协商会议共同纲领》和随后的《中华人民共和国土地改革法》、《城市郊区土地改革条例》等的规定，在全国农村和城市郊区实行了土地改革，废除了封建地主土地私有制，使广大农民分得土地并取得了土地所有权。2020/1/12程大涛/[e-mail]•在城市，建国初期，首先没收了敌伪财产，接收国民党政府房地产档案，代管无主房产，确认房地产产权归属，建立了新中国房地产管理机构，按照历史延续的房地产制度，确认了公民个人房产所有权和土地所有权制度。2020/1/12程大涛/[e-mail]•1952年，全国性的农业合作化运动，初期采用农民土地入股、集体耕种、收益分红，但土地所有权仍然属于原入股农民所有。后经过高级农业合作社和人民公社化，农村的土地私有制转变为集体所有制，但农民的宅基地、自留地、自留山仍然属于农民个人所有。这种制度在1954年我国的第一部宪法里得到确认。2020/1/12程大涛/[e-mail]•1956年社会主义改造中，对资本主义工商业实行了赎买政策。对出租私有房产的房产主，以给付定金的方式，逐步使城市房产发展成为以公有制为主体的房产体制，但对于城市居民用于个人居住的私有房产仍然保留了私有制，而已对私产房所占有的城市土地，以征收房地税的方式确认了私产房主享有了城市土地使用权。2020/1/12程大涛/[e-mail]•“文化大革命”时期。公民的财产权得不到保障，公民的私产房可以任意地被强占或收归公有。房地产法律制度被废除，政策成为调整各种社会关系的唯一依据。•1982年《宪法》第十条规定：“城市的土地属于国家所有。农村和城市效区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用。”首次在宪法中明确了土地公有制度。2020/1/12程大涛/[e-mail]改革开放前我国住房体制在上世纪五十年代的社会主义改造和六十年代的文化大革命运动中，城市的私人住房或被没收充公，或受到严格限制，至1976年，城市私房所占比例已下降到10%左右。1949年新中国成立后，国家实行计划经济体制，承担了为城市居民家庭提供新建住房的责任，住房建设被纳入了全国性的基本建设计划。地方政府和单位从国家预算中获得住房投资资金，然后建造公房，无偿分配给职工。住房对职工而言是一项权利和一种福利安排，仅仅缴纳一些低额的象征性房租，其数额甚至不够支付住房的维护费用，更不用说偿付住房的建设成本。国家也实行低薪制度，企事业单位职工的薪资构成中，也不包含必须的住房支出成本。112020/1/12程大涛/[e-mail]改革开放前我国住房体制特征第五，除极少数居民拥有私人住房外，绝大多数居民家庭都是租住公房，除此之外别无选择。至上世纪90年代住房制度改革前，我国住房供给制度具有鲜明的计划经济特征：第一，住房体制完全是公有制为主导，并完全由国家控制，国家在城市住房的投资、建设和分配上都处于垄断性地位。第二，住房投资不足，导致城市住房严重短缺，人均住房面积从建国初期的4.5平方米下降到1978年的3.6平方米。第三，住房以单位为基础，按照行政等级进行分配；职工一直租住单位分配的住房，甚至可以由子女继承。第四，住房被视为一种社会福利，职工只须交纳很低的租金；由于实行低租金制度，政府在住房维护方面没法实现可持续的资金循环。122020/1/12程大涛/[e-mail]2.2新中国房地产金融业的恢复1978年全国人均住房面积3.6平方米，比1949年4.5平方米下降0.9平方米前30年全国累计住宅投资374亿元城镇家庭缺房户869万户，面临1000多万知青回城压力131978年9月，召开全国城市住宅建设工作会议国务院副总理谷牧传达邓小平指示：解决住房问题能不能路子宽些，譬如允许私人建房或者私建公助，分期付款，把个人手中的钱动员起来，国家解决材料，这方面的潜力不小，建筑业是可以为国家增加收入、增加积累的一个重要产业部门。在长期规划中，必须把建筑业放在重要位置。2020/1/12程大涛/[e-mail]141979年7月1日，五届人大地次会议通过《中外合资企业法》，提出“土地使用法”概念，可以出租批租土地给外商使用12月21日第一个商品房小区——广州东湖小区开建6月，中共中央、国务院批转《全国基本建设工作会议汇报提纲》，宣布将实行住宅商品化的政策。1980年1月6日，中国房屋建设开发总公司（中房集团前身）成立9月，广州东湖丽苑一期交付使用，开创性地引入有偿服务的物业管理12月，五届人大五次会议通过宪法修正案，城市土地属于国家所有9月，建设部出台《关于城市建设综合开发公司暂行办法》1984年1982年1981年1986年2月，城乡建设环境保护部发布《关于开展城镇房产产权登记、核发产权证工作的通知》，要求从1987年开始核发房屋产权证6月，人大通过《中华人民共和国土地管理法》，次年1月正式实施9月8日，深圳首次以协议方式有偿出让土地，面积5300平方米，中航工贸中心以106万元议标成交，用于建造单身职工宿舍，使用期限50年9月11日，深圳首次以招标形式出让土地，九家公司投标，深华工程开发公司中标，土地面积46355平方米，为住宅用地，使用期限50年12月1日，深圳拍卖H409-4地块8588平方米50年土地使用权，43家企业竞拍，包括9家外资企业，深圳特区房地产开发公司以525万竞买成功1987年2020/1/12程大涛/[e-mail]154月12日，七届人大一次会议修改《宪法》，删除“禁止出租土地”，规定“土地的使用权可以依照法律的规定转让”；《土地管理法》相应修改，规定“国有土地和集体土地的使用权可依法转让，国家依法实行国有土地有偿使用制度”1988年1990年8月，国务院颁布《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，规定居住用地年限这70年，工业和教育、科技、文化、卫生、体育用地年限为50年，商业、旅游、娱乐用地年限为40年1991年1月29日，万科A股在深圳证券交易所挂牌交易，是我国第一家上市的房地产开发企业12月，中国第一个业主委员管理委员会——深圳万科天景花园业委会成立1993年6月23日，国务院宣布终止房地产公司上市，控制银行资金进入房地产领域7月，深圳推行商品房预售制度12月13日，国务院发布《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，决定于1994年1月1日起在全国开征土地增值税1994年5月，央行公布《住宅担保贷款管理办法》，为按揭业务提供法律依据7月5日，《中华人民共和国城市房地产管理法》颁布，次年1月1日实施11月15日，建设部颁布《城市商品房预售管理办法》，从立法上对商品房预售制度加以确认2020/1/12程大涛/[e-mail]161996年2月，《工商银行个人住房担保贷款管理试行办法》出台，贷款期限1-10年2月，《城市房地产中介服务管理规定》出台国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。1997年4月28日，央行颁布《个人住房担保贷款管理试行办法》，规定贷款比例最高限额是房价的70%，贷款年限最长为20年5月，北辰实业在香港挂牌上市，成为登陆港股的第一家内地房地产企业8月，中央北戴河会议提出把居民住宅业列为国民经济增长点，住宅开始成为支柱产业1998年5月，央行推出《个人住房贷款管理办法》7月3日，国务院发《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，开启住房制度市场化改革10月，北京回龙观、天通苑、建东苑等19个经济适用房项目正式展示，开启经济适用房建设1999年2007年2020/1/12程大涛/[e-mail]住房制度市场化改革纲领性文件1998年7月，《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发[1998]23号）要求：各地停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系；全面推行和不断完善住房公积金制度。对不同收入家庭实行不同的住房供应政策：最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。172020/1/12程大涛/[e-mail]我国住房供应体系类型主体适用对象1998年2003年2008年2010年廉租房地方政府10%低收入家庭低收入保障性家庭低收入人群低收入人群经济适用房地方政府70-80%中等收入家庭中产阶层公共租赁房地方政府中低收入群体商品房新建开发商高收入家庭其他家庭高收入人群高收入群体二手业主租赁业主182020/1/12程大涛/[e-mail]廉租房廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房的分配形式以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅廉租房房源多样化，包括新建住房、空置楼盘、改造危房、老旧公房等。廉租房只租不售。廉租房面向城市特困人口出租，只收取象征性的房租。1、至少有一人具有杭州市区(不含萧山、余杭区)常住城镇居民户口(不包括学生户口)并居住5年以上；2、持有效期内的《杭州市困难家庭救助证》或《残疾人基本生活保障证》或区级困难家庭《救助证》、《援助证》、《救助卡》或共同生活的家庭成员人均月收入低于杭州市区城镇居民低保标准的2.5倍(含)；3、人均现有住房建筑面积在15平方米(含)以下，或3人以上家庭现有住房建筑面积在45平方米(含)以下。杭州市廉